这两天比较热门的一个话题就是北京朝阳区东五环旁，李嘉诚和记黄埔旗下的御翠园项目开盘7.6折的事儿，我这个人其实不太爱蹭热度，等大家都说完了我再谈谈我的观点，这个消息一出大家就忙起来了，说什么北京的楼市都打折出售了，说李嘉诚都抛售房产了等等。 任何事都有底层逻辑，每个行业都是一样的，我举个例子，以前我谈过类似于房地产开发的很多话题，其中有一期话题就讲到我不愿意揭开房地产开发过程中某些行业的内幕或者叫秘密，就像魔术一样，大家都知道魔术是假的，也很吸引人，可是你要把魔术的机关和秘密都揭露出来就没有什么可看性了，也没有什么价值了，房地产行业和其他的行业也是一样。 首先要知道和记黄埔拿的姚家园的这个块地的由来，不能光看现在拿出的这50套房来，所谓的7.6折也不是说这50套房都是7.6折，7.6折是那些边边角角的不好的户型，就像我们在某些服装打折店看到的一折起一样，可能有一款衣服是一折起，剩下的户型也很一般，而且邻近东五环，东五环边上就是平房殡仪馆，就隔着一个朝阳体育公园，所以真正核心的原因是要知道它的历史，才能够推测这个楼盘为什么卖这么高的价。 我说几个数据，但是最终核心的秘密建议你去深扒，我在这里还是不能讲出来。2001年和记黄埔在北京拿下了姚家园这块地，一共大概是40万平米，是分期开发到现在，当初的地价就7个亿，其实合下来每平米就在1750，加上税费这些也就在每平米2000块钱的成本，现在它的备案价在每平米9万多一点到9.9万之间，即使打折出售的话也是每平米7，8万了，这个土地的地价增值了多少倍？为什么很多的房地产开发商拿地以后愿意做精装修，这就是里边的门道了，跟国家在房地产管控过程中有关的政策相关了。 御翠园这个项目售价其实可以联想到北京东南三环的山水文园项目，山水文园的五期算是出现了问题，为什么要出现问题，因为要开发了就赔钱了。和记黄埔的御翠园项目其实道理有点儿类似，当然要说在北京楼市市场不是特别好的时期，930政策以后到10月底，北京二手房的住宅成交基本上能冲到17,000多套，算是之前十个月最好的月份了，即使这样，开发商要快速的回流资金以及一些新品的竞争，御翠园卖这个价格利润也是没有任何问题的，关键核心就是房地产与国家政策在有关环节增值的问题，感兴趣的朋友可以深研究一下了，听不懂的朋友只能停留在表面。