原创 刘晓博
重要会议后，打响楼市第一枪的城市终于出现了！
是合肥。
7月24日，政治局会议对楼市提出了全新的要求。7月28日下午，合肥召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。今天（7月29），十大新政正式发布：
请注意，合肥的房地产工作专题会议是市委书记主持召开的，这无论在哪个城市都比较罕见。
这十大措施是：
一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。
二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。
四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。
五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。
六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。
七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。
八是落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。
九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。
十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。
怎么样？看完之后有什么感想？是否能跟最近几天股市上房地产板块（下图）的大涨相符？
估计期望房地产市场“V型反转”的人会失望。
其实，我在分析重要会议精神的时候，也是这样判断的。大城市会做一些松动，但仍然是边走边看。避免楼市再次出现炒作之风，剧烈波动。
我们不妨先看一下合肥目前的楼市政策。今年4月初，合肥公布过一轮楼市新政，主要措施如下：
下图是合肥的行政区划图，包括4个区，并代管4个县、1个市。
由于上述政策第四条的存在，合肥限购门槛已经非常低，外地人很容易就可以购买1套。但外地人的第二套，本地人的第三套，仍然被限制着。
限贷方面，非限购区域，购房贷款首付比例普遍降低到了20%；而在限购区域内，首付比例仍然维持30%起，二套一般首付40%。
从公开报道看，合肥目前房贷利率为：首套房4.0%、二套房4.75%。
也就是说，合肥楼市目前的限购限贷，已经比较松了。
从合肥发布的通稿看，领导人近期对住房工作，有过重要的“指示、批示”。具体内容没有看到，但相信体现在了政治局会议精神里。
我们不妨再重温一下，政治局会议对房地产的表态：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
在合肥的10大措施里，没有进一步放宽限购、限贷的内容，这可能跟合肥4月已经出台过政策有关。
有一条放松限价的内容——“试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场”；但没有全面放开新房限价的表态。
7月27日深夜，住建部又公布过三个利好：1、进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；2、改善性住房换购税费减免；3、个人住房贷款“认房不用认贷”。
这三个利好，尚未体现在合肥的新政里。这可能因为，住建部的会开得比较晚，会议内容7月27日深夜才发布，而合肥的会议是7月28日下午召开的。而税收和信贷政策，地方政府又没有管辖权。
合肥新政的最大看点有两个：
第一，大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点；
第二，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
但合肥的现房销售推进力度不算大，只是宣布“着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目”。这种试点，很多城市多年前就搞过。
“积极探索商品房销售按套内面积计价”，力度能有多大，有待观察。
还有一个表态很重要，就是关于城中村改造。合肥也被认为城区人口达到了500万，属于特大城市了，按照政治局会议的最新要求要“积极推动城中村改造”。
外界对城中村改造，也有很多猜测，最大的看点是到底有多少房子会推倒重建。对此，合肥的表态是：“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。
另外，合肥的新政里有“大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式” 的表态，这意味着货币棚改、房票安置会积极推进，这对于楼市是较大利好，相当于减少存量住房，增加购房需求。
其他几条，对市场的影响就不太大了，也没有被媒体关注。
合肥是重要会议之后，第一个针对楼市出台系列政策城市，其政策力度可以供大家参考。
即便加上住建部后来宣布的三大利好，楼市也没有出现一些媒体说的“大逆转”。国家支持楼市回暖，支持刚性、改善型需求，但“房住不炒”仍然是要长期坚持的理念，虽然这4个字在某个阶段、某次会议的通稿里暂未提及。
看好房地产的整体复苏，但不要奢望有戏剧性“大反转”，或者“超级大招”。
