作者 I 宋溪 选址960

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CBD，北京的“金十字”。

根据朝阳区官方数据，2023年CBD功能区税收收入近1300亿元，新注册企业超过12000家，跨国公司地区总部达到114家，占北京全市总量近50%。另外，北京CBD拥有200余家世界500强企业、350余家国际金融机构、全市50%以上的国际组织、60%的外资汽车金融公司、70%的外国证券交易所代表处……

近日，北京商务中心区管理委员会修订了《促进北京商务中心区高质量发展若干措施》。其中，在头部企业落户和吸引外资方面，该新政提出给予不超过500万元的一次性资金奖励。

最高奖励500万

新政言简意赅，从总部经济能级跃升、建设国际金融聚集区、打造千亿规模国际级商圈、加大吸引利用外资、建设一流国际营商环境五个方面，提出资金鼓励。

其中，在总部经济能级跃升方面提出，新入选或新迁入的中国服务业、制造业、民营等相关“500强”、软件和信息技术服务竞争力百强、中国互联网企业综合实力指数百强等榜单的头部企业总部，以及新设立或新迁入的央企总部及其二级以上子公司，给予不超过500万元一次性资金奖励。

在建设好国际金融聚集区方面，提出在CBD区域开展数字人民币场景应用并取得示范效应的商业主体，经认定给予10万元一次性资金奖励。对获区级以上部门肯定的应用场景，奖励标准提高至20万元。

在建设一流千亿规模国际级商圈方面提出引入国际知名商业品牌直营店、知名时尚消费品牌直营店经认定给予不超过300万元资金支持。

在加大吸引和利用外资力度方面提出，对新设立、新迁入或新获批试点资格且依法登记备案的合格境外有限合伙，给予不超过100万元一次性资金奖励。

在打造国际一流营商环境先行示范区方面提出，国际或国内排名前十的法律服务、会计审计、评估服务、人力资源服务、信用服务等专业服务企业落户发展，给予不超过500万元一次性资金奖励。

为何北京CBD会聚焦这5方面发布新政？在6月份2024北京CBD论坛上官方给了答案——北京CBD将在三方面持续发力：一是强化国际化发展定位；二是打造更优质的营商环境；三是提供更广泛的交流平台。其中强化国际化发展定位指出，继续实施“CBD总部成长计划”，推动一批存量目标企业提升能级成为总部、一批增量总部企业落户。

作为首都对外开放的窗口，经历30余年发展的北京CBD有怎样的底蕴？

寸土寸金，CBD十大写字楼盘点

北京CBD指的是西起东大桥路、东至东四环、南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里的区域。

在这7平方公里的区域内，聚集了摩托罗拉惠普、三星、壳牌、丰田、通用、北京现代、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，同时这里也是中央电视台、凤凰卫视、人民日报、北京电视台传媒企业的新址、是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地。

根据北京商务中心区公布的2024年数据，在CBD，税收过亿楼宇达145座，过10亿楼宇20座，过100亿楼宇1座。

一句寸土寸金不为过。

今天我们来看看聚集了世界500强的CBD地标商务楼宇都有哪些？

01 国贸一、二、三期

数据显示，国贸中心2019年纳税已经接近60亿。

国贸中心共分为三期。1990年，最高建筑156米、建筑规模44万平方米的国贸一期率先从低矮的厂房和居民楼中拔地而起；1999年，国贸二期竣工。国贸二期工程总建筑面积12.6万平方米，包括一栋38层的高层办公楼以及大型地下商城，与国贸一期南门呼应；根据公开资料介绍，国贸三期工程分为A、B两个阶段，其中A座2008年竣工，建筑面积29万平方米，主塔楼高330米，为当时的最高楼；B座2015年启动建设，总建筑面积23.3万平方米，高296米，2017年完工。

国贸中心（图源：CBD之窗）

据悉，从国贸一期到中国第一个城市综合体，到二期的中国21世纪新型写字楼，到三期的A座北京第一高楼和B座建设完成后，国贸建筑群110万平方米成为了世界规模最大、设备最先进的国际贸易中心建筑群。

而随着国贸三期的建设步伐，此后，奔驰、摩托罗拉、三星、滨松光子学、北京星巴克咖啡有限公司、丰田、大众、亚马逊等一批外企相继进驻，如今，站在国贸桥的十字路口，仍然可以看到苹果、壳牌、三井住友、汇丰银行、大众、福特、三菱的标志。同时，在过去的三十年中，央视大楼、中国尊、建外SOHO、银泰中心、北京IFC、华瀚大厦、复星国际中心、嘉铭中心、正大中心等一批超甲级标志性高楼也逐步投入了运营，北京CBD成为国际名片的同时，也成为了中国财富版图中最重要的坐标之一。

