Q&A | 壹 关键词：中海合集、瑞虹新城、房价 █ 问： 将军，我买了中海合集的99平三房，最近了解到26年左右，之前限售的新房会陆续满五年开始卖出来，有点担心这波解禁潮会影响房价，你认为这个盘到时候价格有机会看齐瑞虹新的几期吗？ 〔暗黑大将军〕： 瑞虹新城在和平公园的西南侧，中海合集在和平公园的东侧，而传统市中心和中央活动区也在虹口区杨浦区的西南向，因此从城市区位角度，瑞虹新城比中海要好一个级别。 ​家门口环境瑞虹是纯粹的商品房社区，社区内部没什么老公房，道路开阔整齐。而中海是窝在辽源新村当中的商品房，虽然附近也有天汇、海上海、瑞仕等几个商品房形成小规模组团，但也难以改变大社区的面貌，这一点上也比不了瑞虹。 瑞虹自带瑞安的几个商场，尤其太阳宫几乎已经成为虹口乃至整个市区东北方向的重要商业综合体。中海步行范围的老鞍山商圈显然逊色，自身也带城市旧改的商业部分，只是体量较小，难以形成瑞虹天地那样的标杆效应。板块周边，瑞虹靠近的北外滩也有相当体量的商业和规划，但是中海合集靠近的东外滩，主打互联网企业总部，商业非强项。 ​教育角度，瑞虹片区有新宏星集团，而中海目前是没有的，只能依赖附近挂户口，无法一步到位。 产品角度，中海合集比起瑞虹8、9、10确实要稍新一两年，可都是真石漆的主用料，房屋旧化速度上，不会有显著的差别。 ​大环境上来看，这几年杨浦滨江集中开盘的新房很多，且都是类似的户型，之后整个东北市区中环以内的百平面积段，在集中抛盘和新房供应的双重影响下，市场上的生存空间都会受到挤压。而这个情况，越往东就越严重，最西侧的瑞虹稍好一点。 ​所以中海合集各方面都无法与瑞虹新的几期持平，价值始终要弱一头。 Q&A | 贰 关键词：徐汇滨江、五里桥、田林康健 █ 问： 公司搬到了徐汇滨江，预算不想超过1200万，地铁最好800米内，上班时间30分钟左右，家里二胎，面积不想太小，要求三房或者以上，考虑到保值，不想买2000年前的房子，麻烦将军物色物色？ ​〔暗黑大将军〕： 120平左右的三房，靠近徐汇滨江北段，黄浦五里桥就能买到，比如卢湾都市花园。 如果靠近徐汇滨江南段，田林康健地区的商品房，比如爱建园，御景园等等，选择会更多一些，小区环境也比黄浦的要好。 房龄想要再新一点，保利天悦可以蹲一下，不过只有100平且准新房不满五年，税费较高。 Q&A | 叁 ​关键词：星河湾、仁恒公园世纪、大户型 █ 问： 之前看过浦东星河湾这个小区，心里蛮喜欢的，附近的图书馆也方便带娃去自习，想问问看将军，这个小区的四房和仁恒公园世纪，应该怎么选呢？ 〔暗黑大将军〕： ​虽然仁恒靠杨高南路，小区局促容积率高，不过地段的优势也弥补了地块本身的缺陷。 产品上，星河湾毕竟房龄比较老，外立面也是真石漆，对比仁恒的全铝板，耐旧度就不太行。星河湾的园林确实可圈可点，可仁恒也不赖。 关键是类似星河湾的地段，高品质就不那么稀缺，而这个地段上购买力的天花板，相对世纪公园和陆家嘴却要低不少。 再加上星河湾小区内大户型的供应量就比较大，无法构成稀缺性。浦东内环内，这个价位段的高品质楼盘数量少，仁恒小区内户型的配比也相对平均，供需就会更平衡。 因此建议选仁恒公园世纪。 Q&A | 肆 关键词：北新泾、徐泾、华漕 █ 问： 我和太太上班都是在虹桥机场这边，打算把手里一套小房子动一下换套大点的，卖了房子后，估计这次买房1000万以内，自己看了北新泾，徐泾和华漕，这三个区域，想请将军点评下？ ​〔暗黑大将军〕： 三个区域都属于大虹桥的核心地段。北新泾的地段最好，配套也最为成熟，2号线和临空商务区提供了更多的购买力支撑。缺点也很明显，房子老，大户型的话都是二十年房龄左右，人车不分流且停车紧张，外立面涂料或面砖看起来破旧。 徐泾是配套大虹桥核心商务区的居住区，配套不像北新泾那样走到哪都很丰富，基本只集中在几个社区商业中心。距离市区最远，城乡结合部的感受短期内还改变不了。产品选择最丰富，大部分都是2015年后的产品，小区本身的居住体验会比北新泾好不少，不过由于楼盘规模都很大，这几年新房又集中供应，户型同质化，导致抛盘踩踏情况严重。 华漕的产品情况与徐泾差不多。本身社区分两块，金丰和前湾，前者已经是界面成熟的国际社区，后者则是商务区的拓展规划。整体建成后，社区会比定位居住的徐泾要新一些，会更有CBD的感觉。不过从产业资源来看，目前大虹桥一圈就只有东部的临空商务区能吃饱，核心商务区本身都吃不饱，前湾即便建成，恐怕也会有大量空置。 如果求稳，对小区品质要求不高，可以选择北新泾，这个区域商品房的供应十分有限。 如果希望小区新，要生活安静一点就考虑徐泾，要city一点就考虑华漕吃一下前湾的饼。