楼市重磅!4万亿来了,还有100万套……

博闻广闻 2024-10-18 03:35:33

原创 刘晓博

今天上午,国新办举行发布会。住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责人,介绍了促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

此次发布会上,有以下重要信息值得关注:

1、住建部长宣布:将通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好,还可以在100万套上继续加大力度。

点评:这是一个非常大的利好,有利于楼市去库存。

这里有几个关键词:货币化安置,新增100万套,可以继续加大力度。这意味着,这100万套城中村改造、危旧房改造纯粹是增量,这些房子将被拆除,补偿是货币化安置,一般是房票的方式,让原来的业主换购存量商品新房。

这意味,中国的住房存量将减少100万套,房地产市场将增加100万套的需求。开发商在卖出这100套房子后,可以到政府那里兑换成现金,然后归还银行贷款、支付承建商费用和员工工资,有利于带动经济发展。

假设每套面积80平方米,每平方米房价1万元,则总蛋糕规模是8000亿元。这需要给政府提供8000亿元的贷款或发债额度,政府做这件事的收获是回收了土地,城中村、危旧房的地段一般不算差,政府未来可以择机出让这些土地,归还贷款、兑付债券。

2016年到2017年那一轮房价上涨,很大程度上是靠货币棚改。

另据住建部长在发布会上介绍:仅在35个大中城市需要改造的城中村就有170万套,其他城市也有改造需求;全国需要改造的危旧房有50万套。

官方主要的支持政策有5条:一是重点支持地级以上城市,二是开发性、政策性金融机构给予专项借款,三是允许地方发行专项债,四是给予税费优惠,五是商业银行根据评估发放贷款。

2、年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。要将所有合格项目都纳入“白名单”。

金融监管总局领导还表示,优化贷款资金的拨付方式,做到“应早尽早”。今后,商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下,可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。

点评:此前我多次在文章里分析过“房地产项目白名单融资”的方式,它相当于把对房地产项目的贷款决定权,交给了地方。

各地都成立了相关领导小组,一般是分管住建的副市长或常委担任组长,住建局长、金融监管总局驻当地负责人都在小组里。当地政府审核、把关,开出项目白名单,金融监管部门交给当地银行,协调发放贷款。

在这个机制下,可以迅速提高开发贷规模。白名单的贷款规模将达到4万亿,这是一个非常大的数字,可以很大程度上推动“保交楼”,也可以避免房企资金链断裂,避免新房价格断崖式下跌。

下图是最近几年开发贷余额变动情况,增长一直比较缓慢。如果一下子增加4万亿,将是什么效应,大家可以想象一下。

3、暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。

自然资源部领导在发布会上表示:盘活存量闲置土地工作是当前工作的重点。在控制新增方面,暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。在盘活存量方面,财政部已宣布允许专项债用于土地储备。自然资源部将优先考虑企业无力开发、不愿开发,还没有动工建设的住宅商务用地;还将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款。

点评:我昨天在文章里说,近期只有自然资源部没有开过发布会,预计可能会有大招,希望能宣布减少卖地的总规模。但今天没有宣布规模,但宣布了一系列措施,这是对政治局会议“对商品房建设要严控增量、优化存量”要求的落实,对楼市是利好。

这次发布会还有如下信息值得关注:

1、1—9月我国已建设筹集148万套保障性住房,到年底将有450万人住进保障性住房。

2、预计大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成,大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果,部分中小银行调整时间会稍晚,总体会在10月31日前全部完成。

3、对于专项债收购存量商品房用作保障性住房,这项政策由地方自主决策、自愿实施,遵循法治化原则,按照市场化运作方式。

4、房地产减税降费方面没有最新消息。

今天股市的房地产板块对发布会反应一般,昨天一度大涨,今天出现了显著下跌。我在昨天文章里已经预言,不太可能有很多令大家耳目一新的超级利好。下图是截至上午11点10分,港股中房地产板块的跌幅榜:

其实4万亿白名单融资、100万套增量货币棚改,都是实打实的利好。对楼市,尤其是大城市中心区的楼市,大家不应该悲观了。今天房地产股的回落,是对昨天突击上涨的修正,是庄家对散户的一次“短线调戏”。

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