广州次新房的至暗时刻

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

总的来说，广州二手房这一轮的以价换量已经结束了，广州楼市逐渐滑向了一种新的平衡，市场进入到新的博弈状态。

一方面，二手房的成交量在下降，但价格却变得更加难谈。

一方面，一些业主正在一遍卖房，一边转贷降低月供，在卖或不卖的选择中犹豫不决。

另一方面，新房开始洗牌，特别是从保利开始，陆续在小范围内调整价格体系，但这种调整的尺度因为担心之前业主的维权，并不敢大张旗鼓，只能偷偷摸摸进行。

次新房里，自之前万科城市之光，富颐华庭几个小区的业主没办法淡定后，保利天汇的业主也没办法淡定了。

因为最近保利天汇成交了整个小区的第一套二手房。

要说这是一件好事，但为什么业主不淡定呢。原因在于，这套房的成交价格。

这次成交的房源是2期一套89㎡的三房两卫的产品，总价380万，单价是4.26万/㎡。

另外这套房个付个税，业主还包了5.3%的增值税，我估计还会有1%的个税，加起来总共6.3%的税，将近24万。

如果再考虑1%左右的中介费，那业主实收不到也就是350万多一点。

这里我还没有算这几年的利息成本，买入保利天汇期间的利率可不低，按照贷款300万来算，每年的利息成本也要15万左右了。

同时因为天汇是新房，和二手房不同，收楼前是没有租金收入的。

这个帐对于业主来讲，真实不敢细算，如果每项都列出来细细算一遍，恐怕失眠的夜晚又要多好几宿了。

虽然这只是保利天汇的第一套成交，但是这笔交易的价格，会成为整个小区价格的锚点，深深的扎在业主和买家的心间，想要把这跟眼中钉肉中刺拔掉，就没有那么容易了。

其实不只是保利天汇，近期很多之前的网红新房收楼，都出现了低价成交的案例。

收楼，成了广州很多次新房的至暗时刻。

01

大部分房子，都是一分价钱一分货，即使是网红新盘，进入二手市场后，也没什么特别，价格没有办法做到脱离使用价值。

随着限售取消，取证时间提前，原本一些新房进入二手市场的时间周期大大缩短。

这才有了最近很多网红新盘纷纷入市的新闻。

例如我最近发的一套同为保利天汇的房源。三房一卫非顶楼高楼层，78㎡总价345万，单价虽然4.42万/㎡，但相比于成交那套的2楼，楼层上要优质不少。

还有6月份成交了一套富颐华庭的3房，106㎡，中低楼层南向，441万成交，折合单价4.15万。

万科城市之光一套F区95㎡南向3房，442万成交，单价4.65万/㎡。这个月初同在F区，还有一套92㎡的南向，390万左右成交，单价也就是4.23万/㎡。

这些曾经红极一时的网红新盘，进入二手市场后，似乎并没有延续当年新房的光环。当楼龄和产品的魔法褪去后，这些网红盘没有鹤立鸡群的表现，也只是在如今市场的浪潮里沉沦。

当然，魔术的余温尚未完全散去，所以还有一些讨论和关注的热度。

但随着时间的推移，好奇心撑起来的热闹，还能挺住多久，是一件未可知的事情。

但是不论如何，这些小区终归是广州楼市价格体系的一部分，并不能自成一体。所以我们看看他们周边的二手房，就能有一个判断了。

结论就是这些次新房进入二手市场后，价格还有回落和触底的空间。

富颐旁边的金碧世纪花园，单价就是3-3.5万/㎡。城光旁边南侧的金碧领袖也就是3.2万/㎡，万科金色悦府3.9万/㎡的成交价。

然后品秀星樾旁边的东荟城，均价就是2.6万/㎡。大壮名城同理，马路对面的保利香雪山4万/㎡左右单价，鼎峰价格高一些4.1-4.6万/㎡。

越秀和樾府旁边，同在万博范围内的万科欧泊，3.8万/㎡左右的单价。

当然有人会说，这些产品的楼龄更新，产品更好，小区更漂亮，所以价格贵一点也正常。

市场行情好的时候，溢价的幅度能随着狂热的情绪放大。但是如今的平淡市场下，光环褪去，溢价不复存在才是常态。

02

只要我们把持有成本算进来，不论是上面哪一个小区，在现在的市场环境下成交，最终都是亏本的。

新房的溢价一直众所周知。只是之前新房一直有2年的限售，外加满二不满五要缴纳5.3%的增值税。再加上收楼和取证的时间，一套新房从买家买入到最终上市，要7年的时间。

所以新房进入二手市场后，往往都已经经历了一个完整的楼市涨跌期。也就是说，楼市已经形成了新的价格体系。

当年虽然3万单价买入手，有溢价。但是进入二手市场的时候，楼市的大环境价已经变成了5万的平均单价。

这个时候次新进入市场，自然是所向披靡，让买房人的直观感受就是，赚了。

只是他们不知道的是，在大行情大涨的前提下，你买什么都赚钱，人人都是投资大神。他们不知道的是，如果当时买核心区的房子，赚的只会更多。

于是，当潮水褪去，到底是穿着泳衣，还是光着屁股，就一目了然了。只是这次潮水褪去的太快，风浪又太大，才会让裸泳格外的显眼。

当然，有人会觉得取消两年限售这步棋下的有待商榷，我反倒觉得挺好的。房子既然是商品，就应该自由流通，就应该把之前的各种枷锁解开。

让市场的归于市场，让市场在资源配置中，发挥应有的作用。

另外，我并不是单纯的说买这些新房，买这些网红盘就不是最优选。

能成为当时的热点，被购买力追捧，自有其市场选择的道理，一定是在地段、产品方面有独一无二的优势。

但是，作为市场的个体，在做选择的时候，尽量避免被这种热烈的情绪感染，扰乱了对自身实际居住需求的判断。

这对于现在正在开售的新房也是同样的道理。

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（2024.9.8 橙子 yxjcena）