住房“以旧换新”政策正成为解决当前房地产市场困局的重要工具。
据统计，截至2024年底，全国已有超过150个城市启动该政策，覆盖了从中小城市到一线大都市的广泛区域。
政策主要通过“帮卖”、“收旧”和“补贴”三种模式，推动二手房市场和新房市场的双向流动。
这种看似能够缓解楼市疲态的政策，真的能带来全局性的突破吗？
过去一年，住房市场的疲态几乎贯穿了全年。
二手房市场冷清，挂牌量虽多，但成交率极低，许多老旧房源因年代久远难以吸引买家。而新房市场也并不乐观，特别是在中小城市，新房供应充足却销售缓慢，大量库存成为开发商的难题。
与此同时，居民的住房改善性需求却一直未被满足，许多老旧小区的房屋设施陈旧，已不适应现代家庭的生活方式。
在这一背景下，“以旧换新”政策应运而生。
其核心逻辑在于通过政策扶持，促进存量房和增量房的高效流动，释放居民的购房意愿。
“以旧换新”政策的操作流程并不复杂，但细节决定了它的吸引力和实用性。
以郑州为例，当地的政策要求参与者先进行资质审核，包括房龄不超过20年、房屋面积不大于120平方米等基本条件。
此外，旧房贷款必须结清，装修情况则不会影响估价。接下来，专业机构会对旧房进行评估，购房者可根据估价决定是否参与置换。
若决定继续，他们可以缴纳一定定金，先锁定新房房源，同时由中介机构挂牌出售旧房。
在一些城市，例如北京，政策还规定，若旧房在90天内未售出，购房者可申请全额退还定金，而退款时间通常控制在15天内。
这直接回应了消费者最担心的置换风险问题，为他们提供了更多的选择空间和时间保障。
政策并不仅仅局限于“帮卖”这一模式，在一些城市，政府通过国资平台推出“收旧”模式，这种模式不依赖市场交易，而是由政府直接收购存量房源，主要用于保障性住房或其他民生项目。
收购价格一般以市场评估价为基础，并给予一定补贴。
这种模式对于盘活难以流通的老旧房源起到了重要作用，在某种程度上也算是推动了房产交易的回暖。
例如，南京通过“收旧”模式与城中村改造相结合，为大量闲置房源找到了新的用途，有效缓解了城市土地资源紧张的矛盾。
“补贴”模式则是另一个亮点。政府通过补贴或税费减免的方式，降低了换房成本，直接吸引了更多购房者参与。
例如，南京一对年轻夫妇在出售旧房后，获得了5万元购房补贴，同时还享受了契税减免政策，这极大地减轻了他们的换房压力。
在这样的政策激励下，新房市场逐渐回暖，2024年第三季度，全国新房销售额同比增长15%。二手房市场也因为挂牌量的增加和成交速度的提升焕发了新生。
尽管政策在一些地方表现出良好的成效，但也遇到了不少麻烦。
“帮卖”模式的核心在于市场流通效率，但如果市场整体冷清，旧房销售难度仍然较大。
在一些中小城市，由于购买力不足，即便有政策扶持，二手房的成交率依然低迷，毕竟大多数买家如今还在观望，即便有了相关的补贴政策，也不敢直接上车。
此外，“收旧”模式虽然直接有效，但目前规模较小，仅能覆盖少数试点区域，其普及性和实际影响有限。
而在“补贴”模式下，不同城市的补贴力度和覆盖范围差异明显，导致部分居民对政策公平性产生质疑。
与此同时，估价机制的不透明性也被多次提及。
一些居民反映，旧房的估价低于心理预期，影响了他们参与政策的积极性。
要让“以旧换新”政策真正赢得居民的信任，加强评估透明度、提高估价科学性是关键。另外，对于房价的估值等工作，也要更加的符合市场实际，用事实说话。
展望2025年，“以旧换新”政策仍面临多重挑战，但潜力巨大。
专家建议，在政策推广中可以进一步扩大“收旧”模式的覆盖范围，不仅限于城市核心区，也可以向周边区域延伸。
住房“以旧换新”不仅是一次政策创新，更是中国房地产市场优化调整的重要一步。
从当前的市场表现来看，政策的积极作用已经显现，但要实现长效机制的构建，还需要更全面的改革与支持。
对于许多改善型需求的居民来说，这项政策既是一个机会，也是对市场和政策信任的考验。
90天卖不掉旧房可退定金，这种设计无疑是一次勇敢的尝试，但要让更多人真正“安心上车”，还需政策与市场的共同努力。
参考资料：
中国保障性住房政策--范式转型与效果评估 科学出版社 2023
中国住房租赁：前景、思路与政策 中国发展出版社 2023
