重磅！2025年，中国楼市即将迎来更大风暴？

（一）民众预期及市场逻辑

当前，中国房地产市场笼罩在民众较为悲观的预期之中。人们普遍觉得房价已达顶峰，即便当下购房政策极为宽松，房屋成交量却依旧未见放量。

这种预期主要源于三方面的市场逻辑：一是从人口总数视角来看，人口已见顶，购房需求的增长动力不足；二是对中国经济进入长期平稳阶段的判断，使得房地产作为投资品的吸引力下降；三是鉴于政府长期秉持 “房住不炒” 定位，投资性购房的热度被进一步抑制。

（二）2023 年房地产数据解读

回顾 2023 年房地产数据，据国家统计局测算，全国商品房销售面积为 11.93 万亿平方米，同比下降 8.2%，销售金额为 12.28 万亿元，同比下降 5.1%，与往年相比呈现明显缩量态势。实际上，民众对房地产预期的改变始于 2021 年下半年，相关经济数据变化也自 2021 年三季度开始显现，而购买力的真实反映则在 2022 年 12 月之后。

2023 年 1 - 3 月，得益于疫情放开带来的良好预期，商品房销售额同比增长 4.1%，3 月时销售面积和金额达到小顶峰。但 4 月起市场预期淡化，数据腰斩，后续七八月份更是陷入年内低谷。直至 9 月初政策发力，多地出台认房不认贷、下调首付比例、降低房贷利率等举措，销售面积和金额才有所回升，不过随后市场又恢复平稳横盘状态。

值得注意的是，2023 年二手房成交面积有史以来首次超过新建住宅，这意味着中国房地产销售开始步入存量房时代，一方面是房企前景不明让二手房更具保障，另一方面是二手房在部分楼盘因业主抛售价格更低。

（一）保障加市场的住房供应体系

进入 2024 年，房地产政策基调依然备受关注。政府着重强调构建保障加市场的住房供应体系，即一部分以政府为主，保障工薪收入群体的刚性住房需求，通过建设保障房，让工薪阶层以低廉租金租住；另一部分则以市场为主，满足居民改善性住房需求，房屋价格由市场导向决定。

（二）各地政策持续放松及影响

同时，2024 年房地产政策风向是各地继续加码放松，像发放购房补贴、购房送消费券、公积金贷款优惠等政策不断出台，且多针对刚需人群。不过，鉴于 2023 年政策松绑已达巅峰，高达 773 次，覆盖超 340 个城市，政策干预性强也带来了风险，因其不可控性及风向切换难把握，使得房产投资价值降低，房子回归居住属性成为趋势。

（一）市场恢复：成交量放大的重要性

展望2025年未来，中国房地产首先需实现市场恢复，关键在于成交量放大，即房地产销售面积连续回升。从过往经验看，市场有成交量才有意义，价格才有实际价值，不管是放量下跌还是放量横盘，都好过销售面积下降。

因为销售面积下滑不仅拖累经济，还会对相关产业、地方财政收入及宏观投资数据产生直接负面影响。此前部分地方限制房产成交价格，阻碍房企降价销售，是成交量无法放量的原因之一，所以在确保不发生系统性金融风险前提下，应先让市场放量，为后续政策调控与价格变化创造空间。

（二）公共房源积累：保障房建设的长期规划

其次是公共房源积累，这需要城市规划配合以及迎合保障房规划。当下众多房源在开发商手中，未来国企、央企等部门有望大量购入，转化为保障房房源，既助力房企化解债务风险，又能推动保障房建设。

但保障房建设是长期工程，短期内政府及相关单位难以一次性消化大量房源，且要让更多百姓入住保障房还需时间沉淀，还需土地、税收、公积金等制度协同支持，参考香港公屋制度便可知其任重道远。

（三）市场化房产分化：两极分化与房产税影响

最后是市场化房产的分化趋势。长期来看，任何资产都会两极分化，受青睐的房产会被资金哄抢，价格上涨，而不受欢迎的即便价格再低也无人问津。同时，随着地方财政收入来源逐渐向房产税征收转变，政府从自身角度并不愿看到市场化房产价格过度降低，这就会导致全国出现大量空房子与高价房子并存的现象。

总之，中国房地产的大方向早在十几年前就已确定，当下诸多政策只是微调，底线是不发生系统性金融风险。无论是盲目乐观认为房价永远上涨，还是过度悲观断言房价已到尽头，都是片面的。未来，居者有其屋的形式将更加多样化，人们会根据自身情况选择不同的居住方式，共同构成多元的住房格局。

文章来源：老丁是个生意人