中国佛山碧桂园总部的标牌
中国的房地产危机正在蔓延，使世界第二大经济体失去了最大的增长动力之一。一系列政策举措未能重振需求，因为购房者仍然因价格下跌而望而却步，并担心陷入困境的建筑商将难以完工公寓。此次暴跌的最大受害者之一是碧桂园控股公司，该公司曾经是中国最大的房地产开发商，该公司8月份出现创纪录的亏损，目前面临着潜在的清算。
1. 碧桂园现在怎么样了？碧桂园总部位于南部城市佛山，从 2017 年（当时超越中国恒大集团）一直到 2022 年，它都是中国合同销售额最大的开发商。（2023 年跌至第七位。）其业务主要集中在小型房地产开发领域。这些城市在繁荣时期扩张速度更快，但受到房地产市场低迷和经济放缓的打击比北京和上海等一线城市更严重。碧桂园承认没有及时采取措施应对经济放缓，也没有认识到严重依赖低线市场的风险。9 月，该公司错过了支付 5540 万美元 2 美元债券的最初期限，10 月下旬，在发出警告并聘请顾问后，该公司被视为违约。2月下旬，香港一家法院收到债权人因该公司未偿还债务而提出的清算申请。碧桂园董事长杨惠妍曾经是亚洲女首富，但她的财富却一落千丈。
杨惠妍
2、碧桂园的债务有多大？与恒大相比如何？截至去年6月30日，碧桂园的总负债为1900亿美元，远低于恒大的3280亿美元。然而，据彭博资讯称，碧桂园有超过 3,000 个悬而未决的项目，是其竞争对手的四倍，因此该公司的倒闭所产生的影响很可能比恒大的影响更大。
3. 是什么推动了中国房地产的繁荣？在严格限制私人销售数十年之后，中国于1998年创建了全国性的住房市场。当时，只有三分之一的人口居住在城镇。随着城市人口增加 4.8 亿，这一比例上升至三分之二。农村人口的外流对于建筑公司和开发商来说意味着巨大的商业机会。随着新兴中产阶级纷纷转向房地产这一为数不多的安全投资之一，资金大量涌入房地产，导致房价在 15 年内上涨了六倍。地方和地区当局的大部分收入依赖出售公共土地，从而鼓励了开发热潮。这也帮助中央政府实现了经常达到两位数的年度经济增长目标。在鼎盛时期，该行业直接和间接约占国内产出的四分之一，占家庭资产的近 80%。估计各不相同，但算上新房、现房以及库存，该行业 2019 年的价值约为52 万亿美元，约为美国房地产市场规模的两倍。
4.中国房地产暴跌的原因是什么？由于建筑商急于满足预期的未来需求，债务推动了房地产热潮。繁荣鼓励了投机性购买，开发商预售新房，越来越多地向外国投资者寻求资金。负债不透明导致信用风险难以评估。这种投机导致价格天文数字，相对于当地收入而言，深圳等繁荣城市的房价变得比伦敦或纽约更难以承受。作为回应，政府于 2020 年采取行动，降低泡沫风险，并缓和因负担不起住房而造成的不平等。这引发了开发商的现金紧缩，而遏制大流行的积极措施的影响又加剧了这种紧缩。
5. 危机是谁造成的吗？由于急于控制该行业的债务，担心一系列违约可能会破坏中国的金融体系。于是开始压缩开发商的新融资，并要求银行放慢抵押贷款的步伐。事实证明，为房地产公司引入的新借贷指标改变了游戏规则。他们对债务比率和现金持有量设定了严格的指标，许多公司无法遵守新规定，因为它们的财务已经捉襟见肘。
7. 如何努力结束危机？避免“雷曼时刻”——2008 年美国银行破产给全球市场带来冲击——是政府的首要任务。它公布的措施主要是增加开发商的股权、债券和贷款融资，以缓解流动性紧缩。他们被允许从房屋预售中获得更多资金，这是该行业最大的资金来源，并且拨出2000亿元人民币（合270亿美元）的专项贷款来完成停滞的住房项目。政府调整了金融规则，试图稳定局势，允许央行加大对陷入困境的开发商的支持，并指示银行确保某些地区住宅抵押贷款和开发商贷款的增长。政府通过降低关键抵押贷款参考利率来降低房主的借贷成本。
8. 有效吗？中国的住宅房地产行业仍处于深度低迷状态。2024年前两个月，百强开发商的合同销售总额仅为前七年平均水平的40%，仅为2021年1.85万亿元峰值的四分之一。彭博资讯平均同比下跌 54% ，其中碧桂园跌幅高达 80%。
9. 这对潜在购房者意味着什么？在中国各地，数百万平方米的未完工公寓已积满灰尘。野村国际香港有限公司的经济学家在 7 月中旬估计，从 2013 年到 2020 年，中国开发商仅交付了预售房屋的约 60%。（国外常用的买家保护措施，如托管账户和分期付款，已趋向于）2022 年，约 90 个城市的 300 多个住房项目的未完工房屋业主发起了疯狂的抵押贷款抵制活动。中国部分地区70%以上的城市财富储存在住房中。
