导读：这是一个值得关注的良心号，作者从业房地产十年，内容全是从实践中总结出来客观、中肯并且未来买房或卖房都能用到的知识和干货，买房规律和卖房技巧尽在地产小屋。
4月才过去2天的时间，催着福州取消限售政策的出台，居然短短2天的时间就有三个城市（大连、秦皇岛、衢州）跟进，尤其是衢州，直接放了一个大招，取消限售和限购。
于是房地产是否正在回暖以及“能否回暖”立刻就引起了地产圈内外的共同讨论，结论也出现了两极分化，一部分人坚定的认为房地产已经开始回暖，还有一部分人认为房地产回暖就是个空话，即使政策刺激，也仅仅是遏制继续下跌而已。
对此，大家怎么看呢？
至于我的观点，稍后在文末的结论处给大家阐述一下，阐述我的观点之前，我客观的给大家分析一下中国房地产现状以及目前房地产行业存在的3个客观以及数据层面的问题，我相信大家在了解下面我说到的这三个问题之后，心中也会产生自己对于房地产未来预判的一个答案。
一、房地产现状到底如何
超过20多家品牌房地产开发企业年报延迟发布；
万科地产2021年的净利润是继1995年、2008年后，上市31年以来第三次下滑；
2022年1-2月133个重点城市新增供应3509万平方米，同比下降48%，甚至较2020年（新冠疫情武汉爆发）同期降幅也达到了15%（数据来源于克尔瑞）；
国家统计局全国70个城市房价，一、二线城市止跌回升，三、四线城市继续震荡横盘或者房价下探；
而无论身在哪个城市，我们翻看一下自己的朋友圈，前几条信心基本上全是置业顾问和中介经纪人不停的刷屏着某某楼盘涨价在即，限时大促销的信息。他们一边喊着马上要涨价了，一边悄悄刷新着房价的新下限。
以上，就是我们中国房地产的现状，决策层积极要求各部门配合好房地产的支持工作，地产城市也在想着各种办法积极救市（其实是救房价），开发商实际上确是销售和回款双难，而老百姓一边看着眼花缭乱的政策，一边研究着各个地产大V的各种预测，一边刷着自己的朋友圈，结果就是心里更加迷茫了。
二、现阶段房地产面临的三个客观问题
1、存量房正在逐渐赶超新房供应，二手房已慢慢成为房地产主业
咱们看一组来自国家电网的数据，这个数据大部分的地产大V都没有关注过，2020年国家电网在600多个城市的调查数据显示，有6540万套房子的电表读数，连续半年为0。
连续半年的电表数字为0，你们知道意味着什么吗？意味着起码我国目前还有6540万套房子是空置着呢，也就是存量房的真实数据。
我们预估一下存量房即使只有10%的数量正在挂牌交易的话，也有654万套在售二手房数量。
同样是来自于国家统计局数据，截至到2021年末，我国商品房待售面积51023万平方米（不含未取得预售证但实际在售的数据），按照100平米/套的平均值估算，待售套数约510万套。
大家看看，存量房的数量甚至已经赶超新房待售数量了。
2、中国人口数量增长放缓，个别地区已经提前呈现老龄化社会状态
按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁以上老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。
截至2019年末，我国65岁及以上人口数量达到17603万人，占总人口比重达到12.6%，按照联合国的标准(7%)，我国早已步入老龄化社会。
而同样来自专业的房地产研究机构数据显示，我国目前的购房主力群体（从备案数据显示）为15-59岁。
但是，随着老龄化社会的到来，这部分购房群体是在逐渐萎缩的，通俗的讲，就是购房的人群基数正在不断的缩小。
而另一组数据披露，截至2021年，全国人口净增仅48万，创下1978年以来的历史新低，在内地31个省市中，只有14个城市的人口是正向增长的，其它的都是负增长。
这个负增长不仅仅是简单的人口流出并外溢到其它城市，而是人口的增长率（出生率）正在发生根本的变化。
金字塔上面的人正在慢慢老去，下面的基数却没有相应扩大反而逐渐减少，整个房地产（及社会）靠着数量却在逐渐减少的中间苦苦支撑。
到底能支撑多长时间？最起码到现在为止，还是个未知数！
3、疫情和房企经营不善导致开发商洗牌阶段提前到来
不知不觉中，疫情已经伴着我们走过了将近三年的时间，这三年的时间对我们每个人的影响都很大，不仅波及到了民宿、餐饮以及旅游行业，对房地产的冲击也非常的大。
再加上国家三道红线的血脉压制，房地产企业层面竟然一夜之间被打了个原形毕露，原来竟有那么多的房企经不起推敲，随着超级房企恒大事件的爆发，倒闭、爆雷、裁员、维权和烂尾成了这两年地产行业出镜率最高的几个词。
决策层一方面在敲打那些金玉其表的劣质开发商，另一方面又在鼓励优质房企收并购那些“快要活不下去”的房企和项目，房地产行业的大洗牌正式拉开了帷幕。
抛开对房企的影响先不说，这就直接导致了购房者购房风险的增加（买到烂尾楼的风险加大）以及购房周期的拉长（遇到购买了后期被收并购项目后，交房的周期就被无限拉长），这也间接影响了购房者的购买欲望，加剧了大家观望心态。
结语：
房地产发展到现在，已经出现了数据和实际情况严重背离的状态，单纯从信息层面已经无法辅助我们做出更好的决策，房地产的投资属性在现阶段已经被打破，如有购房计划的朋友，现阶段将自身需求作为购房的主要考虑因素，其它的因素随时都会发生变化。
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