前言

众所周知，中国模式中国道路背后有一个很强大的力量，那就是把有形的手和无形的手结合在一起的城投。

城投的背后是政府把自身的谋划，布局，对城市的构想交给城市可信赖的城投这个运营抓手，城投有了政府的任务的布置，也就有了政府的背书。金融机构向城投融资，城投形成大规模的授信和举债，左手干市长布置的任务，右手利用这些授信没有用充分，没有用足，中间可以打周转的各种空档，形成接缝式衔接式市场化投资与产业培育。

于是乎基建加投资加产业这样的一个城投路径或城投模式就成立了。

事实上对于太多的主官来讲，他们知道本地的城投没法短期盈利，甚至在更长的时间里都没法盈利。不仅城投的现金流无法覆盖利息，而且长时间来看，城投的资产构建，信用增长是与其所肩负的艰巨任务是不相对称的。

所以每当城投的融资能力严重下滑，逐步走到了融资的边缘融资能力的衰减，这个时候就会出现各地的新官不理旧政，于是乎各地经常上演这样的戏码——主官一换，立即重新打造一批城投平台，，出现城投平台的潮汐化换届化。

城市的发展竞争，GDP驱动下主官之间的执政路线竞争，城市与城市之间对若干要素的争夺等是因素的叠加构成城投发展的主驱动。

其背后就是各地盘算的一笔特殊账，城投赚不赚钱不重要，把各种基建城市的营商要素供给做到位，把道路、桥梁、隧道、市政设施、公园、展览馆、文化场馆、文体教育、医疗要素供给到位，城市的地价就能上去，城市的招商能力就会上去，资本，产业，科技，人才，大学生，商旅消费就会进入这个城市，土地财政和全口径财政收入就能上去，算大账就算的过来。

大多数激进型发展的城市发现激进投资，与周边地市形成阶段性相对优势，形成要素洼地和产业高地效应。那么这种10个坛子5个盖的游戏就可以持续下去。

这也是地方政府的地方政府敢于让城投迎难而上，迎低谷而上，甚至过量竞争，过度竞争，过度投资基建与营商要素供给的坚强后盾。

这种模式在旧常态下一直持续，不仅出口投资基建三驾马车在推动，而且在预期的助推下，房地产消费产业扩张，一些内生力量也在支撑。

壹

城投转型背后的六个推动力量

但是中央也看到了这种发展是不可持续的，所以在中央敲响新常态警钟的时候，产业界并没有迅速的转过来，带动整个中国发展的政府的基建投资慢慢的降速了。政府对GDP的增长率的追求由8%温和下调到6%，甚至更低。火车头降速以后，火车头后面的若干节车厢在高速带动下未能及时减速，加之口罩三年，种种因素的积累，造成了今天城投必须大转型，快转型，结构性转型的一系列大前提。

城投转型的推动力量各界众说纷纭，各种认知都也许有它背后的道理。

我们以为主要是以下六个力量，导致了城投的大转型结构性转型如此迫切。

第一个力量来自产能过剩的反噬。

第二个力量来自土地财政受到挑战。

第三个力量来自营商环境要素供给不均衡。

第四个推动城投转型的力量来自消费不足。

第五个力量来自政府对投融资平台的压债务，防风险与促转型。

第六个力量来自人口代际的更迭

下面我们对以上六个力量做个展开。

第一个推动城投转型的力量来自产能过剩的反噬。产能过剩不仅是历次财政政策宽松和金融刺激背景下积累的层层相依，层重叠加事实上由电解铝单多晶硅、水泥玻璃等传统产能的过剩，走向石墨烯、机器人、新能源、新能源汽车、充电桩、生物制药等等高科技，广义战新类产业居然形成出现过剩，尤其是其中的中低端供给的产能过剩。当然产能过剩还由多个产业把过剩集成在房地产行业，以工业，商业，物流，文旅，住宅等多种形式地产的过剩，刺眼的摇曳在诸多城市，成为过剩产业中的显眼包、

