来源：层楼
01
似乎只要跟西湖搭上边，房价就不缺想象空间。
昨天，淘宝司法拍卖平台一套西湖边的老破大“爆火”。9个竞买人足足叫价6小时，才决出胜负。
起拍价404万，市场评估价505万，最终576万成交。比评估价足足贵了71万。
一举扭转杭州法拍市场这一个多月以来的“颓势”。
像大多市中心的老小区一样，以道路命名，叫南山路222号。
地段确实好，单看小区名吸引力十足。
西面隔着黄郛故居、大华饭店，就到西湖，直线距离才130米。是整个杭州城，距离西湖最近的小区之一，甚至比徐青甫故居，距离西湖还近300米。
往南就是中国美术学院南山校区，周围涌金公园、西湖天地等知名景点环伺，典型的西湖景区房。
光是一条南山路，每天游人如织，小卖部卖得矿泉水，价格都比普通超市贵个一两块。
整个小区建筑面积约5.4万㎡，共600余户。昨天拍卖的这套在4楼，建筑面积约82.29㎡，两室两厅一厨一卫双阳台，还是一梯两户。
就是房龄老了点，1980年建成，至今已有39年。单看外立面，倒看不出建筑年代这么久远。
成交单价近7万，按理不算贵。毕竟，徐青甫故居拍出21万的“天价”。
02
但它毕竟不是名人故居，也没三层小洋楼，就一老破大，只是地段好，挨着西湖。
况且，这房子还是带租约拍卖。
拍卖公告里，这套房子原房东3年前出租，租赁期从2016年5月20日至2026年5月19日，租金10万元，签订合同时一次性付清。
整齐地摆设可以看出，房子内有人住着。
买卖尚且不破租赁，法拍房同样如此。也就是说，买家拍下这套房子，原则上得等7年后才能拿到。
除非原房东将欠款还清，按照租房协议第4条约定：房东将借款归还给租客（另一重身份是债务人），租房协议才中止，否则按合同约定执行。
虽然这房子产权证2015年才办出，土地使用期限至2085年9月20日。
但评估报告里写着：房子建成于1980年，混合结构，设计使用年限50年，目前已使用39年，剩余使用年限11年。
好找房平台上，南山路222号共有5套房源挂牌出售，户型约42-72㎡，挂牌单价从7万4到10万不等。
可售房源不多，价格还贵；但要知道，小区已有近15个月没有成交。
上一次有二手房成交还是去年5月，一套高楼层的73㎡，成交单价68531元/㎡；更早之前，小户型最高还卖不到5万7。
东面的红门局小区，成交价才4万7；2000年前后的涌金花园，成交价也就不到4万9。
相对能卖出高价的，也就房龄相对新的老豪宅，像是柳浪东苑，月初成交了一套49㎡的小户型，单价85418元/㎡。
03
南山路222号不是孤例。
上个月底，凤山新村一套房龄更老的老破小，也拍出了高价，足足叫价157轮。
凤山新村就在地铁4号线南星桥站东北向300米，背倚凤凰山、万松书院，北面是尚城1157·利星，距离西湖直线1.7公里，实打实的老皇城根下。
房子建成于1960年，共2层，一梯多户的混合结构，建筑面积只有26.28㎡，一室一厅一卫户型，简陋的不行。
高价拍出的凤山新村
早年的房改房，原房东赠与得到，起拍价78.4万，市场评估价112万。却有31人报名，延时118次，最终被竞买人以164.9万拿下。
折合成交单价近6万3。
凤山新村又不是没有二手房在卖，挂牌在售的就有9套，挂牌均价也不贵，就4万2左右，实际成交价还不到3万5。
拍卖的这套，比市场成交价贵了80%。
关键是，拍了还拿不到房。跟南山路222号情况一样，房子带租约拍卖，租赁期从2017年6月30日至2022年6月29日，每月1100元/㎡，租金也是一次性付清。
竞买者同样得等到3年后才能拿到房。
04
脑门一热，拍出高价的例子，法拍市场上得多了。
但这样的现象，大多发生在楼市行情爆火的时候。最近，明显感觉法拍市场有“降温”。
我统计了近一个月来，杭州主城区淘宝司法拍卖房源情况，一共拍卖77套房源，其中成交价高于市场评估价的，只有13套。
除了南山路222号、凤山新村外，成交价高于市场评估价最多的一套是下沙铭和苑，贵了42万。余下12套房源，竞价轮次虽多，但最少仅比市场评估价贵了7.1万。
流拍房源占了不少，共有19套流拍。
像九溪玫瑰园的公寓，780万起拍，二度流拍；平海公寓、江南御府等房源，哪怕有人报名，最后因无人竞价，还是流拍了。
反倒是两套市中心的老房子，房龄比80后年龄还要大，近期法拍市场上竟拍出了高价。
可见，“西湖景区房”的光环有多强大！
