老黄埔沿江困局,真的很头疼!

黄埔圈圈 2024-09-06 13:18:36

老黄埔核心区(鱼珠-双沙)的区位优势没得说,这是市场共识。

但问题也非常明显:

石化、码头、造船及其衍生上下游产业链,所带来的长期的环境困扰。

同时,相关企业分散其中的各类物业——大院、宿舍、房改房等等,与密不透风的城中村混杂,也带来了后续城中村改造过程中,所面临的地块零散、不规整的弊端。

更重要的是,这些产业所涉及的权属主体,不是央企、省属国企,就是军企,每一个都对地方事务形成了巨大的牵扯。

此前,黄埔视野早有论断:

黄埔沿江“山头”林立,各类硬骨头物业犬牙交错,利益相当复杂,土地收储相当困难,协调沟通效率相当之低。

所谓,撼萝岗、知识城之“山”易,撼老黄埔之“山”,难于登天!

黄埔沿江土地收储难,就难以连片发展,只能东一榔头西一棒子,搞些缝缝补补。

见缝插针地小打小闹,没有规整的大片发展用地,就很难匹配优质企业的用地需求,在招商上也很被动。规模优质产业进不来,就集聚不起发展的势能。

所谓,巧妇难为无米之炊也。

各个“山头”对黄埔沿江土地的切割有多严重?我在图上简单标注了一下,触目惊心:

比对控规图,黄埔沿江的产业用地,特别是商服用地,恰恰就在各个“山头”范围。

如果产业用地解决不了,老黄埔能动的,更多只有居住用地了,而不少城中村又难拆,结果就变成这种局面:

旧改新建超高住宅+老破旧小区+城中村握手楼,三种居住形态混杂,你中有我,我中有你,大家其乐融融。

对于我们个体买房而言,如选择老黄埔置业,应尽量避开“硬骨头”较多的地方,尽量选择连片开发的区域。

连片开发的规模越大,纵深度越广,就相对越好。

毕竟,硬骨头盘踞的地方,收储难于登天,发展变数非常之大,不要轻易相信短期三年五载,甚至十年内,就能给你变出花来。

说白了,“时间”对于这些山头而言,某种程度上,是不值钱的。

而作为个体的你,是根本耗不起的,务必要降低心理预期。

比如,黄埔港段收储,以及五年前谋划的黄埔国际邮轮城,至今连个影子都没。

最近,官方回复网友关于珠江东十公里黄埔段规划进展,无异于浇了盆冷水:

2019年,黄埔区曾有黄埔国际邮轮城规划建设相关设想,拟选址于黄埔老港码头。截至目前,黄埔老港码头由广州港股份有限公司黄埔港务分公司经营,尚未交储土地,市、区暂无明确建设计划。

临江大道黄埔路段目前先行建设路段有临江大道(鱼珠湾隧道)、广江路、临江大道(黄埔大桥-西滘河)、临江大道(西基路立交)、康西路等路段,其余路段尚处于前期谋划阶段。

珠江航道黄埔段碧道已纳入黄埔区远期碧道规划,但目前滨水空间被各类地块占据,尚未具备碧道贯通的条件,待滨水空间退让出来后,水务局将结合上位规划、区域建设实现滨江碧道全贯通。

以上三个事项,简单说就是:

项目用地被硬骨头占据,土地收储很难很难,何时解决用地,无法预知;项目何时建成,也无法预知。

除了广州港段受阻,中外运码头这一段,也不容乐观。

据公开资料,中外运黄埔仓码头将进行升级改造,目前正在环评阶段。

招标计划显示,项目总投资8200万元,占地面积13416平方米,建筑面积11136平方米,对现有371.2米多用途泊位(非集装箱专用码头)进行升级改造,提升结构安全性和靠泊能力,岸线位置、长度、宽度、功能及性质保持不变。

该码头升级改造后,将现有3个3000吨级多用途泊位,改造成1个20000吨级和1个10000吨级多用途泊位,项目建成后进行货物装卸及储存,设计生产能力约650万吨/年。

这一升级改造计划,相当于宣告了:中外运黄埔仓码头恐怕至少十年左右搬迁无望。

沿江土储难以解决,也就意味着:临江大道黄埔港-中外运码头段,将长期会是断头路;这一段沿江碧道,更无从谈起。

也意味着,目前在建的黄埔体量最大、投资额最高的城市综合体项目——湾区国际创新中心,在建成后恐怕还将与南侧的物流码头共存较长一段时间。

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评论列表
  • 2024-09-06 22:42

    天河这么久了,不也一堆脏乱差。

  • 2024-09-06 15:35

    端上碗吃饭,放下碗骂娘[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]

  • 2024-09-07 07:30

    一进老黄埔,空气都变了![汗]

  • 2024-09-06 16:10

    旧黄埔,脏脏差

  • 2024-09-07 11:59

    黄埔还差啊,新开的盘十几万还全上海来抢

    心石 回复:
    那是上海“黄浦”。文中说的是广州“黄埔”

黄埔圈圈

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