野蛮生长，长久积累的产能盲动等因素碎片化集成出一个巨大而苦果，横亘在我们面前。

当然如果纯粹是这种积累型的波段，是叠加型的，脉冲型叠加型的产能过剩，社会整体还是能消化，但是背后有了美西方对我脱钩断裂这么一个特殊驱动以后，产能过剩就再也没法用平稳着陆，缓慢释放，逐渐转移等传统手法来解决。包括过剩产能背后的装备及投资的转型升级，往往无处可转，无型可转。

产能过程及其消化转移的压力，使得各地的城投平台不得不从数量型扩张，外延式扩张，摊大饼式扩张走向质量型，内涵式，有限资产和空间里植入内容，植入创造力与科创因素之路。

第二个推动城投转型的力量来自土地财政受到挑战。土地财政背后最大最大的动力就是预期，当民众，投资者，开发商，房地产相关产业，政府都认为房价还会涨，缔造中产阶级主要靠房产，且全社会有效投资产品供给不足，民众只能买黄金、买房产，甚至北京有教授宣称，北上广的房地产迟早会升到60万 80万的时候。今天的问题在昨天早就埋藏下了导火线和TNT。在各种各样的驱动之下，全国的政府,城投平台都在这个预期里“从善如流，甘之如饴”的做着基建、市政，把城市发展空间，接纳要素空间做大，不断摊大饼，不断扩张城市的版图，植入更多的产业，人才，资本，水多了和面，面多了加水，土地财政推动着城市，城市推动的推动着土地财政，互促互推。

直到某个亮底牌时刻的到来，房地产出现问题，房地产出现问题背后，表面上是少数激进型房企的资本作恶，各种贪婪的扩张，但是更深刻的来看，是全民的预期，全社会的预期共振形成的结果。

政府，产业、企业，投资者、民众多层面形成共振性预期以后，这种共被少数膨胀资本，攫取型资本驾驭，形成了债务留给社会，风险留给投资者，产业泡沫留给时代的危机。只有少数资本及其背后的合谋者获利。

土地财政被浇上一瓢冷水，多地土地拍卖收入，只有高峰时期的六成乃至更少。北上广深一线城市尚可勉力支撑。二三四五线城市的艰难逐次层叠加码。很多城市学习激进的先行城市把基建摊子铺开了，本钱都下去了，本来以为再熬一熬就会引来招商满眼，产业满街，投资满地的三满格局居然爽约不来了。

城投为地方做地而活，为支撑土地拍卖价格而展开运营不成立，不能简单成立之后，城投为城市能级，城市魅力，城市美学，城市吸引力而存在，而发展就成了新的逻辑，新的追求与发展脉动。

第三个推动城投转型的力量来自营商环境要素供给不均衡。各地主官打开铺子做生意，想把投资、产业、人才、科技所依赖的各种营商要素丰富的，乃至过剩型堆上去。君不见高架，地下空间，公园，广场，音乐厅，博物馆，摩天大楼，步行街以及夜间经济诸要素，蜂拥而至。

但是大部分地市都患上了营商环境要素供给不均衡，所有吸引投资，产业，科技，人才，商旅消费的因素高端因素严重不足，缺乏不说，即使有个别因素，比如那些越是吸引投资的厉害要素，牛学校，牛医院，牛文旅，牛航线，牛科研机构，牛金融机构，牛投行，牛领军人才，也会迟早被高能级城市抢走。

但是，相对的营商环境要素中的中低端要素往往过剩。

这种低端过程，高端奇缺，中端不配套，不联动的营商要素供给，往往是该城市多任主官矫枉过正式发展，偏科式发展，毕全功于一役型剑走偏锋式执政成果堆砌的产物。

所有的堆积当中，工业空间（各种产业园，开发区，示范区），商业空间（写字楼，商场，综合体，各种交易市场，商铺），供给是最容易过剩，也最容易成为难以消化的巨大胃结石。

这个过剩背后是地方主官的预期，城市发展的预期，城市发展理论笃信的竞争，诸多城市相信丛林法则，相信先人一步，高人一筹，相信快鱼吃慢鱼，相信先招来产业，先形成集群，先形成就业，先形成税收，先形成竞争力，就能先富起来，这样一个快循环理论。很多城市笃信谁能形成虹吸效应，谁能形成发展漩涡，谁就能把周边的要素吸引过来的城市竞争论。

