首分租赁观察

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

慢钱也能成为“现金牛”

日前走访了一个房企旗下的长租公寓项目，交谈中负责人提到自己跟老板汇报过：“指望这个项目赚大钱是不可能的，但是赚点零花钱，给我们的地产板块发点奖金还是可以的。”这话真是让人唏嘘。以前地产开发业务好的时候，房企都是拿地产板块赚的钱来补贴租赁这样的多元化业务，如今开发业务一泻千里，楼盘卖不动了，价格也是跌跌不休，已经沦落到需要这些利润微薄的其它业务来帮补运营了。

新常态下，房地产想要再像以前那样赚快钱已经不可能了，很多企业还在亏钱的泥沼里，走出来还需要一段时间。而与高周转房企今日的举步维艰相比，一些曾经被笑“走得慢”的注重经营的房企则要稳健许多。长租公寓这样的业务，虽然利润率不高，但如果能运营好，形成规模效应之后，同样可以成为企业的“现金牛”。

日前，克而瑞长租公布了7月55城的住房租赁市场监测情况：

个人房源量价走势方面，数据显示，55城个人房源量价呈现同比齐涨、环比齐跌表现，房源供应量环比下降5.98%，同比上涨1.73%，租金环比下降0.46%，同比上涨1.31%。

新开房源数量上，8月22城共计新增33个项目，其中涉及保租房17个，供应房源约7500间，新开市场化项目16个，供应房源约3800间。

8月广州租赁市场会作何表现？

下面由克而瑞广佛资管为大家带来新鲜出炉的8月广州租赁市场月报：

01

宏观监测

在政策端上，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策。

郑州推出保障性租赁住房新政，租金不超市场90%且动态调整；哈尔滨拟出台保障性住房配售管理办法，确保保障性住房不流入市场。

广州为加大保障性住房建设和供给、满足工薪群体刚性住房需求拟推出配售型保障房，同时发布配售管理实施细则意见稿。

02

市场监测

克而瑞数据监测显示，8月个人租赁量价大幅下跌。

同比去年8月份，个人租赁成交量基本处于去年同期水平，租金同比下降8.75%，个人租赁市场消费力不及去年；分散式和集中式公寓租金企稳上涨，在毕业租房热潮消退后，按照住房租赁市场周期性规律市场行情转淡，租金或将逐步回调。

全市租金

本月全市个人租赁租金成交均价48元/㎡/月，环比上涨8.11%，除南沙、白云两区整体租金微跌，其余各区均保持相对稳定向上的趋势。

供求量价走势

8月全市个人租赁挂牌量为37938间，环比下跌2.58%，成交量15750间，环比下跌25.29%。成交量价持续上涨在7月毕业租房热潮攀顶后，个人租赁市场整体回落至正常水平。

从区域上来看，本月天河区挂牌量远超其他区域，天河区和番禺区成交均超过2300套；而从成交挂牌量比来看，花都、增城、南沙、从化四区本月去化流速有所提升，天河区成交锐减，成交挂牌量比仅有34.1%，整体去化并不理想。

个人租赁挂牌成交价

8月全市个人租赁成交挂牌价比为84.39%，成交均价同环比下滑明显，个人租赁市场整体表现消费力偏弱。

从区域上来看，白云、黄埔两区成交挂牌价比略高于其他区域，可以看出成交价格总体在区域挂牌房源中相对均匀，其他各区域之间成交挂牌价比差距收窄，新增租客支付力表现平稳。

户型及租金段分析

个人租赁各房型中，一房的挂牌成交均价远高于其它房型，成交均价57元/㎡/月，三房的挂牌量最大，超过1.2万套；二房的成交量最高接近去年同期水平，成交5520套。

从各租金段挂牌成交情况来看，月租金2000-4000元/月为市场主力区间，成交量占比49.39%，从成交挂牌量比来看，月租金2000元/月以下最高达到61.62%，去化流速好，在月租金12000元/月以上的高端产品中去化流速有待提升。

板块供求排行

可以看到，泛珠江新城板块连续两月包揽了全市个人租赁挂牌量&成交量双榜TOP1。

分散式公寓租金

8月全市分散式公寓新增供应租金为161.1元/㎡/月，整体租金环比上涨7.40%；黄埔、越秀两区新增供应租金涨幅明显，海珠区有所回调。

分散式公寓量价走势

8月分散式公寓新增供应700间，环比上涨12.54%，租金持续攀升促顶，新增供应量在第一季度之后整体维持在800套以下，广州分散式公寓租赁市场表现稳定向上。

从各区域供应来看，本月天河、海珠区新增房源量环比上涨幅度较大，天河新增供应达292套，越秀、番禺两区新增供应量均有所减少呈现较好的需求趋势。

集中式公寓量价走势

全市集中式公寓7月在运营项目数为416个，在运营房源数约9.2万间，在运营房间数环比上涨1.48%，主要来自于龙地、雅诗阁等品牌开业带来近2000套增量。

8月全市集中式公寓出租率为95.07%，环比下降0.43%；平均租金环比上涨0.68%，为89.1元/㎡/月，出租率维稳，毕业季租房热潮消退各大品牌优惠力度持续减少，租金回调微涨。

集中式公寓区域表现

从全市各区集中式公寓分布情况来看，在营业房源黄埔区占比最多，房源量占全市的20.16%，本月共有7个新增项目，带来约2000套房源增量。

从全市各区集中式公寓租金水平来看，越秀区租金连续两月居于首位，平均租金达150元/㎡/月；从出租率来看，增城、海珠区整体出租率偏低，黄埔、荔湾、花都等区域表现良好，平均出租率在97%左右。

分类市场

全市集中式公寓本月除金领公寓外各产品线均有增量，其中龙地公寓开业带来1000套蓝领公寓，服务式公寓雅诗阁378套，白领公寓优家、青俊等品牌新增房源600＋；服务式和金领公寓本月租金有所上涨，白领和蓝领公寓环比微跌。

全市集中式公寓运营商属性以房开系、创业系运营商为主，房开系占比48.61%；本月除中介系外，其他各类型运营商总体租金均有所上涨，房开系租金上涨最为明显，环比上涨3.66%。

榜单排名

以上内容来源克而瑞资管8月广州租赁月报，若需报告完整版可添加客服微信（fangjia_dp）