02 税收超过100亿的楼宇——中信大厦

最高楼，中国尊

中信大厦，又名中国尊。

2010年12月，中信集团以63亿元取得CBD核心区Z15地块，宣布建一座摩天大楼，即现在的中国尊。中国尊位于光华路10号，2013年7月开工建设，2018年10月竣工，占地面积1.14万平方米，总建筑面积43.7万平方米，共118层，总高度528米，总投资240亿，是北京最高的建筑，可容纳1.2万人办公，建筑风格汲取樽形塔身、孔明灯顶冠和城门入口等中国历史文化要素，是中国当代十大建筑之一。值得一提的是，中信大厦是北京首个年税收过百亿元的商务楼宇，创造了“一座楼富过一座城”的神话。

根据公开资料，目前中国尊除作为中信集团总部，入驻的企业还包括中信银行、阿里巴巴、菜鸟网络、盈科律所等。

03 每天近10万人来来往往——华贸中心

2020年，华贸中心主力店SKP的销售额达177亿元，不仅连续十年蝉联中国“店王”，同时首次超越英国哈罗德百货，问鼎了全球“店王”，一时风头无两。

华贸中心

华贸中心位于建国路79号，占地面积39万平方米，总建筑面积近100万平方米，由三栋超5A智能写字楼及酒店、商业、国际公寓、商务楼和中央广场组成。除了在商业上问鼎全球“店王”，写字楼板块方面华贸中心聚集了特斯拉中国总部、德意志银行、蒙特利尔银行、强生、巴西航空、拉法基豪瑞、道达尔等世界500强或跨国企业。资料显示，每天近10万人在华贸中心工作、交流。

04 CBD唯一4000平大平层拥有者——北京环球金融中心

北京环球金融中心坐落于东三环和朝阳路交叉点，2009年落成，为恒基兆业地产集团旗下物业，南靠财富中心，北邻京广中心，由2幢超甲级办公大楼组成，总建筑面积25万平方米，楼高27层，地上24层，地下3层，每层面积可达4400平方米,是CBD区域唯一4000平大平层拥有者。

北京环球金融中心

目前入驻企业包括渣打银行、国际航空运输协会、一汽丰田汽车销售公司、海港投资公司、中国石化集团资本有限公司、蚂蚁集团、网商银行等。

另外，由于环球金融中心稀缺的区位和高大上的建设，该栋大厦成为众多都市热播剧的拍摄首选地。不过，随着网传一汽丰田汽车销售公司计划搬离、蚂蚁集团即将入驻位于海淀的丽金智地中心，不知届时象征着财富与地位的环球金融中心是否也会面临去化压力。

05 纳税大户——中海广场

中海广场

中海广场也是CBD区域的一纳税大户。根据官方数据，2024年的1-4月，这栋写字楼稳居CBD区域成交量TOP3，楼内租户年纳税金额超40亿元。

资料显示，中海广场2009年亮相，南向毗邻长安街、东靠三环主干道、西邻金桐路、北接景茂街，占地面积约1.9万平方米，建筑面积约15.1万平方米，两栋写字楼分别高25层和38层，目前入驻企业包括鞍钢集团、中金公司、法国航空、荷兰皇家航空、丰田汽车、欧姆龙、三菱电机、哈曼、卡西欧、印象笔记、尼康、荣昌制药等。

06 仍不过时——北京嘉里中心

北京嘉里中心落成于1999年，作为CBD中央商务区的领头羊，其前卫的建筑风格和突破性的外立面材质都实现了大胆突破，使得这栋曾经的地标项目至今看仍不过时。

嘉里中心

嘉里中心位于光华路1号，毗邻中央电视台总部，与国贸中心相连，占地面积2.8万平方米，建筑面积23.2万平方米，由2幢31层的八角形甲级办公楼和购物中心、酒店、公寓等物业组成。另外，在嘉里中心办公楼与主干道三环路中间，一座水幕、花园组成的绿岛相隔其间。

资料显示，目前嘉里中心入驻企业包括美国通用电气、戴尔、麦肯锡、荷兰银行、日本三井住友、花旗银行、英特尔、香港电讯、佳能电子、招商信诺保险、毕博咨询等国内外知名企业。

07 长安街沿线最高建筑——北京银泰中心

根据首都规划委员会规划，长安街两侧建筑限高250米，而北京银泰中心中央主楼高249.9米，因此其有幸成为长安街上最高建筑。

北京银泰中心

北京银泰中心地处国贸桥“金十字”的西南角，占地面积3.1万平方米，总建筑面积34.9万平方米，由银泰集团建设、美国著名建筑大师约翰•波特曼的建筑设计事务所设计，2008年投入运营。三座摩天大厦呈“品”字矗立，其中中央主楼高达63层。主楼两侧为对称配置的高186米、44层的超甲级写字楼，其中东侧已由中国人民财产保险股份有限公司整栋购买，西侧入驻的企业包括世界500强之一的思科公司、全球四大证交所之一的东京证券交易所以及庞巴迪、福特、ETC、沙伯基础、罗氏制药、慕尼黑再保险公司、菜鸟物流、银泰投资担保等公司。