营商环境要素供给背后不均衡，过剩背后是城市的预期，主官的预期及城市之间的竞争出了问题。

地级市想热烈的拥抱省会城市，省会城市向深入的融入北上广深大引擎。北方城市，中西部城市，想拥抱东南沿海城市，三四五线城市想弯道超车。

曾经，时代鼓励胆商型主官，鼓励举债型主官，鼓励无中生有型超级要素供给型主官，年复一年的叠加造就了今天必须面对的要素供给过剩。

君不见，大量的地城乃至区县城投平台，手持数十几万方几十万方百把万方乃至数百万方的物业，无从运营，难以为继。

这种局面造就了今天我们无法直视的城市运营的塌陷地带，鬼城现象，大量的物业的空转，城投给银行打工，城投给社会资本打工，成了家常便饭，普遍性存在。对应的，短融，中票违约，各种非标债务违约就不足为奇了。

营商环境要素供给不均衡，尤其是中低端要素严重过剩是城投要攻坚的大难题，而且资本嫌贫爱富的特性决定了，当一个地方缺乏投资吸引能力的时候，社会资本是不会来烧这种冷灶的，怎么办？城投企业近来才突然意识到，那些严重不足，严重稀缺的要素不正是自己下一步该做的吗？

第四个推动城投转型的力量来自消费不足。整个社会消费不足，表面上是一部分群众不敢消费，对未来信心不足，还有一部分消费个性化，差异化，消费分散掉了，还有一部分是消费降级了。还有一部分是被房贷等因素吃掉了可支配收入中的大项，成了房奴，车奴，产奴。

再深刻的看是就业出了问题，当45岁乃至40岁员工被视为创新能力下降接受新知识能力下降因而被若干企业摈弃的时候，当近几年大学生就业平均工资不增反降的时候，当太多本科生，硕士到房产中介，外卖配送等岗位就业时，我们就知道就业出现问题了。再往更深一层下探，我们看是分配出了问题。过去一段时间，阶级板结化，贫富差距的持续拉大，金融行业大获其利，制造业苦苦支撑，房地产等冲浪式企业高层集中获利，若干投机性产业掀起击鼓传花的领头人获利，弱势群体收入实际在降低等等现象还是很让人揪心，好在本届政府造就发现了这些问题，在精准施策，围绕着精准脱贫，共同富裕已然做了很多努力和平衡，但冰冻三尺，要化解也绝非一日之功。

在这样的一个大背景下，讨论城投要不要大规模举债，大规模再做基建，就显得很不负责任，不讨论城市如何差异化发展，错位化发展，只讨论大干快上一条窄路，只想用基建，财税优惠，产业环境等竞争力，还有公共产品的亏本来招商，来把故事讲圆，来赢得一场击鼓传花游戏，显然是要被拿出来追责的。

于是，如何通过高质量的城市运营，产城融合，城市与文旅，消费的融合，城市魅力与城市功能的融合，带动城市形成消费，促进合理健康的消费，成了城投绕不过去的答卷。

第五个推动城投转型的力量来自政府对投融资平台的压债务，防风险与促转型。政府已然下决心堵塞投融资平台以负债促发展的粗放型老路子，而且为了防止地方的路径依赖与穿新鞋走旧路，就干脆用金融机构名单等方式硬性逼迫城投转型。政府针对地方城投的一揽子债务，公司债、企业债，各种隐性债务，影子银行债十分头痛。

中央层面力推开前门堵后门的地方债务化解。一方面让地方能够在发债上面，地方财政收入上面，税收税种上面能有较大进项，乃至中央正在推动时隔几年重新启动地方土地储备。另外一方面把不合理的新增负债，尤其各种与城市发展能级不相适应的负债压减掉，迅速降低城市债务风险。

城投企业的老路子走不下去了，也不让城投这种旧常态下的旧产物持续了，于是转型，大转型，急转型，结构性转型就成了城投必须走的一条路。

第六个推动城投转型的力量来自人口代际的更迭。人口是发展背后隐性，却是最大的力量之一。代际更迭立即带来人生态度，消费理念、生活方式，财富管理，储蓄与投资行为，家庭与人际关系等等一系列深刻变化，这些变化又与文化思潮、流行趋势，社会发展、城市功能等因素深刻的纠缠在一起。

