乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

荥阳市|鸿祥钰珑府

楼盘亮点呈现

生态资源丰富，舒适宜居

鸿祥钰珑府项目项目周边约5公里范围内有刘禹锡公园、李商隐公园、象棋公园、索河湿地公园、荥阳植物园等，诸多公园环绕，天然氧吧，也方便业主及家人日常的散步和游玩出行。

产品丰富，可选性多

鸿祥钰珑府正开发的B号地块，占地110亩，规划有7栋洋房、5栋小高层，10栋高层，产品面积段为93-176㎡房源，均价约7300元/㎡，可选性多。

低总价低首付，置业门槛较低

鸿祥钰珑府在售93-176㎡房源，均价约7300元/㎡，首付约22万起，置业门槛较低，适合地缘改善和主城刚需外溢群体。

项目不足：鸿祥钰珑府项目现共享常西湖新区成熟配套，距离郑州主城有一定的距离，周边居住氛围不强。

综合推荐购买人群：

首付约22万起，置业门槛较低，产品面积段丰富，适合地缘改善和主城刚需外溢人群。

区域测评

荥阳东片区，配套齐全

区域概述：鸿祥钰珑府位于荥阳市中原西路与飞龙路交汇处向北150米路西，荥阳市是郑州的“西门户”，连接洛阳和郑州。荥阳市距离郑州约15公里，紧邻郑州西站，地铁1号线延长线、5号线贯通；陇海铁路、郑西高铁、连霍高速等贯穿全市。荥阳市与郑州能够实现资源共享，但消费成本较低，在承接主城外溢人群方面发挥作用。此外荥阳市生态环境资源丰富，人文气息浓厚，舒适宜居，是地缘改善和主城外溢刚需的优选。

板块概述：在“一心两翼”、“西美”的政策加持下，上街区或将迎来发展的新时期。鸿祥钰珑府处在未来的郑西核心-高铁商务圈内，处于中原西路和飞龙路十字大动脉交汇的商业新中心。中原西路作为郑西市府门前的景观廊道、商务中轴，串联中原万达、新市政府，区域未来发展潜力无限。

鸿祥钰珑府位于荥阳东片区紧临郑州市常西湖新区，共享城市配套；项目南边是高铁西站商业中心，郑西高铁商业中心是郑州市政府重点打造的郑西双中心之一。郑西高铁作为米字型枢纽位置，区域规划有大量的商业综合体项目，实现购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、办公、交通为一体的七大主题的全家庭消费休闲的聚集地，立体交通在此布局，120万人流汇聚，拉动郑上新区的快速发展。

项目测评

产品丰富，新中式风格

鸿祥钰珑府目前正在开发B号地块，占地110亩，容积率2.5，绿化率32%，低密宜居。项目规划7栋洋房、5栋小高层，10栋高层，共1353户房源。目前在售93-176㎡房源，均价约7300元/㎡，毛坯交付。同时南部还有项目规划的三大配套：幼儿园、九院分院和约2000㎡的商业配套。

鸿祥钰珑府讲究园林造景，采用五重垂直立体景观，草皮、花卉、乔木、灌木错落有致，居住环境舒适惬意。同时整个小区划分为四大组团景观，分别为功夫洲、迎宾境、绿洲亭和乐享苑。项目签约一级资质物管企业——建业物业，为业主提供放心服务。

【主力户型分析】：双阳台设计，功能分区合理

1、C1户型-140㎡三室两厅两卫

140㎡三室两厅两卫，边户设计。户型整体很方正，功能分区明显合理，能够满足业主家人的居家和生活需求。东侧入户玄关门，设计有进门通道，增大使用面积，且更具隐私性。进门右手边士厨房和餐厅、客厅，三者呈L型分布，餐客一体，使用方便。北向卧室和客卫可以当作老人房，生活方便，日常作息互不打扰。客厅西侧阳台，和东侧入户门联通，通风效果好。

南向两卧室朝南，次卧带有生活阳台，使用面积更多，且方便日常晾晒衣物。主卧带有独卫和衣帽间，生活动线清晰合理，使用便捷。不过客卫和主卧独卫都未有明显的干湿分离设计，可能会有日常生活使用的些许不便。

