中旅天宸府,到底是刚需还是改善?

房地产高手拿铁 2023-10-11 07:39:01

这块地说起来还是比较复杂的,2007年保利拿了地,又退出了,2014年,第二次挂牌,中止出让,2017年,珠江实业拿下,楼面价涨了将近3倍到1.6万,项目甚至连名字都想好了,叫珠江天晨。

2020年港中旅接盘,占股75%,珠江实业自持25%,项目正式改名:中旅天宸府,产权年限从2017年开始计算,已经有快七年了。

上面这些都不重要,重要的是这个盘能不能买,先来看看小区大致情况:

「占地面积」14426方

「总 建 面」128322方

「产品套数」4栋楼共719户

「容 积 率」8.46/总高44-46层

「车 位 比」共868个(地下6层、1:1.2)

「主流户型」82/84/86/104/107/122/128

「学校资源」昌岗中路小学、可直升五中

「地铁交通」宝岗大道300米、沙园700米

先说地段,地段上属于海珠西,也算是老城区了,老城区的特点就是方便热闹,但没有太大盼头。

海珠西虽然没有什么盼头,周边也就那样了,但好歹是在主城区,能够享受到主城区的烟火气和优越感。

再说一下交通,楼下300米就是8号线宝岗大道站,7个站可以直达琶洲,700米处是沙园站,可以在这里换乘广佛线。

开车的话楼下就是昌岗中路,沿着昌岗中路一路向东就可以到琶洲了,虽然交通很方便,但靠马路边噪音粉尘比较大,紧贴高架桥,这里又是海珠中部去往芳村的必经之路,晚上会有大货车。

所以不建议买它的北向小面积,将来二手房流通性肯定不好。

目前有一些自媒体博主给它打了很多广告,大家注意识别。

这个盘本身是毫无亮点的,超高层、没小区,单体楼,马路边,还有一栋回迁房,D栋还有公寓,等等缺点一大堆,不打广告就很难卖。

但它有个优点就是学校,对口昌岗中路小学,直升五中,现在的政策是可以直升的,以后可说不定,也许这就是这个盘唯一的优点吧。

当然,我们还要测评一下这个户型。

这个盘在户型设计上也是些问题的,北向做小面积没有问题,南向做大户型也没问题,问题是南向的面积过大了一点,仗着大面积价格又偏贵了。

下面是A栋的户型,是我最不建议买的一栋,三梯五户。

现在在卖的是B栋的,三梯四户,84/88/107/128,总价从500-900万都有。

同样差不多的户型,B栋的价格比A栋的要贵20-50万,一是位置好一点,二是梯户比低一点。

正常来说,这个盘就只能主打小面积,甚至最高都不能超过100方,学学江泰里嘛,严格控制总价,并且不能把小面积做得这么憋屈。

现在是把小面积完全朝北望马路,确实是卖得便宜,但是居住体验感全无,便宜是便宜,500万左右就能买到,但是买来是图住着吵吗,是图望马路吗,是非要图多一间房吗,房间那么小,多一间房又有什么意义,真要学位的话,还不如去光大买个400多万80多的两房,人家学位配套都更好。

南向为什么不能做大面积呢,现在南向做的是107的三房两卫和128的四房,总价从700万到900万。

中旅天宸府的对手是谁,其实就是翠城花城,三房两卫是差不多的价格,翠城的四房比较稀缺,放盘极少,所以中旅的四房对标的是光大,光大的四房都超一千万了,这里只卖九百不到,是不是很香。

所以买它的理由是,同样三房两卫的价格跟翠城比,我的楼龄新,同样的四房跟光大比,我更便宜,楼龄更新,但别忘了,在二手市场上可不是这么对比的,有小区和没有小区一定是两个价格,流通性差了不是一丁半点。

最好的朝向和户型都给了南向,但南向正对着珠江医院,这个在二手市场上可能也会有些影响的,离得远还好,关键还是正对着。

开发商也是比较老实,把最丑的一面展现给了购房者,一开始就应该设个异地样板间,把样板房放在售楼处上面,这样可能会更好卖一些。

最后我们再梳理一下中旅天宸府的购买逻辑。

我给的结论是:只能买南向107的户型,其他户型均不建议。

本来应该是可以买北向小面积的,因为总价低嘛,但是北向小面积太多了,将来二手市场上竞争力本来就很弱,还要经受邻居的抛压踩踏。

其次你就是个刚需盘,何苦要做改善产品呢,关键南向大面积产品总价太高了,单价在6.5-7.5之间,这个单价不算太高,但放在这个盘来说,总价太高了,800多万去买这个单体楼真的是不划算。

为个学位了没必要花这么多钱,如果你真的是改善的话,你就不希望楼下有活动空间吗。

所以我建议后期如果能调整一下面积会更好。

0 阅读:1

房地产高手拿铁

简介:感谢大家的关注