乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

惠济区|万科翠湾中城

楼盘亮点呈现

地段优越，双地铁加持

万科翠湾中城紧邻炙手可热的金水北，3号线和4号线双地铁两站点环绕，生活氛围成熟，地段优势明显。

垂直生态社区，迭新居住理念

万科翠湾中城在建筑方面融合城市花园的设计理念，打造绿色生态住区，首次将绿植植入到建筑当中，未来不管是颜值还是功能都将是区域内独特的存在。

万科品牌背书，品质保证

万科翠湾中城是由知名全国性房企万科在郑州开发的又一改善力作，品质装修交付，装标多采用国际知名品牌产品，后期万科自持物业，产品和服务都能得到保障。

项目不足：万科翠湾中城容积率约为4.19，对于偏改善项目而言略高，主城项目通病，居住舒适度会受影响。

综合推荐购买人群：

老鸦陈城改地块，临金水北区，配套成熟度高，万科高端产品系，适合主城刚改和改善人群。

区域测评

老鸦陈城改地块，配套成熟

区域概述：万科翠湾中城位于江山路国基路交汇处约700米路东，属于郑州惠济区。有着“郑州后花园”之称的惠济区，是郑州传统的四大低密度板块之一，位于郑州北区，这里定位郑州绿肺，紧邻金水北区，背靠约50万亩的黄河湿地自然保护区，静谧、休闲、低密一直都是惠济区的标签。在“北静”的城市功能定位下，黄河流域生态保护和高质量发展上升为国家战略的大的背景下，这个区域也迎来了发展的新契机。

交通方面，2号线、3号线一期的起点站、4号线北部的起点站也都在惠济。商业方面有宜家、瀚海北金、惠济万达等多个商圈，配套丰富成熟。2021年，黄河战略落地实施，区域内黄河文化新地标—黄河国家博物馆也即将在2021年6月底开建，诸多利好加持，郑北未来可期。

板块概述：万科翠湾中城位于惠济区南向区域，老鸦陈城改地块，老鸦陈位于南阳路北段的江山路两侧，东临金水区，西接中原区，北与连霍高速相接，南邻北三环，是郑州市很大的城中村，容纳人口上万人。万科翠湾中城所在的老鸦陈城改地块临近金水北区，享受金水北区相应配套。

随着城市框架的不断拉大，郑州三环周界的土地资源越来越稀缺。老鸦陈是郑州城区最后一块改造用地，由政府全程规划、并主导资源投入。项目周边交通路网发达：中州大道、北三环、国基路等主干道可快速通达全城，地铁2号线、3号线、4号线均已通车，公共交通也很便捷。公建配套有河南省体育中心、郑州海洋馆、金水区市民公共文化服务活动中心、郑州客运北站等，方便市民生活。商业配套有宜家家居、YOYOPARK购物公园、北环家乐福等，能够满足居民的日常生活需求。

项目测评

垂直生态社区，品质装修

万科翠湾中城由世界500强万科置业开发，项目首期总占地约93亩，规划有16栋高层住宅，2T3/4布局，容积率约为4.19，居住舒适度略有欠缺，但主城区项目通病，绿地率约为30%。目前待售97-146㎡三、四室，价格待定，带装修交付。

万科翠湾中城以垂直生态建筑的设计理念，充分利用阳台、下沉广场等设置多维立体生态庭院，把自然场景植入到建筑中。万科翠湾中城在室内装修中增加了“智能化体系”、“健康除菌体系”等，为业主提供更便捷健康的生活方式。项目装标采用众多国际一线品牌配置，为业主提供品质生活。

【主力户型分析】：联通大阳台，功能分区合理

1、97㎡三室两厅一卫

97㎡三室两厅一卫，中间户设计。该户型整体比较方正，功能分区合理。北向入户玄关门，与南向阳台联通，南北通透，采光和通风效果好。厨房在进门左手边，餐客厨连通一体，生活动线清晰合理。U型厨房设计，方便烹饪。客厅和次卧联通大阳台，不仅扩大使用面积，空间视野更开阔，阳台有花池和树池，打造家中花园，生态住区。

三开间朝南，南向两个卧室用作主卧和书房，北向次卧可以当作儿童房。卫生间干湿分离设计，一个卫生间也能同时满足家人的不同需求，三个卧室距离卫生间都很近，节省时间。主卧带飘窗，面积全赠送。

