国家出手救市！存量房贷利率下调后，聪明人已经开始行动！

闭眼捡钱捡资产的时代又来了！存量房贷利率的下调，看似常规的金融调整，实则是牵一发而动全身的关键之举，而这背后，房价未来的走势成为关键变量。

如果你能吃透其中逻辑，或许便能精准把握2025年及往后的资产与财富的转移方向。

利率调整后，出现了利率倒挂现象，这意味着什么？从数据来看，当前LPR为3.6%，公积金贷款利率低至2.85%，广州的房贷利率更是低至2.8%。

若你在银行存100万，每年能获得3.6%的利息；同时，以2.8%的利率贷款100万去买房。30年后，仅利差就能让你赚2.4万。但这只是小头，还有一笔大钱，数额在100-200万左右，别急，后面会详细揭晓这笔钱的来源。

从常规经济规则来看，利率倒挂似乎不合逻辑。可为何决策层如此“狠心”推动呢？这背后与银行的现金流和资产负债结构紧密相关。

回顾1995年，日本曾面临9.9万亿的还贷潮，差点让所有银行倒闭。因为房贷对于银行而言是资产，银行依靠房贷的利息收入维持运营。若大家都提前还清房贷，银行便只有支出，没有了收入来源。当年日本也曾采用利率倒挂的策略，目的就是鼓励民众继续欠钱。当然，银行短期内确实会亏损，但这是一种以时间换空间的无奈之举。

类似的情况在我国也在上演。2024年的相关数据显示，提前还贷潮依旧来势汹汹。民众大规模提前还贷，对经济的影响不容小觑。这笔原本可能流入消费或投资领域的资金，被大量用于偿还房贷，导致消费市场动力不足，资本市场也错失了潜在的活力。

若每年有大量资金持续用于提前还贷，消费将遭受重创，股市也可能陷入低迷，这无疑是一场经济灾难。于是，降低存量房贷利率成为必然选择，而且从趋势来看，利率还有可能进一步下降。

有人会问，降低存量房贷利率，刺激消费、资本市场和投资，这背后的根本原因是什么？答案是房价。房价未来的走势，不仅关乎房地产市场的兴衰，更影响着整个经济格局。

首先，人口增长问题至关重要。如今，需要买房的主力军是2004年到2024年出生的人群。2004年出生人口为1593万人，到2016年增长至1786万人，但随后急剧下降，2020年出生人口仅1200万人，2024年最新数据显示出生人口已低至954万。

其次，老龄化问题日益严峻。目前我国老龄化率已达21%，预计到2035年将攀升至30%，老年人口将达4亿。老年人对住房的需求相对较少，而且随着老人离世，大量房屋会退出市场。2024年的统计数据表明，我国死亡人口1100万人，出生人口900万人，每年因死亡退出的房子数量比出生人口所需的房子数量还多百万套。

最后，年轻人对新房的需求也在发生变化。从结婚数据来看，2022年和2023年结婚对数分别为683万和768万，而离婚对数则达到289万和360万，离婚率增速高达20%。在过去十几年，结婚对数在1000-1400万之间，是现在的2-3倍。婚房方面，父母、老人大多有房，再加上离婚后不需要新房的情况，年轻人对新房的需求已远不如从前。

再看城镇化率，我国2024年末城镇化率为67.00%，比上一年末提高0.84个百分点，看似与发达国家的75%仍有差距。但深入分析会发现，我国农业科技化水平相对较低，建国初期我国有8亿农民、2亿城镇人。

经过多年发展，如今村里的年轻人几乎都已进城，农村只剩下4亿老弱病残。以现有的农业科技化水平，这已接近城镇化的极限，所以我国的城市化率实际上已基本到头，对新增住房的需求也随之减少。

住房库存也是一个关键问题。2024年5月，住建局副部长首次公开表示房地产市场供大于求，这已是相当委婉的说法。统计局数据显示，我国已建成房屋400多亿平米，卖出300多亿平米。电网公司透露，已建成的房屋中有300多亿平，其中60亿平从未使用过电，这60亿平大概率是存量炒房的房子，按100平一套计算，足足有6000万套。

此外，还有100亿平未卖出的房子，这些库存足以解决4.8亿人的住房问题。黄奇帆先生也曾提及相关数据，虽可能存在一定偏差，但大致反映了库存的严峻形势。若房价持续下跌，这些库存必然会涌入市场，对现有300亿平的住房市场造成巨大冲击。

从人均居住面积来看，按照小康指标，人均住房30平米，我国14亿人口需要420亿平住房，目前已基本盖够，还未算上5.5亿农民的住房需求。农民的宅基地平均面积，甚至比城镇人口的居住面积还大。

除去农民，剩下8.5亿人享受400亿平房子，人均居住面积已达四五十平。对比美国，3.3亿人口，国土面积比我国还大，人均居住面积也才50平米。可见，我国在住房面积上已达到较高水平，继续大规模建设住宅的空间和必要性已不大。

从房地产投资数据来看，2000年附近，我国房地产投资总额为1万亿，2010年增长至5万亿，2020年更是飙升至13万亿，20年间增长了13倍。而2024年的相关数据显示，全世界70多亿人口房地产投资总额为27万亿，我国以20%的人口，却占有全球50%的房子投资，这意味着我国房地产需求早已过度，市场已严重饱和。

房地产开发商的负债情况同样不容乐观。2024年，房地产金融开发商的平均负债率超过90%，堪称全球天花板。像恒大、融创等大型房企，报表上负债率高达105%-110%，若算上表外负债，更是难以想象。在这种情况下，银行等金融机构自然不敢再轻易放贷，开发商失去资金来源，发展陷入困境。

此外，我国在老房、危房改造以及棚户区、经济适用房建设方面已取得显著成果，配套的医院、大学等设施也逐渐过剩。以大学为例，80年代我国大学在校生人均占地10平方米，教育部计划提高到50平方米，如今全国3000多所大学，在校生人均已达50平方米。

随着出生人口减少，18年后上大学的人数将大幅下降，现有大学容纳这些学生绰绰有余，甚至可能导致部分老师下岗。医院情况也类似，按照14亿人口天花板设计的医疗设施，在人口减少的情况下，也面临着资源过剩的问题。

综上所述，降低存量房贷利率，表面上是为了解决消费和投资问题，实则是房地产市场发展到现阶段的必然结果。它反映了房地产市场从繁荣走向平稳甚至调整的过程。对于普通民众而言，这一政策带来的影响深远。

在房价走势不明朗的情况下，是否继续持有房产、是否提前还贷，都需要谨慎思考。而对于整个经济体系来说，房地产市场的调整，也意味着财富分配格局将发生变化，新的投资机会或许将在其他领域悄然出现，我们需要密切关注政策动向，及时调整资产配置策略，以适应这一经济变革的浪潮。至于降息是否还会继续，让我们拭目以待，持续关注市场动态与政策走向。

本文来源@源哥言商