城投从满足低个性化民众走向服务高个性化，高圈层分离型民众，可以说是一个跳跃式变化。

这六种力量集结在一起，推动着城投平台必须大转型，快转型，结构性转型。

城投不仅回不到旧的结构里去，而且要理解今天的城市，产业，科技，消费，生活，社区都在嫌弃过时的，粗糙的，生硬的基建与城市功能，都在呼唤现代的，精致的，成熟的，柔性的，智能的，绿色的基建与城市功能。

城投转型，到中流击水，浪遏飞舟。

贰

新时期城投转型五种赋能与七种武器

一、新时期，城投可以化身为五种动力，给城市赋能，助推城市上台阶。

第一动力——时尚中心，消费中心，商业中心，文化中心，旅游中心，金融中心，国际留学中心，医疗中心，科创中心，贸易中心，航运中心，交易中心，会展中心打造

第二动力——政务区，商业区，金融区，文化区，文创区，历史街区，主题街区，多形态住宅区，TOD，XOD的再规划，再建设，社区建设

第三动力——都市园区，活力新区，物流园区，创意园区，产业园区，数字经济园区，龙头企业园区，运河经济，保税园区，总部基地，孵化器，独角兽岛

第四动力——开放高地（打造中省市多级国资跨层次合作结构，形成深化一带一路的合作机制（两国两园，多国多园），促进央企的国际合作项目落户新区）。打造国际财富管理与金融高地（财富金融小镇，基金小镇，互联网金融小镇）。交易场所突破（如国际能源、大宗商品、产权、股权、碳汇交易平台），供应链金融高地

第五动力——全力突破与大湾区，长三角，京津冀，成渝都市圈的深度合作，重点大学与重点科研机构引入，科技中心与重大科学装置争取。下大力气争取央企二级子集团总部（尤其是涉及贸易，供应链，军民融合，大装备，新材料，新能源（汽车），核电，智能化，环保，医疗，建材，农业装备等领域的央企板块）引入，及第二央企研发总部基地打造

二、城投集团的转型面对着一系列城市的疾病，是一种问题导向的转型，是深刻的结合本市，本地城市的不足，缺陷，病症，病灶发起进攻围绕攻击点展开的系列战斗。

这些城市疾病包括：

碎片病—规划很乱，层床叠架，难以理顺，无处着手

贫血病—资源已无，手段很缺，事多难办，举目无亲

同质病—千人一面，令人厌倦，缺乏自我，浮躁空虚

土气病—趣味恶俗，氛围错乱，恶名远扬，倒退衰败

狰狞病—张牙舞爪，线条机械，颗粒粗糙，灵魂无趣

拥堵病—系统紊乱，病因多端，若想施治，洗骨伐髓

空心病—人去房空，天地萧条，劳心费力，疲于奔命

生态病—生态恶化，恶果蔓延，影响深远，急需根治

三、新时期城投有7种转型形态。

1. 基建+物业+城市运营+场景投资

2. 基建+精品社区+文旅布局

3. 基建+产投+园区+供应链金融

4. 基建+文体+教育+康养+本地生活门户

5. 基建+科创+科技金融

6. 基建+TOD+XOD+产业小镇

7. 基建+新基建+数字化基建+数字产业

下面我们展开说一下：

第一个转型方向——基建+经营性物业+城市运营+场景出资。

经营性物业和城市运营，大家非常好理解，也见得多了。

场景投资就意味着城投要把其所持有的基建，公共设施，其所运营的公共服务，其所持有支撑城市运营功能或市政功能的某个设施与空间拿出来，有条件的开放给社会上的科技、资本、人才、团队、产业到其构建的那个空间，业态与服务链条当中去，创造出种种样样更加融合，更友好，更具宜居宜业价值的新功能。

