2000年7月14日，港务局与北港商城的前身日月百货批发商城签订了《合作协议》，双方共同合作建设仓储中心仓库，乙方经营管理，无论盈亏，合作期限10年，每年按约定支付甲方收益。
法院认为双方当事人签订的《合作协议》的内容虽然包含了联合建房、房屋租赁合同的双重性质,但北港商城的真实意思表示并非与港务局就合作进行利益分配,而是在一定期限内租赁建成后的房屋,北港商城缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上,通过对外分割出租案涉房屋收回其投资成本并取得相应利益。
而港务局的真实意思表示是通过预先收取租金,以完成房屋的建设并将房屋出租获取收益,其缔约目的落实在通过租赁房屋获取租金收益上。
因此,联建案涉房屋仅属双方当事人获得利益的一种手段,或是其融资建设房屋的一种方式,双方签订的《合作协议》的性质应为房屋租赁合同。由于案涉房屋至今未取得《建设工程规划许可证》,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,应认定案涉《合作协议》及以此为基础所签订的《补充协议》《扩建协议》无效。
本案的关键问题在于:案涉合同无效后关于租金问题的处理原则。
合同无效系案涉项目未取得《建设工程规划许可证》所致。港务局作为法定的建设单位,北港商城作为使用人及约定的相关手续办理人,仅取得了《建设用地规划许可证》即开工建设。在案涉工程被相关行政主管部门处罚的情况下,继续签订《补充协议》《扩建协议》,致使案涉房屋扩建到现在的规模。现港务局请求给付案涉房屋租金,该租金的实质应为房屋占有使用费。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定,法院将租金标准作为一项考量因素确定支付房屋占有使用费的标准,并结合双方签订《港务局应收账款确认书》及北港商城出具《延期还款说明》等事实,法院判决给付该款符合双方当事人使用房屋并支付该数额费用的合意及心理预期。
鉴于案涉诸合同均为无效合同,所约定的违约金条款亦对双方当事人不具有约束力,且无需解除。
律师观点根据相关法律规定，订立的合同因违反法律禁止性规定导致合同无法满足有效条件，当事人可通过事后补正或实际履行从而使得合同满足有效条件，进而促使合同生效。本案中，因案涉房屋未取得相关证件，且在起诉前至诉讼终结仍未取得，无法满足法律规定的补正条件，应属无效。
合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
诚信原则作为租赁合同无效后双方据实结算的依据，即使出租人提供的房屋存在违法情形，也不能免除据此受益而应当支付的对价。因此在本案中，承租人应支付占有期间的租金。人民法院在参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费时，应充分考虑合同无效的原因、双方履行情况等因素，进行综合判断。
相关法律
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第4条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
《中华人民共和国民法典》
第157条：【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第502条：【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
