2025年的天津楼市，从二季度开始！
一季度的二手房还可以，新房“怠速前进”，都没挂上档。
3月新房成交72万方，一季度共计153万方。
确实不算多，比2024年一季度少了12%；跟去年四季度更是没法比。
成交量低并不是市场不好，而是市场“太好了”。
今年特殊，去年底卖的土地，强行给市场按下暂停键。
因为这批新盘已是明牌——
两低一高（低地价、低房价、高品质）
格调观槿是首位“出战选手”。
开盘即清盘，足以说明“两低一高”的威力。
不是没有买房需求，特别是改善人群，都变身等等党，都在等纯新盘。
整个新房市场看似供应量很大，但实则是“青黄不接”。
老戏折可吸引不了现代人。
00后整顿职场；新规下的好产品正在整顿新房市场。
先跑的不算赢，后跑的不算输。
一季度天津新房市场就是个热身，二季度才真正“开市”。
各大新盘已经跃跃欲试了，5、6月一堆要首开的“两低一高”：
金茂泮湖满庭、格调工大地块、中海津华玖章、城投金茂西站南广场地块、金地喜悦里、金地清峯上、中交海河玺A地块、中建理想城二期、荣泰一号院、绿城桂语安澜、保利珺璟和煦……太多了。
▲中交海河玺二期效果图
▲金茂泮湖满庭效果图
目前放风价都很保守：
金茂泮湖满庭350万起，中海津华玖章小高层5万、金地清峯上300万起……（仅供参考，以楼盘释放为准）
今年的新盘，但凡首开必须爆，哑火毁所有。
那怎么爆？就靠性价比喽。
建投誉河院这么火，该送车位送车位，也不敢大幅涨价。
房价符合预期，只能正常发挥，低于预期才能超常发挥。
至于产品，2025年正式“卷出平权”。
只要偏改善的盘，房价就差在了地价上，产品成本基本快要拉齐。
做好准备！
二季度“两低一高”的新盘，会造成楼市热点，而且还不少。
一季度二手房比新房热度高。
比去年同期成交量涨了32%。
2月开局比较猛，周末单日快速冲上400套。
3月成交7782套，是继2023年2月（大阳春）以来的最高值。
但也只是一波弱阳春，持久力不足。
没有新房市场的热度助力，且学区房的购买力去年四季度已经释放了一波。
2月底冲高，3月底回落，一个月时间，二手房行情告一段路。
3月业主的卖房意愿可是够强的。
仅一个月挂牌量就增加了3.8万套，比2月涨了40%。
一方面，受到“两低一高”的新房诱惑，激发了置换需求。
另一方面，受市区学位政策收紧影响，担心后期二手房流动性差，趁行情抓紧卖。
不好的消息是，二手房的身躯越来越笨重了。
2023、2024年只是与新房差在“面子”上。
从今年开始“里子”也跟不上了，在出房率上输的一塌糊涂。
2025年一季度二手房成交排名（数据来源：贝壳找房）
一季度天津土地市场，鸣锣开张！
总成交建面55万平米，比去年同期减少27%。
总出让金64亿，比去年同期增长了41%。
量跌价涨。
一是因为出让的12宗地，6宗都位于市区，3宗出现溢价。
河西陈塘溢价17%，河西小海地溢价11%，和平山东路溢价8.8%。
核心地段属于有供应就有需求，今年市区成交占比继续提高。
二是因为今年一季度出让的城市更新地块少，市场化拿地增加。
热点城市地王潮“愈拍愈热”。
上海地王楼面价16万+；北京拍出10万+地王；杭州地价都飙到了8万+，非核心区都拍到了4万……
土地热度已经开始轮动，河西两宗地溢价超10%就是信号。
每一轮周期河西是“关键”，以它领涨为起点，以它降价为终点。
河西新区的地价回弹到2万+，也就意味着南开、河西核心区房价5万+站稳，河东B类地段3万+站稳（后广场、工大）。
这就是市场的自动纠偏，完成自主定价之后的再拉升。
一季度是一个无政策干预的市场。
看起来，“两低一高”的好房子，这种“新玩法”能拯救房地产。
相当于重构了一个品质更高的楼市。
二季度，楼市行情才见真章。
再次重申重要节点：
2025年中，成交量开始筑底反弹；2026年春节后，房价出现局部上涨。
卖一买一的置换，今年必须完成。
游戏人间
一线城市暗地里在降，但还远远没降到位，在硬撑，有些人不甘心，其实老百姓尤其是刚需没钱，必然大降，炒房的都急着卖房炒股，只是还没在股市布局好，还有的急着卖个高价回老家当土豪，谁也不愿烂在自己手里。