8月的最后一天，存量房贷利率降了！ 与预测的《“打个赌，存量房贷利率8月必降！”》一样，扒哥没被打脸。可央行目前释放口径围绕“首套商贷”“向银行协商”“加点下调幅度不得低于原贷款利率下限”等关键词，让重磅利好添了些许耐人寻味。 究竟咋回事呢？本篇一一详解。

存量首套房贷利率降了！8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

▲相关通知其主要内容为：一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。换而言之，大家千呼万唤的下调存量房贷利率重磅利好终于落地，可喜可贺。

别开心得太早，南宁人恐怕要哭了 有一说一，虽然存量房贷利率下调重磅利好落地大家很开心，但该通知有几个关键词内容需注意。 一则，仅限首套商业贷款下调存量房贷利率。‍换而言之，二套及以上、公积金贷款不适用新政策。‍‍‍‍至于何为首套界定？新政策明确规定，是以居民家庭为单位。假如，小王夫妻婚前各买了首套房，婚后则按照家庭来算，他们家算二套房，不符合条件。二则，自2023年9月25日起，可申请。政策是8月31日落地，但实际操作要到9月25日后，期间的空档相信会有更多的细则流出。 三则，协商变更合同约定的利率水平。看到没？它需要借款人向银行提出申请，并协商利率..... 这就很有意思了。新政策明令禁止个人消费贷、经营贷款置换贷款的行为，一旦发现后果自付。 而且，央行给了银行一定的自主权，既然是协商降利率，那么银行可能因为申请人征信有问题等合理拒绝。 四则，新发放的贷款在市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。‍‍‍‍敲黑板！加点的幅度调整，是参考当年的首套利率下限。 比如2019年，北京首套利率下限是LPR+55BP，同一年，上海首套利率下限有过LPR-20BP。

▲其他城市2019年的首套利率下限（财联社）这对南宁来说，可谓是相当扎心。一般来说，房贷利率=5年期LPR➕银行加点。下调存量房贷利率的本质是新贷置换旧贷，且新利率执行旧贷款发放时的首套利率下限，并不是南宁现在首套LPR-60BP。举个例子。比如小张在2020年买房，当时他的房贷利率LPR（2020年为4.8%）+100BP，为5.8%，但当年银行最低下限是LPR（2020年的4.8%）+80BP。 所以，如果小张符合存量首套利率房贷利率下调条件，那他向银行申请并成功协商，其房贷利率会从LPR+100BP变为LPR+80BP。 换而言之，小张可能才能下调20个基点，所幸5年期LPR是浮动的，从2020年的4.8%降到2023年8月的4.2%。 也就是说，哪怕是不调整，小张的房贷利率随着LPR浮动，现在降至5.2%。

算下来，小张的房贷利率合计下调80个基点（20BP+60BP）。 按照这样推算，小张存量房利率调整后为5%。

以100万元房贷、贷款25年、等额本息来算，小张存量房贷利率从5.2%降至5%，每个月可省约102元。

▲5年期LPR变化‍‍‍‍‍再看一个案例。2022年12月底，小王在南宁买了首套房，利率为4.1%，当时南宁的首套利率为LPR（2022年12月为4.3%）-20BP=4.1%。假设小王也想调整存量房贷利率，很明显他买房的时候，南宁首套利率下限为LPR-20BP，加点调整幅度下限为2022年12月的-20BP。即小王的存量房贷利率为LPR（2023年8月的4.2%）-20BP，为4%。此外，还可能存在一种情况，如果当初是精装+毛坯双合同，精装部分有些人可能达到7%，这部分不降，只降毛坯部分。明白这点之后，南宁人恐怕要哭了。‍‍‍要知道，前几年南宁房贷利率几乎是全国最高，银行加点动辄100多BP，更有甚者150BP-170BP。 假设加点下调幅度，向当年最低的加点看齐，或许没少多少呢。

▲2019年10月，南宁部分银行加点情况

▲2020年3月，南宁银行加点很高（楼盘网）‍‍‍‍‍当然，高利率那几年，南宁首套利率下限究竟是多少，还需要等银行方面公布。扒哥只能说，别开心得太早。

二套利率降至4.4%‍‍‍‍‍与此同时，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。

▲相关通知其中有一点，与南宁息息相关。即，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。新政前，南宁首套利率执行LPR-60BP，二套为LPR+60BP。政策出台之后，南宁二套利率为LPR+20BP，即4.2%+0.2%=4.4%。也就是说，南宁二套利率从4.8%降至4.4%。‍‍‍更多的政策详情分析，扒房会持续上新。作者|李寻欢编辑|北莫亭

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