来源：风财讯 作者：武俊
12月29日，龙湖集团10.76亿港元买入绿城服务股票，持股比例增至10%并成为公司第三大股东。
12月30日，绿城服务收盘报8.8港元，涨10.14%。吴亚军买的价格是每股7.7168港元。头部房企花10亿增持股价高涨。足以证明绿城服务拥有强有力的投资潜力。
增持之后，龙湖是否继续“举牌”绿城服务成为二级市场热议的话题。毕竟龙湖拥有自己的物业公司，如果未来龙湖的物业板块上市，二者将存在事实上的竞争关系。
投资or学费？
龙湖入股绿城服务，带给资本市场最直接的除了上涨的股价，依然还存在两个疑问，其中关注的焦点在于，拥有自己物业服务板块的龙湖集团此次入股的目的何在。
公开信息现实，龙湖物业板块成立于1997年，于2018年更名为龙湖“龙湖智慧服务”。截至2019年6月底，龙湖物业管理及相关服务及其他收入为19.51亿元，同比增长51%。
面对不错的规模和业绩，以及2019年物业上市潮的背景，龙湖短期却没有将这个板块进行上市的计划。2019年年年初的业绩会上，龙湖地产CEO邵明晓曾表示，龙湖智慧服务尚无独立上市计划，也不会分拆。
如果上市，同时拥有龙湖智慧服务和绿城服务股份的龙湖集团必然会面临市场的猜疑：两家业务相似的投资是否存在同业竞争问题？
因此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为龙湖的此次投资更多是为未来龙湖自己物业板块上市铺路，“龙湖物业管理公司尚未上市，通过和绿城物管的合作，可以尽快熟悉物业管理公司的资本市场业务。”
也有分析认为，此次龙湖入股只是纯粹的财务投资行为。摩通认为，龙湖增持只属财务投资者并无提供任何可见的支持，相信往后龙湖不会为绿城服务提供任何楼面供其管理，双方协同效应有限交易完成后，2020年预测绿城服务核心盈利将被摊薄约5.4%。
克而瑞证券首席分析师孙杨表示，目前开发商的物业储备大多数还是自家的小区，并且龙湖集团对绿城服务并未形成绝对的控制权。龙湖的投资更多的是财务投资。
从目前比较成熟的房企物业板块业务构成来看，母公司自有物业是构成这些物业营收的主要来源，因此即便一家公司旗下存在两个并行的物业板块，在不涉及到大规模扩张或进行体系外公司收并购的情况下，也不会对原有业务有较大影响。
而吴亚军的龙湖智慧服务已经成立20余年，放弃显然不是这位女老板的选择。10亿的增持更像是为未来龙湖智慧服务上市所交的“学费”。
用规模说话
“中国的物业管理公司，如果有一个强大的技术赋能，能够继续抓住行业的机会，同时把握住行业整合的重要的契机，相信在未来5至10年中，一定会诞生千亿的物业管理公司的市值。”这是红杉资本投资人沈南鹏对于万亿物业蓝海市场的未来预测。
截至12月30日收盘，碧桂园服务市盈率约38倍，彩生活市盈率约12倍，中海物业约34倍，新城悦市盈率约38倍，雅生活市盈率约29倍，永升生活约41倍，绿城服务的市盈率是46倍。
近日，中指研究院发布《2019年中国物业服务价格指数研究报告》显示，2019年12月，二十大城市物业服务价格综合指数为1060.54，较去年同期上涨0.98%，较2019年6月上涨0.50%。其中二十大城市中物业价格无一下跌。
市场向好的同时绿城服务亦是物管行业的佼佼者。上述报告提及，2019年12月，二十大城市物业服务均价为2.19元/平方米/月，公告显示，绿城服务的物业费单价平均为3.16元/月/平。远高于市场定价，绿城服务依旧被市场接受。
2019年上半年，绿城服务的营收为36.63亿，同期，碧桂园服务为35.16亿，保利物业营收为28.22亿元。截至2018年底，绿城服务以67.1亿元营收名列第一，碧桂园以46.75亿位居第二，中海物业以36.86居于第三。一直以来绿城服务的收入是最高的。
“决定一家物业公司估值的，一直都是稳定、可持续增长的净利润。”这是绿城服务CEO吴志华的见解。
2016—2018三年，绿城服务归母净利润分别为2.86亿、3.87亿、4.83亿。2019上半年这一数值为2.34亿。此外，其近三年经营活动产生的现金流量净额分别为3.94亿、5.29亿、6.56亿，呈向上稳定增长态势。
物业公司依靠房企母公司输血是一把双刃剑，这种模式是既是这些物业公司初创阶段业绩稳定的“压舱石”，但自身也由此缺乏独立生长的能力。
截至2019年6月30日，绿城服务物业管理储备面积为2.07亿平米，其中在管面积达1.84亿平米，累计合同面积达3.91亿平米。
需要提及的是，自绿城服务成立之后，已渐渐摆脱对母公司的依赖。根据东兴证券研报披露，早至2018上半年，绿城中国物业面积在整体在管理面积中占比不到20%，占总储备面积比例低于15%。
以头部房企碧桂园服务与保利物业相比，截至2019年6月30日，碧桂园服务总收入达到人民币35.16亿元，其中来自碧桂园集团的部分为19.86亿元，占总物业收入的76.8%。
在本月成功赴港IPO的保利物业市盈率达50倍，截至2019年6月30日，保利物业的在管面积为2.6亿平方米，来自于保利发展提供的面积为1.12亿平方米，占比43.1%。
龙湖智慧服务2020年的目标是60亿，绿城服务2018年底的营收就已达到67.1亿元。截至2019年6月底，龙湖物业管理及相关服务及其他收入为19.51亿元，同比增长51%，利润4.46亿元。这一数值在2018年是31.45亿元，而这其中包括房屋租售、车管家、旅游等增值业务市场的营收占比超40%。
不可否认，龙湖智慧服务相比于绿城服务还有一定的差距。复盘于此次收购事件，买入、卖出，投资获得收益，以及入股、联手，一切皆有可能。
至少在当下形势大好的物业市场，吴亚军认定了这一支优等潜力股。而市场从短期反馈了她的这一判断，在吴亚军携资金进入后，12月30日，绿城服务收盘报8.8港元，涨10.14%。吴亚军买的价格是每股7.7168港元。
