之前又有专家发声了,他语出惊人,声称未来房价上涨压力巨大。听闻此言论,我着实吃了一惊,毕竟我还曾听过他的课。由于这话太过震撼,我特意去求证了一番,没想到还真是他所言。

单从观点本身来看,似乎有那么点道理,但就当下中国的实际情况而言,我实在难以苟同。在未来的中国,除非出现类似毫无节制地大量放水这种极端情况,否则房价想要暴涨,简直比登天还难。
即便用最基本的逻辑去思考,都能发现这一观点的不合理性。当然我们也得承认,这位教授并非信口开河。

从最新数据看,2021年房地产高峰后,行业历经调整。2024年开发投资、施工与新开工面积均下滑。2025年1-2月,投资、施工和新开工面积延续降势,尽管部分降幅收窄,但供应减少趋势仍明显,将对市场供需结构产生深远影响。
基于此,他提出应尽快恢复开发商的融资能力和投资意愿,促使其抓紧建房,以此解决未来住房供不应求的矛盾,否则房价上涨将不可避免。
然而教授似乎忽略了一个关键因素:需求也在同步减少。市场供需关系中,供应减少确实可能引发供不应求从而推动价格上涨,但前提是得有足够的需求支撑。如今的市场现状如何呢?

步入2025年,楼市局势复杂。2月,百城二手住宅均价14071元/平,环比跌0.42%,跌幅已连续7个月收窄;新房均价16711元/平,环比结构性上涨0.11% 。70城房价数据显示,新房环比上涨城市仅18个,二手房仅3城上涨,多数城市房价仍在调整。
在这样复杂且明显的市场形势下,仅依据简单的供需决定价格理论来判断房价走势,实在过于片面。

楼市向来是个复杂的话题,人人都能说上几句,却又很难全面剖析。过去25年,中国人的财富大多与房子紧密相连,由此总结出诸如“买房永远涨,京沪永远涨,广深永远涨”等规律。
但过去正确的,放在未来就一定适用吗?这显然犯了刻舟求剑的错误。时代在变迁,未来楼市很可能呈现以下几个发展趋势。

首先,绝大多数房子将失去投资价值。这是由中国经济的基本面所决定的。任泽平曾说过,房地产政策长期要看人口,房子终究是用来住的,若人口持续收缩,尤其是在绝大多数三四线及以下城市,房子的价值将大打折扣。
未来,这些房子大概率只有两个作用:一是作为一种象征,证明此地曾经有过发展;二是若邻居们都同意,或许可以用来存放骨灰盒,毕竟相比墓地,房子的成本要低得多。
其次,房子的金融属性将逐渐消失。以往房子兼具投资和居住属性,但未来,绝大多数房子将只剩下居住属性,就如同汽车、手机,主要具备使用价值。
除非是像限量版汽车、具有特殊意义的手机这类特殊物品,或是如卢浮宫、中南海这类具有极高投资、收藏和历史文物价值的建筑,普通房子很难再拥有金融价值,在个人资产中的重要性也会大幅降低,甚至用作抵押都可能面临困难。

再者,正如曹德旺先生所说,好房子是有钱人卖给有钱人。未来的豪宅市场,将由高净值人群主导,而普通购房者若无力购买豪宅,只能选择保障房或继续居住在自己的老旧小房子里。
这并非主观臆断,而是市场规律作用的结果。有钱人不会去接手老旧小房子,他们追求的是高品质的豪宅。对于想买8亿豪宅的人来说,通常自身已有价值不菲的房产,指望8亿豪宅跌到800万几乎是天方夜谭。
未来保障房归普通民众,商品房归有经济实力的人,各自满足不同群体的需求。

最后,我们再用数据来深度看看。从供应角度看,数据显示,2025年1-2月,全国预供地总建筑面积同比降35.5%,用地面积减37.5%。
2月土地供应量环比降22.6%,同比降36%。尽管部分城市拍出高溢价地块,可整体供应规模仍处低位。当下新房销售艰难,二手房价格普遍下行,单靠供应减少判定房价上涨,明显不合理。

从需求角度来看,从最新数据看,2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米,同比降8.5% ,一线城市新建商品住宅成交面积同比增长约4%,二、三线代表城市分别降4%、12%。2024年,新建商品房销售面积降至9.74亿平方米,同比下降12.9% 。
土地出让面积也在减少,2024年全国批准建设用地面积同比降21.1%。可见,供需两端都在收缩,单靠供应缩减,房价难以上涨 。
朋友们,那你们觉得未来会因为当前住房供应减少,就导致房价再次暴涨,进而冲动购房吗?
文本来源@金融民工吉胖子 的视频内容
良朗
一轮二十多年十几倍暴涨的超级牛市行情结束了,现在确定无疑进入熊市,跌幅起码70%,这是稍微有点经济常识的人都知道的。
用户10xxx14
砖家可能是海龟,溜学从米国来[大笑]
s36n83s7
[笑着哭]美国加征关税,外贸下降,将导致失业上升,收入下降![笑着哭]房价将暴跌,想买房的人,可以再等等!
老青年
钱换房子相当快,房子换成钱相当慢辣。
海豚
现在房价大幅下跌并不是因为下跌了没人买,而是没人买、实在卖不动才不断降价。卖不动的原因就是房地产的投资逻辑发生了根本性转变,也就是预期改变了,大家对未来房地产并不看好,通过投资炒作涨上去的资产一旦预期发生改变,那么就会面临价格快速崩塌,没人接盘了这才是最可怕的。没有人会去投资一个长期看跌的资产,哪怕是刚需也会非常谨慎购房,因为今年买需要50万,明年只需30万,这种情况下他们不会觉得自住就无所谓,而是会选择等等。现在把钱变成房容易,但要把房变回钱可就难了。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。房子是商品,卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,购买力越弱,房价持续走低是肯定的。房子实际建造成本是非常低的。房价低才能真正释放消费力,对实体经济才是真的利好。房子也是消费品,是用来住的消费品,只有炒房客想着买房升值的才天天幻想房子涨价,整天吹嘘房子。还说什么房价下跌就会对经济不好,你买个车是不是车行还要给你保价啊?不然经济就不好了?不可笑吗?还有就算货币贬值也不代表房价就会涨,这是房吹强行挂钩忽悠大家的。现在钱是更值钱了,货多了。