08 “新入市”——友邦金融中心

友邦金融中心既“新”又“不新”。

今年1月底，友邦人寿以总价24亿元完成了对凯德·星贸项目控股权的收购，该栋大厦即现在的友邦金融中心。这也是友邦人寿成立以来在北京的首个直接地产投资项目。

另外，该项目的前身为博瑞大厦A座，是凯德于1年前作价20.37亿元购入后完成的”买入-改造-（大部分）退出”交易闭环的代表项目。

友邦金融中心

信息显示，友邦金融中心总建筑面积约5.824万平方米，其中办公楼建筑面积约4.476万平方米，坐落在CBD核心地段，紧邻北京市朝阳东三环北路团结湖，3公里半径内集聚了国贸、央视、三里屯、工人体育馆多个城市地标，紧邻地铁呼家楼和团结湖站，位置优越，交通便利，具有一定的资产稀缺性。

值得关注的是，今年第二季度，华夏银行入驻了友邦金融中心，去化了10000平方米。

09 “赤子之心”双子塔——华商中心大厦

华商中心

世界华商中心大厦位于光华路CBD核心区Z14地块，建筑面积22万平方米，由两栋238米高的双子塔组成，其中一座为正大集团总部，一座为世界华商中心大厦。该项目由国务院侨办开发，规划目的为建成国内最大的世界华商中心，由包括正大集团在内的11家华商企业联合体投资兴建，因而又被称为“赤子之心”双子塔。同时，华商中心大厦也是北京十大摩天楼之一。

10 国贸桥东南角“门面”——北京招商局大厦

招商局大厦位于长安街沿线建国路118号，于1998年建设完成，占地面积1579.04平方米，建筑面积60003平方米，地上34层，地下3层，总高129米，坐拥2000平方米中心花园，建筑外立面为圆弧形，是当时北京最高的混凝土建筑，其与前海人寿金融中心、横琴人寿大厦、京汇大厦、梵悦108、四栋低层配套裙楼共同组成招商局航华科贸中心项目。

招商局大厦至今仍是国贸桥东南角的“门面”，真正意义上见证了“金十字”20年繁华历程。

招商局大厦

另外，招商局大厦比邻国贸桥，东临BTV，南傍通惠河，西延三环线，北望长安街，与中国尊、中央电视台隔街相望，因此顶部的约700平方米360度视野穹隆成为CBD极佳稀缺城市景观资源，很多“金十字”经典照片均诞生于此。目前，该大厦入驻的企业包括东浩兰生会展集团、百纳国际、正气信息科技、诺亨财富、李宁体育和大亚集团等。

招商局创立于1872年，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司、第一家电报局、修建了中国第一条铁路等。自创立至今，招商局以其悠久的历史和雄厚的实力，在海内外工商界有着广泛的影响。

租金下调趋势下，CBD也面临挑战

CBD再出新政，除进一步加强北京商务区中心国际化发展定位外，事实上也是CBD区域面对时代挑战的一大举措。

第一太平维斯表示：“这几年，由于全球经济下行，外资企业的预算控制变得很严格。另一方面，望京、亦庄更多租金便宜的区域正在崛起。”

世桦嘉润代表曾经对外采访时表示过，深耕在中国的外资行业很看重成本管理、以及企业所在位置的中长远价值。可能考虑搬迁到不够成熟、但本身潜力不错的办公区域。比如某内资券商在去年搬迁至位于亚奥板块的亚洲金融大厦。搬迁的核心因素即是拿到了业主给出的抄底价，以此能够使得企业在“地产成本”一项达到有效的管理控制。

根据戴德梁行最新数据，2024年第二季度北京写字楼市场租金仍呈继续下调趋势，其中在CBD区域，空置率虽有下降，仍在12%左右。另外，存量面积约有321万平方米，平均租金在315元/月/平方米，与三年前相比，租金下降6%左右。

但从整体看，CBD区域仍是金融企业和外资的首选，北京环球金融中心、华贸中心、三星大厦、正大中心、泰康集团大厦、中国人寿金融中心、中信大厦、银泰中心仍是各行各业头部企业入驻北京的首选。比如二季度华夏银行搬迁进了CBD区域的友邦金融中心，伍德麦肯兹（北京）咨询有限公司选择继续租用国贸一座物业。