我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算500万买房投资，青浦和临港，买在哪里合适呢？麻烦分析一下？

沪叔：你好，青浦有大虹桥规划的辐射，企业有华为、区域内交通有2号线和17号线，教育资源虽然有点一般，这些年也在新增多所名校，资源逐渐完善；临港作为浦东外环外2035年上海规划重点打造的区域，现阶段的交通和教育稍微逊色些，长远看产业、政策、交通和教育资源上的短板都会有质的飞跃。这两区域未来涨幅都会有的，短期投资买青浦，长期建议选临港。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

提问：你好，沪叔，咨询下。全国认贷就是二套，在上海是首套，目前手头首付300万出头的样子。看了下松江泗泾，以及南江桥和北江桥。综合下来，九亭的奥园看着还可以。沪叔有什么推荐的吗？

沪叔：你好，北九亭特大小区，奥园，知雅汇，绿庭尚城，每轮楼市房价都比较难涨，太内卷了，小区大物业难管理，群租户出了名的多，价格也比较难涨；

那其实九亭版块蛮合适的，就刚需先上个车，但九亭大规模小区挺多的，比较鸡肋的也有；

但九亭好在开发虽然高低层次不齐，但只要九亭家园一个动迁小区，其他都是商品房。南北九亭各有各的优势和缺点，南九亭有个小区叫象屿都城，分四期，四期2013年的次新盘，400出头可以考虑大两房（南九亭到地铁口2公里）这个未来比大小区内卷下来更好脱手；

江桥分南北江桥，以曹安公路为界，北江桥可以考虑嘉城幸福港的双南2房，中星海兰苑的动迁大2居，这个预算性价比高一点，南江桥聚集在13号线金运路出口，除了万科城市公寓是商品房周边一圈都是动迁，这里400w出头两房买动迁不如买14号线的北江桥。

提问：沪叔，你好，预算800万，朋友让我看唐镇和华漕这两板块，想问沪叔的看法，另外还有哪些可以选择呢？

沪叔：你好，唐镇板块内有能级非常高的地铁2号线，到张江、陆家嘴、人民广场都很近，板块内工作的高薪人士比较多，而且有大量待开发空地，接受张江辐射；华漕板块大虹桥概念比较强，联动长三角一体化，未来前景看好。这个预算御桥，徐泾、大宁都可以看。

提问：沪叔，你好，上海本地户口，现在有房票想在前滩买套房投资，但是上海楼市现在政策这么多，调控很严，上海房价还会不会涨？还有没有投资价值？买房的话选新房还是二手房？

沪叔：你好，房价是否上涨这是受社会普遍共识影响。不是你我能说的算的，目前受政策影响，未来房价会保持稳定，虽然均价稳定，但不同区域房价分化严重。投资建议选择优质房产，建议理性分析，不要短视而贸然投资。新房限价，低于二手房，这是有利有弊的，局部看是有利于买房，长期来看，这意味着价值有限。限价导致产品品质普通，居住舒适度与投资价值也随价格受到限制。因此建议买房要谨慎全面地分析，看清区域与产品价值。前滩的二手房目前不太建议。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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