总体而言，140㎡的三室设计，双阳台扩大使用面积，整体生活空间很宽绰，居家舒适度和幸福感更强。

2、C2户型-138㎡三室两厅两卫

138㎡三室两厅两卫，边户设计。该户型相对还算方正，空间没有较明显的浪费，整体呈L型设计。西侧入户玄关门，有收纳空间的同时，增强私密性，进门左手边是厨房和餐厅，餐厨一体，使用方便。餐厅北侧配备生活阳台，可以用作储物空间。客厅和主卧两开间朝南，客厅空间感很强，南侧有花园阳台，面积赠送一半。

北向两个次卧距离客卫够比较近，生活便利。主卧带有独卫和衣帽间，提高生活舒适度，动线方便合理。主卧进门更显仪式感和私密性。客卫和独卫都没有明显的干湿分离设计，会稍微影响居住舒适度。

该户型设计两开间朝南，北向房间较多，可能采光和视野会略受影响。整体而言，户型设计功能分区明显，偏改善向，居住舒适度整体不错。

房价及潜力分析

与区域其他新房相比，鸿祥钰珑府均价处于中等水平，均价约7300元/㎡，周边项目居易西郡原著均价约8300元/㎡，郑西理想城均价约8000元/㎡，区域价格区间约6800-8500元/㎡，鸿祥钰珑府产品面积段偏改善，均价约7300元/㎡，性价比较高，鸿祥集团深耕作为荥阳本土开发商，深耕荥阳22载，其在老城区开发的项目保值性也较强，有意向的地缘刚改和改善客户可以重点关注。

价格潜力：鸿祥钰珑府位于荥阳东片区，区域发展成熟度略逊于老城，但东邻常西湖新区，共享其成熟配套，南邻郑西高铁商务圈，交通便利，未来规划的各项配套落地之后，区域发展潜力可期。加之鸿祥作为深耕荥阳22载的本土开发商，口碑和品质能够得到保证，后期采用的一级物业公司建业物业，能够为项目保值贡献力量。综合来看，无论是从地段还是产品本身，保值性是可以预见的。

交通测评

交通通达性好，自驾便捷

轨道交通：鸿祥钰珑府项目距离在建10号线和规划中的21号线交汇处郑州西站站点约900米，通车后四站到达常西湖，七站直达中原万达。双地铁出行，未来生活将更加便利。

公共交通：鸿祥钰珑府项目约1公里范围内有十余个公交站，其中距离项目约100米的颐养园站，可搭乘荥阳2路和荥阳3路到达老城中医院、演武路沿线、植物园、公交公司、高铁西站、荥阳火车站市医院荥阳广播电视台等地；距离项目约500米的荥泽大道泽众路口站，可搭乘荥阳1路车到达荥阳二高、荥阳市政府、市医院、索河路沿线等地。

自驾：鸿祥钰珑府具备三纵三横的立体交通网络：三纵即荥泽大道、绕城高速和西四环；三横即建设路、中原西路和陇海快速路，向东可以快速直达郑州，向西则与上街相连，可以快速通达全城。

配套测评

配套齐全，生活便利

教育配套：鸿祥钰珑府项目内部设有幼儿园，现已投入运营。项目约2公里范围内有郑西一中、荥阳二中、荥阳九小，飞龙路小学（在建）、荥阳第四小学等基础教育体系。其中郑西一中由郑州一中教育集团负责教学管理，实行幼、小、初、高15年一站式教育。

医疗配套：鸿祥钰珑府项目约5公里范围内有郑州市第九人民医院荥阳医院，、郑州瑞祥医院、荥阳市京城办海龙社区卫生所等，其中郑州市第九人民医院荥阳医院距离项目仅约100米，能够满足日常的就医和诊疗需求。

公园配套：鸿祥钰珑府项目享受丰富的生态资源配套：小区内部规划建设有景观河，项目周边约5公里范围内有刘禹锡公园、李商隐公园、象棋公园、索河湿地公园、荥阳植物园等，诸多公园环绕，天然氧吧，也方便业主及家人日常的散步和日常游玩出行。

商业配套：鸿祥钰珑府项目自身引入2000㎡商超配套，目前正在与丹尼斯进行洽谈当中，同时还有210亩地的商业地块；项目周边约4公里范围内有正上豪布斯卡、聚梧桐购物中心、华联购物广场以及荥阳吾悦广场。其中吾悦广场规模较大，可比肩万达商圈，距离项目仅约2公里，未来能够满足业主的吃喝玩乐一站式休闲购物需求。