这时候城投的出资，就是把这个空间，业态，功能（包含其使用权，大数据，接口等等）向社会资本开放。

贵阳轨交把贵阳市公交和地铁运营的全部场景向若干数字化企业开放，与其联合研发地铁与公交运营的数字化，地铁及公交管理的数字化，以及在地铁和公交商圈里面的支付及数字化应用。其中贵阳轨交以场景出资（注意其实没有实质性出资，就是把接口权拿出来作价两个亿）占到合资公司的近一半股权。打造了一个生机勃勃的城市轨交-公交数字化服务企业，目前该企业已经在全国多地轨交集团中获得数字化转型及商圈数字化服务合约。

未来更多的城市运营商会把养老社区的场景（有康护需求老人，有慢性病老人，有失能老人，还有更多的老龄化服务需求），向护理机器人，创新药企业，医疗机构开放。

还会有若干的交投，会把高速公路服务区，物流园区向社会产业开放，容许社会产业到其中去创新到其中去设置某个产业应用数字化应用。

城投公司利用场景的开放作为入股条件或获取对价的前提条件将会使得城投重新打量和思考自己的资产及其运营路径。

第二个转型方向——基建+精品社区+文旅布局。

城投意识到了原房地产开发模式就是在城市的控规之下，由开发商分块取得土地以后，按照控规来分别建设，在保持城市风貌一致性的背景之下，用市场化资本来开发房地产，只讲赚钱，但是对城市的服务功能，公共产品功能，宜居功能、幸福功能的供给是没有主动追求的，再说那也不是开发商的目的。

于是政府为了弥补这种缺憾，就在一些商业空间、文体空间，精神生活空间上，进行各种补偿式，填平取齐式投资，试图填补开发商挖出来的坑。但其实也只能是做些肤浅的，表面的文章，没法在投资深度。广度，强度上与社区共振，没有根本性提升社会的生态性，和谐性等结构性功能。

今天的城投公司意识到，自己不应该去做那些傻大笨粗重的造城商，而是围绕着把既有的社区打造成精品社区，打造精致化城市。

或者在开发新型小镇，在旧城连片改造，城中村连片改造成大规模社区的时候，围绕着高品质生活，高柔性生态链等内涵去构建精品社区，精致化城市。

同样城投也可以将这样的一个认识扩张到文旅布局。

原先城投做基础设施，做早期前期投资，理论上把土地催熟了以后，土地价值外溢可表达了以后，政府可以让这个地块进入市场招拍挂程序。

但是土地财政受到挑战的今天，城投把基建设施做好，把土地催熟，价值外溢后，拔剑四顾心茫然，发现没人接手了，没有人把产业循环做闭环。

于是，今天的城头立即明白自己的处境了，没有人接盘，自己来，卷起袖子干，干完了土地价值挖掘端工作后，再往前趟几步，把土地价值表达端工作也一起包圆了。

城投在比其他企业更准确深刻的理解城市，理解城市运营的脉络、城市打造方向的高起点之上，因为其与城市各个部门，接口局委办的特殊关系，可以高共振的，准确的，精确的，在原先的基础设施供给之上一张蓝图延伸下去，沿着城市的发展版图、生活版图、美学观念和宜居驱动，进行精准，画龙点睛，瞻前顾后的文旅项目靶向布局。

这点点石成金，点穴活脉式的投资，既可以提升城市品质，又收获消费与现金流，步步为营，分段投资，资产可控，债务可控、可迭代、可系统、可柔性、可转型、可转向、可变形，不可谓不牛。

西安大唐不夜城，及其背后的投资公司——曲江文投堪可称为这种做法的典范。

第三个转型方向——基建+产投+园区+供应链金融。

城投意识到了，毕竟还是要去做产投，除了最常见的房东+股东这样的一种做法，城投意识到了搭台子，做产业的舞台，构建园区，围绕园区既提供丰富的充分的基建，又利用城投企业对城市要素，政府服务界面、城市规划等等资源的熟悉与可动员能力，居然可以形成友好型、资源集聚型、政策友好界面型，城市服务功能集成型等等优势叠加的高赋能产业园。

