千万别碰！天津这类房子即使降价，也不要买！

最近，楼市逐渐转暖，朋友圈里置业顾问们又开始活跃了起来。

“3000定套房、1成首付、买房送车位、95折……”不少楼盘为了尽快提升业绩，吸引购房者，也着实推出了“史无前例”的重磅优惠。

但是，在优惠面前，大家还是擦亮眼，千万不要冲动。

在天津，以下这几类房子，即使优惠力度很大，劝你千万别碰！

01

小开发商的房子

首先，来看一组数据。

（人民法院公告网截图）2019年11月，据公开报道，全国已有超400家房企宣告破产，3月，截至目前，已经有超15家房企宣告破产。在这次全球性的疫情中，很多中小房企都受到了极大地影响，比如最直接影响的延期交付，楼盘质量减配，尤其对小开发商而言，表现更为明显。于是，为了活下去，小开发商的楼盘会大量打折优惠，但是一定要清楚，千万别贪图小便宜，这类楼盘，资金链都不是很稳定，一旦出现问题，楼盘烂尾的可能是更大。另外，体量小的项目也要注意，以小开发商的楼盘居多，一个小区只有一两栋楼，无法形成成熟的社区氛围。

02

二手房之老破小

市区老破小值不值得买？如今房价水涨船高，这种蜗居在城市中心的老旧小区，周边生活配套齐全，出门就有地铁，关键是总价相对不高，是不是很心动？

但是，一定要清楚自己需求，如果有好学区，为了孩子上学，是可以考虑，如果没有突出优势，且房龄较久的老小区，以后要是再想转手，难上加难。有人说，可以买来等拆迁，随着老旧小区改造的全面实施，城市中仍有大量老旧小区存在，等拆迁，可能比较困难。

而且相对于老小区来说，物业管理一般，居民安全意识薄弱，小区环境、治安等都很一般，随意停车等现象尤为突出……因此，这类房子，即使价格相对较低，也最好不要碰。如今换房成本不断加大，在自己能力范围内，尽量考虑一步到位，优先选择新房。03

高容积率、高梯户比盘

估计很多初次买房的人可能对容积率没什么概念，简单来说就是一个楼盘所占土地盖了多少面积的房子，盖得越多，容积率就越高，居住舒适性就越低。就天津目前来看，考虑高层，容积率在3.0左右，超过4.0的，谨慎考虑。小高层、洋房作为刚改、改善产品，容积率都比较低，一般在3.0以下，如果高于，就会影响整体居住品质。另外，也有一些主打纯改善的低密产品，容积率低至1.5左右。而各业态适合居住的容积率，大家可以参考下面表格↓↓↓

其次是电梯，梯户比越高，意味着同一楼层居住的人群越多，人口密度越大。比如日常上下电梯拥挤，存在比较大的安全隐患，尤其在特殊时期，这种隐患就会被放大，给生活带来极大的不便。

那么，购房时，在自己能力范围内，建议选择：一梯一户>两梯两户>两梯四户。

04

偏远郊区盘

远郊盘大家都理解，但多远多郊的标准在哪里？这应该是大多数人疑惑的点。公开数据显示，对一线城市来说，向外计算通勤距离（注意不是直线距离），以25公里为半径，范围外的区域基本都可以成为远郊。为什么劝大家降价都别碰远郊盘？首先这一波行情中，这些盘的价格并不低！其次，这类远郊盘的房产流动性极差！

最后就是配套成熟太久，特殊时期相当于与世隔绝！这次疫情来袭，暴露出乡镇板块的最大弱点——配套薄弱。

很多远郊盘，周边几乎都是零配套并且也不会有新规划！出门买个菜都要2、3公里，更别提大型商圈了，这足让居家生活的不舒适度直线上升！

所以一般来说，远郊盘真的十有八九是坑，除了后续慢慢有地铁，城市发展主方向的远郊，还能小赌一把。但要连两个条件都不满足，当下就果断放弃吧。总之，一个中心思想就是，一定要明辨是非，不要被眼前优惠所迷惑。今年的坑在于，不是房子买贵了而是房子买到手，开发商还在不在了。