近期，根据南方Plus的报道，我国银行体系已明确在广州实施一项重要政策：允许居民在出售或出租两套住房后，购买第三套住房时按照首套房的贷款政策执行。这一政策举措与《政府工作报告》中提出的“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的指导方针高度契合。这标志着我国房地产市场正在逐步调整，以适应居民不断增长的改善性住房需求。

在我国房地产的新发展模式下，保障房与商品房两大板块各司其职，共同构建了满足居民住房需求的双轨制体系。保障房主要承担着为低收入家庭提供基本住房保障的任务，确保每一位居民都能有一个安定的居住环境。而商品房则更多地面向有改善性需求的家庭，为他们提供更高品质、更舒适的居住选择。这种发展模式不仅有助于稳定市场，还能推动房地产行业的持续健康发展。

展望2024年，我们预计房地产市场的支持政策将进一步加大力度，特别是在满足居民改善性住房需求方面。过去在楼市过热时期所采取的一些限制措施，如限购政策，可能会逐步退出，为居民提供更多的购房选择。这一趋势不仅有助于释放市场需求，还能促进房地产市场的平稳健康发展。

当然，为了满足多样化的改善性需求，我们还需要进一步优化当前的限制措施。目前，许多有改善性需求的家庭已经拥有一套或两套住房，但由于限购政策的限制，他们在购买第三套住房时仍面临一定的困难。因此，未来一线城市可能会逐步放宽购买改善性住房的套数限制，为这些家庭提供更多的购房机会。同时，为了保障市场的稳定和公平，这些政策可能会在面积或总价条件上设定一定的限制。

此外，为了满足居民的改善性需求，我们还需要调整住房供应结构。过去为了稳定商品住房价格，政府在供应端更侧重于刚需产品。然而，随着时代的发展和居民生活水平的提高，90平方米的住房已经越来越难以满足改善性需求。因此，未来政府可能会调整相关政策，将供应90平方米以上商品住房的限制要求提升至120-140平方米，以更好地满足居民的改善性住房需求。

同时，我们还需要将满足多样化改善需求与当前的三大工程相结合。城中村改造项目就是一个很好的例子。这些项目多数位于城市中心地带，配套设施相对完善。为了保障项目的顺利进行和居民的切身利益，政府预计会在销售端给予相应的政策支持，如税收优惠、贷款便利等。这将有助于释放更多的改善性住房需求，促进市场的繁荣发展。

最后，为了形成良好的市场氛围并提振市场信心，我们还需要加强对于支持多样化改善性住房需求的舆论引导。通过积极宣传相关政策措施和市场动态，我们可以共同树立积极向上的良好氛围，进而改善市场预期并提振市场信心。这将有助于推动房地产市场的健康发展并满足更多居民的改善性住房需求。

从投资建议的角度来看，预计2024年政策将延续宽松态势且支持力度可能更胜以往。因此，我们首推那些重点布局核心一二线城市、主打改善性产品且具备城中村改造经验及实力的央国企如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等。此外，随着政策对一二手房市场活跃度的提升拥有核心竞争力的房产中介平台如贝壳也将受益。当然在投资过程中也需要注意风险如宽松政策对市场提振不佳、三四线城市恢复力度弱以及房企出现债务违约等。

总之，随着一线城市持续优化限购政策并致力于满足多样化的居民改善性住房需求我国房地产市场正迎来新的发展机遇。我们期待在未来几年内看到更多积极的变化和成果为居民提供更加优质、舒适的住房选择。

注：本文内容由国金地产团队提供，仅供参考，不构成投资建议。​