同时基建型企业还可以在城市的各个层次，市中心、政务区、产业区、居住区、郊区等等层面配置不同形态的园区，从而最好的利用城市要素赋能城市发展。

之前讲过的都市园区，活力新区，物流园区，创意园区，产业园区，数字经济园区，龙头企业园区，运河经济，保税园区，总部基地，孵化器，独角兽岛等等，都是此种转型路径中城投可能的选择。

最后城投企业还往往用供应链金融去推动产业的发展，去形成园区对入园区企业的服务，形成园区对传统产业，先进制造业等高供应链依赖型产业的支撑。

以浙江某市城投为其所运营的汽车产业园所提供的供应链金融为例，其形成了多张金融牌照做汽车服务的格局：设备金融租赁（融资租赁）+汽配企业集合贷+汽车产业园金融服务+汽车消费金融+二手车金融+汽车保险+充电桩金融+汽车销售集团金融服务+租车集团金融服务+平行进口金融+汽车保税区金融服务

第四个转型方向—基建+文体+教育+康养+本地生活门户。

少数城投意识到了，如果一味的做基建，市政，各种城市功能体，并进一步在其中延伸做运营探索，很容易被锁定在一个“产业茧房”，被同质化锁定。

所以这些城投意识到还可以走向文体、文化、体育、教育、康养等激活城市，激活消费，促进宜居，促进生活品质，促进城市品位，提升社区的包容度，提升社区的要素吸引力，提升城市魅力的软性，植入性，具有精神和物质两种特质的这类融合产业中去。

传统城投发展的城市运营，城投+产业的做法其本质还是以基建与物业形态为主，去往里植入产业，在基建上做加法，是一种以业定产的做法。

而在城投介入文体，教育、康养等产业过程中，因为起初不熟悉，是外行，所以首先突破的是其认识该产业，看透该产业的本质，去思考该产业形态是怎么样的，产业链条是如何构建，如果要介入，需要怎样的基础设施和物业形态，是去盘活还是新建，是改造抑或轻资产？

因为这一切都未定，所以就形成了以业定产这样一个思考。先设想好要做怎样的问题，康养，教育，再来思考怎么做物业与固定资产投资。这种先有业，再有产是的城投第一次摆脱了物业绑架，摆脱了因为有个大面积场馆所以不管合不合理我都要上展览产业这样一种物业带来的被动和局限。第一次可以合理的，准确的，科学的，按照产业规律的，按照市场与消费者的视角来设计一个功能高度和谐的特殊设施，或者干脆就是轻资产打造该产业。

如果城投进一步意识到，自身可以打造一个本地生活的垂直门户，本地的居民，外地的游客到本地了以后，可以下载一个APP，可以透过这个APP把城市的消费的方方面面，把城市公共产品供给的方方面面，把市民生活，商旅客人的消费服务，全集成在这样的一个平台。

它不光是形成了一个高活跃度的本地各种生活的入口，更重要的是是第一次让城投先掌握了消费者，过去城投所有产业都是由产业和设施延伸到消费者，再沉淀部分优质消费者。

但是通过本地生活门户，城投第一次可以培育较大数量级的消费人群，乃至粉丝群，再向消费人群推介各种和本地生活高密切度的产品与服务，是先有消费者后配置产业。

当然这种面向软性产业的转型有很多前提条件，也不是每一个城投企业都可以顺利地转型成这种城投。

第五个转型方向——基建+科创+科技金融+上市公司系打造

如果说城投转型为基建+产投+园区+供应链金融，其产业链中装进来的大体还是面向传统产业，绿色化、智能化、高端化为导向的转型升级，顶多是发展到先进制造业。

而当城投平台围绕着科创，围绕着战新产业，围绕着未来产业，形成了围绕着科创产业的全要素全周期的布局，还形成了与科创产业极为密切的百搭产业——科技金融布局，通过科技金融的百搭功能，万向节功能，让科技，产业，园区，资本，政府，链长制之间热烈交融，深度拥抱。

