在老黄埔，终于见到有一个盘开盘价比周边二手要贵的了，那就是最近疯狂刷屏的珠江春。
金碧世纪卖五万的时候，富颐开盘只卖四万，金碧世纪卖六万的时候，富颐也才卖五万。保利学府里、金色悦府最高冲到六七万，城市之光才卖五万，这么高的倒挂，激发了人们抢房的欲望，在巨大利益面前，这些新盘就成了香饽饽。
但现在看回这两个盘，当年你背刺了别人，现在别人在背刺你，二手业主再坚挺也没用，旁边的中央公馆才四万出头，未来方洲也才四万多，比当年抢回来的、高位入手的富颐华庭、城市之光还要便宜，不仅单价便宜总价也便宜，得房率更高。
那珠江春在如今前狼后虎的老黄埔楼市里靠什么去提高溢价呢，靠学位和户型显然是不可能的了，是背靠狮山公园，还是能远眺珠江前航道CBD呢？
寄予厚望的珠江春能不能再次将老黄埔拉回高光时刻，我们详细来分析一下。
珠江春融资地块共9栋楼，1490户，车位2450个，首开地块就三栋楼，超高层，43-45层，三梯三户和三梯四户，只有三个户型：130/143/180，130的定价4.8-5.5万，总价625-715万，143的定价5.4-6.5万，总价780-930万，180的定价6.5-7.5万，总价1200-1400万。
然而珠江春周边都是以老旧小区、城中村、厂房、码头为主，货车也多，生活体验没有城市之光的好，更没有中央公馆周围的配套优秀。
就目前周边的环境是配不上这么高端定位的，要知道，豪宅要的是低密度、清净、环境，而珠江春周边是一众三十年楼龄的二手小区，这些是拆不掉的，只是做些城市更新，码头和货车也是改变不了的。
再说最值钱的江景，其实最好的位置是给了回迁房，将来临江一带也还会有高楼，何况，远眺珠江两岸是很多盘都能做到的。
珠江春周边是码头，没有科学城那么厚实的产业，只能依赖最近的鱼珠，鱼珠现在是空楼一大堆，谈不上产业，所以珠江春想卖一千万，那得跟天河抢客户才行。
老黄埔的业主想要置换，肯定要么去了天河，要么在同地段换更大面积，何况，你指望老黄埔以及增城来的购买力显然不现实。
天河海珠目前1000万是能买到一些边缘一点的四房，比如和樾府、天河序、江湾和樾这些。珠江春的定价逻辑大概就是针对天河海珠边缘一些的140的大四房，总价比你们便宜100-200万，或者对标它们的入门级125，但针对更核心的中海大境、保利天瑞，我就给你更大180的面积和看江的优势。
好了，定价逻辑梳理清楚了，那你想要跟它们竞争还是比较难的，一是它们的密度更低，二是圈层更纯粹，不是旧改盘，三是周边配套完善，所以，珠江春想要卖这个价还不现实，挑战核心区的改善大盘显然不可能。
130的都要700万了，这个价格谁不优先考虑天河海珠呢，其次，你180也还是个塔楼，人家天河序、保利天瑞、观樾140都已经是板楼了。
能行之有效的策略，还是得和老黄埔去竞争，或者抢一部分荔湾的江景房客群，以及去万博想享受配套的客群。建名校已经不具备竞争力了，商业也都只能蹭鱼珠，想要被市场认可，还需要至少两年的时间，等待行情有所起色的同时，天河东的江景盘成为卖点了，大概率才是珠江春真正的春天。
要不然就只能是延续星河江缦、兰园江悦一样高开低走的命运。希望本篇内容能给你不一样的选筹思考，如果还不明白，欢迎咨询拿铁。
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