福州楼市又一起SOHO爆降的“惨案”，这一次是五四北泰禾广场。

五四北泰禾广场2013年开盘，均价高达17000元/㎡。那可是十年前的17000元/㎡，那时候福州整体均价还不到15000元/㎡。

当时和五四北泰禾广场同价格的福晟钱隆大第、世欧澜山，如今都翻至4万/㎡+了。

而五四北泰禾广场，房价十年不涨，还表演了一个倒退近5千/㎡，再算上这么多年的通胀，跌到业主怀疑人生了。

从二手房平台可以清晰看到，如今五四北泰禾广场SOHO的挂牌均价为12720元/㎡，这还只是挂牌价，实际还能挤挤水分。

追溯近三年的房价走势，只有跌得快和跌得慢的区别。

福州SOHO暴跌的实例不在少数，包括仓山万达广场SOHO，著名的中央第五街SOHO等等，或是出于规划问题、市场问题，或是出于SOHO产品本身的缺陷，五四北泰禾广场SOHO也都有。

但五四北泰禾SOHO贬值最大的原因要从综合体说起，因为泰禾SOHO产品最核心的竞争力，便是依附于综合体之上。

作为早年福州中心城区北端唯一的大型商业综合体，同时也是泰禾旗下的首个商业项目，五四北泰禾广场一度集万千流量于一身。据统计，开业当天五四北泰禾广场的客流就突破了20万。

而这些年，五四北泰禾广场却越来越走下坡路了。我们偶尔也会去五四北泰禾广场坐坐，体感是越来越冷清了。商铺接二连三关门，稀稀拉拉一些店员，比顾客都多。

五四北泰禾广场高开低走，似乎违背了很多规律。首先五四北不是什么人烟罕迹的地方，据七普数据，新店镇常住人口达240970人，是晋安区常住人口最多的区域，占比达30.51%。

商场开业之初就引入了1.5万方的沃尔玛超市，以及中影国际影城、音乐百度、ZARA、H&M、星巴克咖啡等200多家高端品牌，后来还开通了地铁，基本具备了一个成功的商业IP该有的要素。

为什么五四北泰禾广场还是跌落神坛，连带SOHO价格也闪崩式下跌？

很关键的一个词是分流。同一块蛋糕，你分得少了，自然是分的人多了，或者别人分得更大份了。

第一个来分蛋糕的是电商，当然这对大部分实体商业都是冲击，或大或小。

第二是随着i33城市广场、稻田小镇等商业落地，五四北泰禾广场再也不是北区唯一的商综了。虽然这俩商业不比泰禾名气大，但它们周围都有不少居民，自带流量。

第三个分流的，你可能很难相信，是地铁1号线。

地铁开通表面上看好像可以带来更多客流，但很容易被忽略的一个事实是，所谓交通其实是双向流动。

客源可以导过来也可以流过去，如果一方不够强，那地铁开通后，人往哪边流还不一定呢，五四北泰禾广场就是这样的例子。

地铁1号线的开通，对五四北泰禾广场人气造成了极大分流。因为地铁1号线连接的是福州核心商圈东街口，从象峰站坐地铁到东街口，只要10多分钟，不少五四北土著表示出来逛逛街大都直接去东街口、宝龙，很少逛五四北泰禾广场。

所以有的时候，地铁对于商业，并不都是加分项。

此外五四北泰禾广场本身被诟病的地方也很多，诸如租金过高、停车费太贵等等。

据一些商家反映，商场租金越来越高，人气却越来越低，经营不下去只能关门。关门的店铺越来越多，人气就更低了，这就又一套恶性循环滚雪球一样滚下去了。

借着五四北泰禾广场SOHO的落寞，主要也是再次提醒广大网友慎入SOHO。市区的、有大型商综加持的SOHO行情尚且如此，其它更免谈了。

曾经有朋友打算入手三江口万科云城，主要原因是便宜，又是大品牌，想着买了可以出租。

可是，你猜它为什么便宜？

在房产领域，一定要学会的技能就是透过现象看本质，凡事多想两三步，结果可能会完全不同。

比如，一套40万的SOHO是便宜，又有闲钱的话，你可能会想放在银行不如买套房，不能涨就出租，毕竟现在银行的存款利率聊胜于无。

但如果再往前想一步，看看SOHO的成交数据、涨跌情况，会发现这40万的投入最后可能会蒸发得一滴都不剩。

据克而瑞数据统计，截止2022年底，福州SOHO库存为54.71万方，去化周期30.5个月。

也就是说，市场还有这么多新的SOHO巴巴还没卖出去，什么时候才轮到二手SOHO呢？

卖不出去的时候，我们很容易就把出租当作一个退路，如果再往前看一步，就是租给谁的问题。在市中心繁华地段可以租给白领，在三江口要租给谁？最后得到的可能只是一套根本不会去住的空壳房。

在网上浏览大家如何看待五四北泰禾广场落寞的话题时，看到一个触目惊心的回复：

可能也有朋友会这么想，但我们不这么认为。SOHO的衰败可以说是商综的衰败，但综合体的衰败不能说是区域的衰败。

五四北泰禾广场人气少的原因我们已经做过分析，而说到整个五四北区域，我们认为五四北作为鼓楼区的后花园，空气好又安静，是一个难得宜居的板块。注意，是宜居，不是投资。

只是多方原因可能无法撑起更多的商业办公，楼市也存在许多板块开发过程中的通病，房源过剩、房价过高。但经过这轮楼市大调整，五四北也实现了一定程度的去泡沫。

这不是衰败，相反是价值回归，是五四北更好了。

谁说房价高企才是繁荣，让更多刚需年轻人有机会上车，老百姓生活便利，安居乐业，也是繁荣。

上为正文。