每年4月都是楼市小阳春向平淡市过渡的关键节点，2025年也不例外。
当3月的火热如沸水般蒸腾，4月的楼市却悄然降温，热度如同从100度骤降至70度，呈现出不温不火的尴尬态势。
克尔瑞监测数据显示，全国重点26城4月上半月新房成交面积环比下滑14%，二手房市场虽同比仍有部分城市上涨，但不同城市间的冷热差距持续拉大。
一线城市如北京、上海、深圳等依旧保持韧性，而郑州、青岛等城市则寒意袭人。
更值得关注的是，今年楼市面临着关税战冲击、新旧市场价格分化等复杂局面，能否在政策助力下打破胶着，成为业界瞩目的焦点。
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4月上半月的楼市降温，在新房与二手房市场均有显著体现，尤以二手房市场分化最为突出。
新房市场中，全国重点26城成交面积317.17万平方米，虽与去年同期持平，但环比3月下滑14%。
分城市来看，一线城市展现出较强的抗跌性，北京、上海、深圳等城市新房成交量同比上涨32%，成为支撑市场的“顶梁柱”。
然而，二线、三线城市则表现乏力，成交量同比分别下跌10%和8%，广州作为一线城市，4月上半月新房成交20.32万平方米，较3月下降26%，热度大减。
二手房市场的分化程度更甚，形成了“冰火两重天”的景象。
深圳、上海、杭州等城市延续了去年9月以来的回暖态势，深圳4月中上旬成交量同比上涨34%，上海涨幅达30%，市场活跃度较高。
但郑州、青岛等城市却陷入低迷，成交量同比分别下降13%和19%，业主降价抛售现象增多，议价空间不断扩大。
这种分化背后，既有城市经济基本面、人口吸引力的差异，也与政策落实效果紧密相关。
去年9月的救市政策，在核心城市形成了较强的带动效应，而部分弱二线及三线城市，由于产业基础薄弱、人口外流等问题，难以留住市场热度，热闹过后只留下沉寂。
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回顾2023年以来的楼市周期，每年都上演着相似的剧情：2月底热度起步，3月达到高潮，4月降温，5月进入静淡市，7-8月跌至冰点，下半年依赖政策刺激回暖。
2024年便是如此，尽管5月出台了救市政策，但效果昙花一现，7-8月楼市再度坠入冰窟，直至9月底的“大救市”才真正扭转乾坤。
那次救市并非单纯依赖楼市政策，而是宏观政策与行业政策的协同发力：央行降准降息，5年期LPR下调25个基点，存量房贷调整减轻购房者压力。
财政端10万亿化债安排稳定市场信心，以旧换新等刺激内需政策提升消费能力；房地产领域，一线城市放松限购限贷、城中村改造扩围等措施，直接激活了市场需求。
正是这些政策“组合拳”，让深圳、上海等城市的次新房价格实现反弹，并守住了成果。
然而，2025年的4月楼市，面临的环境远比过去复杂。
外部因素中，关税战虽未直接冲击楼市，但通过影响外贸进而传导至经济基本面，对市场信心造成打压。
内部则是楼市分化达到极致，新房与二手房市场出现非理性价差。
以郑州、广州为例，部分新房凭借第四代住宅概念，以超高得房率等优势，比同地段次新二手房溢价30%-50%。
这种过度抬高新房、贬低二手房的现象，不仅破坏了市场平衡，也为后续新房市场埋下隐患，一旦二手房持续低迷，新房市场也难以独善其身。
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当前的4月楼市，正处于“跌不动、涨不起”的胶着状态。
新房价格保持稳定，但成交量下滑；二手房议价空间扩大，却难现大规模成交。
买卖双方陷入拉锯战，而这恰恰是政策发力的最佳时机。
从历史经验来看，2024年9月的救市之所以成功，在于精准把握了市场情绪转折点，用外力将市场向积极方向推动。如今，楼市同样需要这样的“关键一击”。
面对复杂局面，政策工具箱仍有诸多选项。
宏观层面，可继续通过降准降息等货币政策，降低购房成本，释放流动性；财政政策上，加大对保障性住房、城中村改造的投入，稳定房地产投资。
行业政策方面，进一步优化限购限贷政策，尤其是在二线城市，适度放宽购房门槛，激活潜在需求；规范新房市场定价机制，避免过度溢价，促进新旧市场良性互动。
同时，针对关税战带来的外部冲击，需加快内需提振步伐，通过稳就业、增收入，增强购房者信心。
言叔认为，楼市的健康发展离不开政策的精准引导与市场的自我调节。2025年的4月，既是对过去政策效果的检验，也是新周期的起点。
当分化成为常态，唯有打破常规、综合施策，才能让楼市摆脱“过山车”式波动，走向平稳发展的轨道。
正如古人所言：“审时度势，方能决胜千里。”楼市的未来，取决于能否在这关键节点上，祭出恰到好处的“大招”。
