房地产低迷已进入第三年，中国仍在寻求以市场为导向的解决方案。住房和城乡建设部周末警告说，资不抵债的开发商必须做好破产的准备。对于前景良好但面临暂时信贷压力的项目，国有银行已拨出数十亿美元贷款以确保其完成。

非常时期需要非常措施。作为中国最大的开发商之一，万科集团面临着流动性紧缩，市场力量显然已经变得有毒，国家设计的救助计划已经就绪。穆迪周一将备受好评的万科评级下调至垃圾级。

该公司最大的障碍是未来销售缺乏明确性。由于管理层的谨慎行事，该公司在 2023 年的表现相当不错，仅次于碧桂园控股有限公司等同行。合同销售额仅下降 10%，至 3,760 亿元人民币（524 亿美元）。然而，今年整体市场可能会变得更糟。中国指数研究院最近的一项调查显示，只有不到20%的受访者计划在未来六个月内购房，而一年前这一比例接近30%。穆迪估计，万科1月和2月的合同销售额下降约40%至345亿元人民币，较去年同期大幅恶化。

房地产开发是一项规模业务。最新数据显示，万科的营业利润率已从 2019 年峰值的 29% 降至 9 月份季度的 8.4%。2023年前9个月，其营业利润仅为310亿元，同比下降23%。

该开发商不稳定的经营状况或许可以解释为什么连国有金融机构也感到忧虑。万科在一项新的 45 亿港元（5.75 亿美元）离岸银团贷款方面面临着中国两家国有银行的阻力。据报道，中国罕见地要求大型银行加大支持力度。

截至9月份，万科拥有1010亿元非限制性现金，这应该足以覆盖其短期债务。据穆迪称，该公司将有约 340 亿元人民币的债券在 2025 年 6 月之前到期。然而，和其他公司一样，万科严重依赖预售，即公寓在建成前购买。截至9月份，该公司的合同负债约为4080亿元人民币，其中大部分是消费者为未完工房屋支付的押金。从这个角度来看，万科的现金状况并不那么稳健。

国家救助符合政府自身利益。毕竟，市政当局需要一些开发商才能生存、建设项目和购买土地，否则中国今年可能会跌入财政悬崖。根据全国人大上周发布的预算报告，预计今年地方政府性基金收入（主要是土地出让收入）增长0.1%。如果万科也违约并且中国的房地产衰退进一步恶化，那么这个目标就显得过于乐观了，甚至显得有些古怪。

到目前为止，中国恒大集团和碧桂园等最大的开发商在开始债务驱动的鲁莽扩张后陷入违约。但万科拥有健全的管理和辉煌的过去。 它与深圳以及私人住房紧密相连，深圳在短短几十年内变成了科技中心。它于1991年上市，是当时刚刚成立的深圳证券交易所首批上市公司之一，国有深圳地铁集团有限公司是其第一大股东，持股27%。救助万科不会像让它倒闭那么繁重。