摘要：内忧外患（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

低调许久的知名做空机构浑水，再一次将矛头对准中概股，这一次是贝壳找房。

12月16日晚，浑水发消息称：正在做空贝壳。报告称，“我们之所以做空贝壳，是因为我们得出结论，该公司涉嫌系统性欺诈。”

贝壳反应迅速，随后在公众号回应，称“浑水不了解中国房地产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。”同时表示，将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。紧接着12月17日晚上19:07，贝壳如约详细回应了。

相似的情景，似乎也曾在瑞幸咖啡身上上演。

1、浑水剑指“五宗罪”，贝壳反驳

和当初做空瑞幸一样，杠杆地产看到，在浑水这份针对贝壳的70多页沽空报告里，主要阐释了后者通过各种作假方法增加自身体量，做大交易额以及消耗虚假现金。

贝壳的逐一回击里，对此大都进行了说明。

其一：虚增GTV（平台总交易额）和收入。浑水通过各种调查显示，贝壳找房平台上新房销售的GTV被大幅夸大，具体来看，2021年Q2-Q3大概被夸大了126%。佣金收入也夸大，大概虚增77%-96%。

对此，贝壳反驳浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

存量房方面，贝壳表示，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。

其二：幽灵商铺。浑水认为，使用贝壳平台的商铺和经纪人（如果存在的话）比其声称的要少得多，比如在第二季度末报告的总商铺数至少虚增了23%，这还是保守估计。

通过现场调查和访问，一些在贝壳平台上被列为“活跃”的店铺，实际访问时却是关闭或不存在的。比如南昌某贝壳店铺，平台显示“活跃”，但实际上该店的工商注册地址位于一个废弃的、门卫室内的店面。

再如廊坊三河某店铺，平台显示同一位置有两家店铺，但实际上二者已经合并为一家。浑水指出，仅廊坊这座城市，其团队就发现在51家链家店铺中，有19家是“幽灵店铺”。

其三：克隆商店。这种和廊坊三河某店铺情况类似，即相似位置在平台显示有多家店铺，但实际只有一家。

浑水称，在调查的7个城市中，发现有5个城市在平台上有大量链家克隆店铺。厦门、海口这两座城市占比为41%和32%，大连、北京南京分别占比9.4%、9.1%、6.9%。

其四：虚增经纪人数量。比如上海，对外渠道说是2.1万名经纪人，但通过工商查询显示其三家上海经纪子公司的数据，只有9998名员工。

对上述三条，贝壳认为，浑水报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。

其五：虚假收购。工商查询数据显示，贝壳通过一个可能由内部人员控制的收购这进行了部分收购，然后抬高该资产的购买价格。比如2019年对中环互联的收购、以及今年对圣都装饰的收购，均疑似存在上述行为。

以今年的一次收购为例，2021年7月，贝壳宣布将收购圣都家装100%的股权，总对价不超80亿，这项交易预计2022年上半年全部交割完成。

根据圣都家装官网介绍，其成立于2002年，总部座位于杭州。目前已实现江浙全区域覆盖，在上海、成都、武汉、合肥等城市成立了直营分公司。

浑水称，圣都装饰仅在几个省份运营，许多分支是2021年设立的。如果对比另一类似上市公司东易日盛装饰集团，圣都装饰规模要小，前者在30个省市开展业务，而其市值为25亿元人民币。

对于这点，贝壳并未具体回应，只说明了“报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。”

同时贝壳表示，董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。

2、内忧外患

这场做空行动的具体结果如何，还有待后续的进展。

回到公司本身。在杠杆地产看来，2021年的贝壳找房着实将“内忧外患”诠释到淋漓尽致。

上半年经历了创始人离世，本来一季度已经有一点盈利的苗头，但也没能消弭掉市场对其“丢掉灵魂”的担忧。

随即下半年房地产市场迅速降温，房企暴雷频率加快，房地产中介也不好做了，一时间风声鹤唳，贝壳找房“屋漏偏逢连夜雨”。

是否造假目前尚无定论暂时不好说，即便以目前的数据来看，比如前不久发布的2021年三季报，我们看到了这种凉意。

最明显的是，在成功盈利以后，2021年三季度的贝壳又亏损了。

三季报数据显示，贝壳期内净亏损为17.66亿元（约合2.74亿美元），相比之下去年同期的净利润为7500万元。

不按照美国通用会计准则，贝壳找房第三季度调整后的净亏损为8.88亿元（约合1.38亿美元），去年同期净利润为18.58亿元。

第三季度贝壳净营收为181亿元（约合28亿美元），同比去年下降11.9%，略高于预期。

截至2021年三季末，贝壳找房门店数量为53946家，同比增长20.2%；经纪人总数为515486人，同比增长7.9%。

GTV方面，造不造假先不说，贝壳的第三季度GTV同比下滑20.9%，为8307亿元（约合1289亿美元）。

二手房交易额同比降速达34.3%，为3782亿元；新房业务降幅2.5%，为4101亿元；新兴及其他服务的总交易额423亿元（约合66亿美元），同比下降20.4%。

分佣方面，今年前三季度贝壳的渠道分佣支出增速明显，约为49%，为240.27亿元，2020年这一数据为161.15亿元。其中主要是第三方渠道的分佣。内部自营的链家品牌分佣同比去年还下降了。

3、结局会如何？

行情不好，数据一般，股价也跟着遭殃。1年内，贝壳的市值大幅缩水，杠杆地产不忍心说了，杆友们看下图一目了然。

此次又遭遇浑水做空，贝壳虽然第一时间强硬回击，并在24小时内给出了拆解回复，但内容的详实性似乎还是没有做空报告那么具体。

市场的情绪也似乎没那么容易消散，尤其是在有瑞幸“前车之鉴”的情况下，这从各种股吧、论坛的评论区言论里可以大致看到一二。

这次，贝壳找房会有不同结局吗？但愿如此。

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