4月25日，北京师范大学教授董藩在自己的平台发布文章称，房地产不会彻底垮掉，虽然会震荡，开发和交易规模会下滑，但房地产的商品交换关系不会消失。房地产业是日不落行业。因为以后仍然会有城市更新，房子旧了可能就得拆除重建。

对于房地产行业的未来，我想董教授说得没有错，肯定不可能会彻底垮掉，只是不可能再保持原有的高速增长而已。而且董藩也承认，未来楼市会有震荡，而且在开发和交易规模上也会有下滑，这是客观事实。

他认为一个行业不会因为交易规模下滑就彻底消失，房地产作为日不落行业，未来还会有城市更新不断带来的住房需求。至于日不落行业，看大家如何理解。如果认为不会衰退那就错了，如果认为是不会彻底消失那我赞成。

其实，官方前几天刚刚针对房地产未来发展潜力给出了两组数据，一个是有关城镇化进程的，一个是有关未来改善需求的。

由于我国城镇化仍然没有完成，2023年常住人口城镇化率是66.2%，但是按户籍人口城镇化率还不到50%，发达国家的城镇化率一般到85%就基本结束了，中国还有15-20个百分点的增长空间，当然必须承认的是，这15-20个百分点可能会逐步放缓。

按照官方给出的数据显示，还有2.97亿的农民工在城里没有完全市民化，这些进城的农民工中间购房比例不高。所以也意味着未来他们对住房需求的刚性很强。

这是实话，只不过如何让他们买得起是关键，就目前来看，让他们都买房可能不现实。他们也不可能都来买房。

另外一点，现有的住房存量中，90平米以下的中小户型房子还是占绝大多数，随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都还比较大。

对于这一点我深信不疑，城市更新，城市发展，居民生活改善，自然会想办法提升居住环境，但凡有实力都会尽量选择更大更好的房子。从这个角度来说，中国房地产市场是有支撑的，未来仍有很大的发展空间。

当然这一切都是先要承认人口红利的渐行渐远，中国房地产大发展时代结束了，在这个基础上，我们再谈未来的发展空间。

对于当前房地产市场是否该放开限购来刺激市场，很多专家都建议过也呼吁过，而且事实上，全国除了一线城市基本上也都放开了，连最严的长沙前不久也放开了。现在就剩一线城市还没有太明显的限制放松、

但实际上，北京等一线城市也在不断试探性调整优化当前的房地产政策。比如通州取消双限，比如最近解除了对离婚后买房的限购。继北京市“离异3年内不得在京内购房”的限购政策正式废止后，4月22日，北京再次下发楼市新政。对离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。

不仅仅对这批人放开了限购，而且还给予了首套房的让利政策。只不过这批人的量不会太大。但却体现了北京也在逐步放松的态度和基调。

当下政策的改变，都是为了取消不合理的限制措施，很多炒房者退出了，大部分都是刚需和改善合理需求。过去的一些政策有必要适时调整，这是与时俱进。我相信未来限制性政策存在继续优化预期。

董藩教授也同样呼吁过多次，他表示，呼吁是因为认为应该取消，但是否会被取消，是决策层的权利，估计北京、上海暂时不会取消。但没有什么是不可能的，当决策层认为必须取消限购时，政策就会发生变化。

之所以迟迟没有取消限购，很大程度上因为担心市场全面放开后会引来更多人买房，从而给市场造成更大的压力。对此，董藩表示，北京取消限购，应该会导致全国很多人到北京买房，但不要认为这就不妥。从当前的情况看，无论谁进入市场，都是对救市和“六稳”、“六保”的贡献。北京交易大规模恢复，价格上涨，才能带动其他一线和二线城市恢复交易。

这就好比之前经济学家马光远所说，“不要以为放开限购，所有人都会跑到北上广深来抢房子，这个神话根本不存在。”不担心炒房吗？马光远认为，不用担心，这个时候谁还炒房啊？要真有，那是为楼市做贡献。

但马光远好像认为炒房者不存在了，董藩认为即使是炒房，那也是对楼市的贡献。未来楼市政策如何走，能不能救起来？很不好说，但救肯定是一直在努力。只能说到什么时候做啥事。

按照前不久北京市住建委对网友的回复表示，只要市场不太好时就会有政策出台来调节市场，请不要担心。之所以现在还没有出台明显的利好政策，是因为一切尽在掌握之中，3月的成交数据是健康的，所以没有新的大政策出台。

我想，如果放弃一切幻想，就让楼市好好地调整，慢慢地恢复，或许是最好的。