文丨肝弟

城市套路深，我要回农村！

近期多个城市‘取消公摊’政策出台！说得房率可能达到100%！，说实话看到这消息的第一眼我就觉得，这下又能得到实惠了！可仔细研究后才发现，真相好像没有这么简单。

实际上这些政策背后并非单纯的“取消公摊”那么简单，业内专家纷纷分析：此次政策的出台，实际上暗藏两种不同的实现路径，分别代表了“广州模式”和“衡阳模式”两种截然不同的方向。

广州模式：通过容积率调整，买房者获得更多实用面积

广州作为其中的典型代表，早在去年就开始实施了一系列政策，使得新建住宅的得房率迅速提升，甚至在某些情况下达到了100%。那么，广州是如何做到这一点的？

根据最新的政策，广州通过改变容积率计算规则，在实际操作中，开发商被允许将阳台、飘窗等半开敞空间的面积，按照较低的比例计入容积率。

以前，阳台的面积仅有50%计入容积率，而现在这一比例被放宽至20%甚至更高。同时飘窗宽度的要求也做了调整，使得开发商可以通过扩大阳台和飘窗等空间，进一步提高住宅的得房率。

通过这种方式，广州的新楼盘的实际可用面积大大增加，表面上看，购房者几乎没有公摊面积。

以一个130平方米的户型为例，原本产权证上可能会显示套内面积90平方米，公摊面积40平方米，总计130平方米。而通过新的政策，这40平方米的“公摊面积”几乎消失，购房者可以直接使用的面积与产权证上的面积相同，甚至更大。

这种做法的核心在于，政策调整使得新房与二手房之间的差距变得更加明显，购房者从实际使用面积上受益。而对于开发商来说，调整后的容积率意味着他们可以在不增加成本的前提下，增加住宅的可售面积，从而提升新房的市场竞争力。

衡阳模式：以套内面积报价，价格透明但隐藏隐忧

相比广州模式，湖南衡阳则采取了另一种方式——要求开发商按照“套内建筑面积”进行定价销售，并明确标注房屋的总价和单价。

这意味着，从2025年开始，衡阳的新房销售将不再使用传统的建筑面积来计价，而是基于套内建筑面积，这在理论上看起来是一种更加透明和“明明白白”的消费方式。

假设一套130平方米的房子，产权证上套内面积为90平方米，公摊面积40平方米。按照新的计价模式，购房者将只需为90平方米的套内面积支付费用，而不再为40平方米的公摊面积付款。

表面上看，这种方式似乎让购房者得到了实惠，尤其是在避免了公摊面积的情况下，购房者的实际支付成本降低了。

然而值得注意的是，衡阳模式的实质效果往往是价格上调。因为如果开发商保持总价不变，套内面积减少的情况下，单价必然会上涨。虽然以套内面积计价看似更透明，但实际上可能会导致购房者在同样的预算下，能买到的房屋更少。

两种模式的核心差异：广州模式的长期优势与衡阳模式的短期降价

广州模式和衡阳模式的根本差异到底在哪里？

1. 广州模式：其最大的优势在于通过政策调整改变了新房的容积率，使得开发商可以在不增加建设成本的情况下提供更多的可用面积。

相对于老旧的二手房，新房在实际使用面积上的优势非常明显。由于这一模式是在容积率上做文章，因此它的效果长期有效。即使新房未来转手成为二手房，它的优势仍然会存在，甚至可能导致新房市场与二手房市场的“脱钩”，从而提高新房的稀缺性和市场价值。

2. 衡阳模式：相比之下，衡阳的做法虽然也能让购房者避免公摊面积的花费，但其实是一种“价格透明”下的变相降价手段。

购房者在价格方面的压力减轻了，但实际上由于套内面积减少，开发商会倾向于提高单价。长期来看，这种模式对市场的影响较小，一旦楼市趋稳，购房者的利益可能会因价格调整而被稀释。

广州模式通过行政手段调整容积率，使新房在实际使用面积上拥有明显优势，形成了新房市场与二手房市场的分化。

而衡阳模式则通过价格透明化手段，虽然短期内看似能让购房者获得实惠，但最终的影响可能是价格上升，购房者的实际利益并没有得到真正保障。

针对“取消公摊”这一政策，有网友表示支持 “以前买房感觉就是在为电梯间、楼道等公共区域买单，现在终于有机会买到‘实打实’的房子了。”

他们认为这一政策能够帮助普通购房者节省一笔不小的支出，特别是在如今高房价的背景下，能减少额外的公摊费用无疑是一个福音。

但也有人认为，这种政策的实施可能导致开发商在实际销售中通过提高单价来弥补损失，最终还是会把费用转嫁到购房者身上。

“套内面积虽然明确，但如果单价上涨，最终的购房成本还是上去了。”

其实我倒是觉得单纯的“取消公摊”并不意味着房价会立刻下降，反而可能会带来新的价格波动。

尤其是在这种复杂的市场环境中，想要买房的人应该保持理性，刚需购房。

说不定你不买我不买，最后房价还会接着降呢~

对取消公摊这一政策，诸位看官有什么看法？欢迎在评论区讨论~