户型整体合理排布，97㎡的三室设计，生活空间相对很宽绰，主力户型，主城品质刚需客户可以重点关注。

2、126㎡三室两厅两卫

126㎡三室两厅两卫，边户设计。东侧入户玄关，有储物台，方便进出门物品摆放，且具备隐私性。进门右手边是两个次卧和客卫，可以当作老人房和儿童房，老人生活方便，生活作息互不打扰。厨房和餐厅居于整体户型的中间位置，餐厨客一体，生活动线清晰合理。横厅设计，空间感更强，西侧花园阳台有花池和树池，打造生态之家。

南向主卧有独卫和衣帽间，生活动线方便，居住舒适度更高。客卫和主卧独卫都是干湿分离设计，使用方便。万科翠湾中城126㎡的三室两厅两卫设计，区别于市面上主流的三开间朝南户型，将两个卧室和客卫设计在北向，打造联通花园阳台和大横厅设计，更显新意，北向卧室较多造成采光受影响，但大阳台或许能补上不足。

房价及潜力分析

万科翠湾中城项目暂未开盘，价格待定，片区整体均价在1.4万-2万左右，周边在售新房有融创运河源均价16000-19000元/㎡、和昌优地均价19500元/㎡、谦祥兴隆城均价预计15000元/㎡；项目东边是著名的普罗旺世小区，二手房均价已达25000元/㎡左右。

价格潜力：万科翠湾中城从拿到老鸦陈地块以来，就一直备受关注，所在区域板块居住氛围较强，得益于本来就比较成熟的区域，配套成熟，且有附近普罗旺世他老小区的带动，保值性强。而且老鸦陈2000余亩大手笔规划有教育、商业，加上一路之隔的金水北的热度辐射，未来价值可想而知。

此外万科的品牌影响力、后续的物业保障以及全新的产品设计理念和高颜值，三者为万科翠湾中城未来二手房高溢价带来保障。

交通测评

交通通达性好，双地铁加持

轨道交通：万科翠湾中城项目约1公里范围内有2个地铁站：距离地铁4号线老鸦陈站仅约500米，纯正的地铁盘；项目距离3号线和4号线换乘的省体育中心站约900米，双地铁加持，可迅速抵达郑州全城，轨道交通便利。

公共交通：万科翠湾中城项目约1公里范围内有十余个公交站，其中距离项目约100米的江山路老鸦陈站，有18路、78路、91路、159路和B37路等公交线路，这些线路可到达北三环沿线、黄河名胜风景区、人民公园、南阳路沿线、火车站被港湾、惠济区政府、紫荆山花园路等地；距离项目约400米的银河街站，可搭乘97路大站快车到达郑东新区、东风南路沿线、郑州轻工业学院、省中医院等地，在此站也可搭乘S157路到达国基路沿线、华北水利水电大学北校区、黄河测绘工程院、省广播电视中心等。

自驾：万科翠湾中城项目处于国基路和江山路交汇处，北向有连霍高速、南邻北三环、西邻京广快速路，坐拥三条城市级道路，可快速贯通全城，免去红绿灯等车的时间和烦恼，但在上下班高峰期间会有一定程度的堵车，出行需预留时间。

配套测评

配套成熟，生活便利

教育配套：万科翠湾中城项目1.5公里范围内有多所小学和中学，如郑州惠济一中、郑州外国语学校（惠济校区）、陈中实验小学、郑州一八国际小学、郑州市第十二中学、河南省体育中学、郑州大学体育学院（惠济分校）等；其中距离项目最近的是地块南侧郑州惠济一中和郑州外国语学校（惠济校区），约500米左右。

医疗配套：万科翠湾中城周边约4公里范围内有惠济区人民医院、郑大一附院惠济院区、金水区总医院、河南省中医院等，其中医疗水平较高的郑大一附院惠济院区和河南省中医院为三甲医院，距离项目都比较近，方便业主日常就医。

公园配套：万科翠湾中城的几个地块离贾鲁河生态景观河生态公园都不远，项目西侧紧邻贾鲁河景观带，生态环境较好。此外项目自身产品融合城市花园的设计理念，打造垂直绿化综合住区。

商业配套：万科翠湾中城商业方面优势明显，在老鸦陈改造规划中，围绕4号线首发站（老鸦陈站）规划了大量的商业，这也是项目的优势配套；项目约3公里范围内，拥有郑州首座宜家家居、Yoyo park、瀚海北金等家庭型商业中心，项目距离宜家家居步行仅2公里左右。