国务院提出的战新产业包含：新一代信息技术，生物技术，新能源，新能源汽车，新材料，高端装备，绿色环保，空天海洋产业等

十四五规划和2035年远景目标纲要指出的未来产业主要涉及六个领域：类脑智能，量子信息，基因技术，未来网络，深海空天开发，氢能与储能等领域。

注意，在基建+科创+科技金融+上市公司系打造上出现的多个独特的创新做法。尤其其中是个细分的模式，十分值得关注。

1.城市能级带动模式（新基建，金融环境，数字化，产业互联网，生态城市）

2.总部基地模式（综合总部，研发总部，投行总部，财务总部模式）

3.龙头企业+产业生态模式（无锡，合肥）

4.城市基金群接力棒模式（深圳,合肥,无锡模式）

5.存量激活置换高质量增量模式（珠海，青岛模式）

6.生态及营商环境先行模式（上海模式，厦门模式，杭州模式，成都模式）

7.产研院模式（江苏，山东，云南，四川）

8.科创资源集聚模式（高校+园区模式，大科学装置，院士港，专利中心，科创情报交易中心）

9.链长制模式（优化产业式，转升产业式，再造产业式，突破产业式）

10.供应链集中模式（总分园区，全产业链园区，产业集聚区，特色小镇升级版）

培育相关的多个上市公司，乃至形成上市公司系，是这类城投转型后的重大追求，起码是个有驱动力的梦想。

第六个转型方向——基建+TOD+XOD+产业小镇。

城投已然意识到了，过去是苦哈哈的做重资产，低流动性资产，但是催熟土地后其外溢的价值，被房地产开发商摘走，后者只做最后99度到100度的最后一步，却能获取大量收益，当然后者也需要足够能力，背负足够的风险。

但今天城投平台发现，自身可以沿着交通线路与市政设施，去获取一些公交，高铁、地铁、机场，港口、码头等设施及其周边的开发权，可以在这些站点周边构建一到三平方公里的小镇，形成精致化社区，产城高融合度社区。

这种依托于交通站点，把低房价，新城区，高可塑性城市风貌、产城高度要素集聚，服务与配套功能靶向积聚等特征集成在一起以后，不管是地铁站点周边的TOD，还是多种交通形态周边广泛的XOD都可以形成一个社区站点，站点小镇，站点产业园。

如果基建还能够把站点小镇和产业，文体，康养，教育，科创，数字化结合在一起，这个新兴站点小镇就牛大了。

虽然贵阳花果园项目（全球最大城中村连片改造的社区，住宅+商业总面积超过2700万方）是一个民营企业开发的，并且自己在该项目中修了六座桥，三段轨交，这个以极低的房价（近乎于市区价格的一半甚至更低）吸引了三十多万年轻人的超级社区仍然是地方城投可以参考的一个XOD小镇1.0版本。

第七转型方向——基建+新基建+数字化基建+数字产业。

一般来说新基建包括：5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网。

如果仔细研究，就会发现新基建就住在基建的隔壁，

城投企业做了这么长时间的基建，其最熟的就是基建，就是城市的各个局委办，就是民生与各种公共服务，城投平台发现自身对人工智能，充电桩，大数据中心，算力中心，新能源大厦等等新基建，有先天优势，有产业理解上的优势，也有对政府各个部门打交道的优势，更有对城市运营理解上的优势。所以由基建到新基建，一脚就可以踢过来。

所以大家在多地都看到了，充电桩、停车场及新能源及数字化改革、老旧社区加装电梯、老旧社会的连片改造与功能提升、街区的整体改造与夜间经济的植入、工厂型集中充电的新能源汽车换电运作、把大范围里各种新能源汽车与设备利用起来存储晚上的波谷电力而形成的城市充电宝、乃至城市集中供冷、城市各种新能源的并网与电力调度，综合应用的最深入，最具贯通性，与城市功能最和谐的往往是当地的原各种城投平台。

如果进一步围绕着数字底座，智慧城市，全国统一算力，统一存力，围绕着即将到来的人工智能风暴，打造数字化基建，不只是简简单单的打造智慧城市，打造数字化基建，恐怕是更勇猛的追求。

城投企业敏锐的感受到了数字化对于城市的重构力量，使得城市的多个场景中雨后春笋般长出各种各样的良治经济，个体经济，粉丝经济，精确经济，社交经济，平台经济，智慧经济，即时经济，模式经济，融合经济，圈层经济，简便经济，体验经济等等新经济。并且给城投平台在云，大，智，物，移时代的城市运营创新指明了方向。

