目前，房地产已深陷困境之中难以自拔，3年疫情后，楼市不仅未见复苏迹象，反而呈现出新一轮持续下跌趋势。为解决庞大的楼市库存，今年5月17日，国家出台了一系列利好房地产的政策，被称为5.17新政。

央行将设立3000亿保障性住房低息再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售或配租型保障性住房。预计这一措施将可消化约100万套库存房。

然而，几个月过去了，商品房回购工作进展不顺利，效果很不理想。让许多房地产行业人士期盼“国家队”下场收房，能够成为激活市场的一剂强心剂的想法落空了。

那么，政府收购商品房这一楼市新政，为何会在实施过程中难以见效呢？笔者认为，主要有以下几点原因：

一、可以用作保障房的商品房数量有限，难以满足市场需求

政府收购商品房是有条件的，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。可是，市场实际情况却是，绝大多数的商品房通常不会全部以单一小户型产品出现，通常情况下一个小区里只有部分楼栋，甚至同一楼栋部分单元的产品满足保障房所需的小户型标准。

而“收购已建成未出售商品房”的要求，意味着收购标的只能是现房，还可能出现部分小户型已经出售，剩下未出售的只是零散分布在一个小区里。如果一个小区的待售房源，部分是作为配售型保障房出售，部分是作为普通商品房出售，大概率会进一步影响小区后期的销售去化率。

其次，按照各地已经出台的存量收储政策，几乎都要求存量商品房具备区域优势、交通优势及证件齐全，产品品质高，这些条件叠加起来，真正达标的存量资产容量非常有限。

二、资产价值难以达成一致，价格差距成为最大障碍

政府在回购商品房时，‌如何评估资产的价值是一个较大的问题。‌保障性住房需要限定价格或租金，‌而用作保障房的商品房收购价格势必要大幅低于市场价。‌由于前期开发商拿地成本较高，‌土地成本折合楼面价通常是销售价格的一半，‌即使以“实际成本+微薄利润”价格收购，‌这样的价格也会比同区域的政府投资的已有保障房高出一截。‌

一般情况下，保障性住房需要限定价格或租金。根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

这就意味着用作保障房的商品房收购价格势必要大幅低于市场价，由于前期开发商拿地成本较高，土地成本折合楼面价通常是销售价格的一半，即便以“实际成本+微薄利润”价格收购，这样的价格也会比同区域的政府投资的已有保障房高出一截。

在此情况下，开发商以7折出售商品房将会出现严重亏损，没人愿做赔本的买卖。因此政府和开发商在回购价格上存在较大分歧，政府认为某些房屋价格太高，不适合用做保障房，而开发商不愿意赔钱卖房，最终导致谈判失败。这种价格上的差异，使得政府回购商品房的计划难以实施。

三、运营管理能力欠缺，短期内难以盘活已收购的房源

即使在存量房源以及资金支持都能比较快速到位的前提下，运营管理能力才是否能真正盘活存量的关键。而这就要考验国有房企的运营管理能力，看其面对项目如何制定运营标准、项目品牌如何在激烈的竞争中出圈实现溢价盈利等问题。

从租赁市场来看，目前市场上的集中式公寓主要由市场化房源和保租房源两者组成，一线城市的集中式公寓规模增长较快，上海和深圳的规模已经超过20万间，其中保租房的规模占到三成以上，逐渐迈向了“市场化+保租房”的双轨并行模式。而在新增房源中，无论一线还是二线城市，保租房的占比越来越大，在一线城市中对整体新增规模提升贡献度达84%。

从资本市场来看，投资机构对于长租公寓稳定的回报率预期基本都集中在4.5-5.5%之间。而作为存量收储的国企平台，进入保租房赛道的时间较晚，基本上都在2021年后，目前还缺乏足够的运营经验。

四、地方国企缺钱，拿不出贷款首付

以上谈到央行提供3000亿保障性住房低息贷款给予地方国企，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。由于央行提供的是贷款支持，所以地方国企需要拿出30-40%的首付，才能获得贷款。可现在的问题是，大多数国企都资金短缺、度日艰难，有的已陷入债务危机，连发工资都成了问题，哪里还拿得出首付款！

截至目前，政府收购商品房用作保障房新政已实施2个多月了，虽然6月份各地楼市成交量，较之5月份有所回暖，但7月份成交又出现下滑迹象，显示出楼市新政运行受阻。

总之，目前楼市现状表明，所有出台的房地产救市政策并不能触动楼市根基，即使政府收购商品房用作保障房这一措施见效，也只能解决3000亿库存，与7.3亿平方米的巨大库存相比，只不过是九牛一毛。

由此可见，要想解决楼市难题，还得继续探索房地产发展新模式，路漫漫其修远兮！

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