城投可以需要积极把握的城市在数字化转型的驱动下产生的各种新经济及其特点。

比如说深圳准备投资25个亿，对城市全市的电线灯杆进行更换，但是更换以后新灯杆当中就嵌入了5.5G的基站，甚至还有一种说法，未来还要嵌入100米内可无线充电的功能。如果真的实现了新能源汽车在市区行驶时，就可以远程无线充电，使用5.5G通讯带来的数字化服务。也许会开启一个全新的产业界难以想象的智慧城市的新高地。

最后当基建型企业，当城投拥有了基建、新基建，数字化基建以后，勇猛的进攻数字产业，打造数字资产交易高地，培育以大数据为核心的相关产业，介入到数字前沿产业的基金运作，股权投资等等，就已经是一顺走的事了。

写给未来的话

以上我们说的新时期城投大转型的7种武器，7个转型方向，未必包含了所有城投的全部实践，但在较大程度上代表着当下城投的转型的主要驱动，主要探索和先进探索。

我们不要从那些无门无法的乱转型、乱应用、政府瞎出招，城投乱转型、甚至开倒车回去的转型当中寻找空间、不要把诸如社区食堂，政府集中采购，城市各种公共设设施及公共产品的供给权向社会拍卖等等做成理解成城投转型的革命性方向。

同时还必须持续深化城投平台七个方面的基础与内功：活存量，优增量，拓服务，夯产业，领创新，集智慧，深改革。（因篇幅问题，基础与内功相关探讨我们将会另外专文深入）

往前看，城投在积极转型，从过去的有形加无形两只手的融合，到今天在探索一新时期老革命如何立新功的城投，城投这个我们熟悉而陌生的复合功能体，已然变成新时期城市转型发展的引擎，领头羊，驱动者，创新的生发者。

只能集伟人的两句诗来表扬城投了。

谁持彩练当空舞

狂飙为我从天落

城投该如何转型，地方国企该怎么发展，是地方国资系统讲不完的话，开不完的会，发不完的文件，结束不了的改革背后的纠结。

上海华彩咨询将于6月27、28日两天在上海举办线下培训，专门讨论地方国企该往何处去。

1，围绕着地市国企的改革深化与活力提升（第一天上午）。我们以为关键是五个敢：地方国资委敢突破，激励敢落实，核心产业敢整合，容错机制敢深化，个性化考核敢落地，

2，地市国企盘活资产与防风化债（第一天下午）。我们认为关键是七个能：全域资产能盘点，统一监管能实现，资产盘活能给力，政策障碍能突破，证照补齐能特办，历史问题能突破，盘活难题能上会。

3，新公司法下的治理、党建体系及现代企业制度建设（第二天上午）。我们认为其关键是七个快：授权定位快调整，治理体系快调整，章程规则快更新，议事清单快出台，相关风险快弥补， 董监高培训快到位，法务合规快补位。

4，地市国企新质生产力打造与产业投资（第二天下午）。我们认为其关键是七个有：地市问题有台账，地方发展有个性，产业转型有路线，新质生产力有导向，产业投资有章法，要素集结有门道，面向未来有前瞻。

【全文完】

图源：视觉中国

另请关注，近期华彩即将推出系列线下巡回研讨会，主题如下：

1. 国企深化改革提升行动的落实

2. 新公司法背景下的治理与党建

3. 新公司法下的集团差异化管控

4. 十五五规划的前瞻思考与五个重大转型

5. 投融资新政梳理，投资管控与防风化债

6. 如何建设具有中国特色的现代企业制度体系

7. 系统推进提升上市公司质量工程与市值管理

8. 法务、合规、风险、内控四位一体建设；

9. 盘活存量资产、扩大有效投资；

10. 其他需要的主题。

若您对以上主题感兴趣或有其他关于国资国企改革、战略、管控（含治理、董监高建设）、风险内控、人力资源的需求，请联系华彩咨询，我们将为您精准打造兼具理论体系性和落地实操性的个性化定制服务！