于无声处听惊雷；于无色处见繁华。

当下市场，太需要发现机会的眼睛。

比如广州放开限购改变了临广的置业格局，史低利率带来的出手信号等等。

还有更重要的是，跟着政府的指挥棒走。

这两天，政府的指挥棒就打到了佛山新城。

有业内人士爆出：佛山12个机关单位要搬到佛山新城中欧中心，或6月底前全部完成搬迁。

包括佛山市行政服务中心、公积金中心、人社局、教育局、社保局、农村农业局、供销社、妇联、团市委、政数局、文广新局等。

消息有板有眼，一传出来便引发热议，各方说法也众说纷纭。

有体制内朋友透露，“年底去看了现场了，后来又说暂停，今天又落实了。”

也有网友提到，此事或因搬迁费用而搁置。

所以当下正处于薛定谔的搬迁，搬了，又好像没有搬。

淘房君认为，倘若市政府机关单位能够迁入，超强购买力的群体定能憨实板块基本面和底盘，将是佛山新城画饼至今最强大的增长点。

吹了这么多年牛的佛山新城，或许真的要雄起了。

01

争议"富二代"

"吸血"全佛山打造的新城

2002年，国足在首次世界杯之旅中三战皆负，一球未进，成为球迷们口诛笔伐的对象。

随即足协宣布大调整，米卢下课，取消联赛升降级，期待拨云见日。

与此同时，在中国南方，彼时“小荷才露尖尖角”的佛山，同样在酝酿一场大改革，南海、顺德、三水、高明四县级市接连并入佛山。

2003年春天，变大的“新佛山”，自然要打造全新的C位，专家们研究了很久，最终决定在中心处画了一个圈，准备大展拳脚，并取名为：

中心组团新城区

起点很高，但并没有泛起多少浪花，于是在2007年，决定更名为：

东平新城

2011年，佛山开始实施城市“强中心”战略，顺手把东平新城更名为：

佛山新城

2011年佛山日报《东平新城更名为佛山新城》一文报道中，更是出现了“集全市之力建设佛山新城”、“佛山新城代表佛山最高水平”等豪言壮志的口号。

定位如此之高，投入如此之大，含着金汤匙诞生的佛山新城，可谓佛山众多新城中的不折不扣的”富二代“。

然而，如今20年过去了，跟中国足球一样，同样被寄予厚望的佛山新城，好像没那么成功。

不仅没有建成第二个珠江新城，甚至连第二个千灯湖的尾灯到望不到。

GDP也是被佛山其他新城吊打。

2022年乐从镇的GDP也就是264.7亿，在顺德排名第五，排名中游。

如果放在整个佛山来看，甚至还不如三水区的乐平镇，更不用去跟北滘新城、大良新城等相提并论。

更有观点认为，为了建设佛山新城，佛山拖垮了城市本应转型升级之路，让顺德大良新城晚了10年建成，让南海错失了小鹏汽车和宁德时代两个现象级企业。

由于多条轨道被拉去佛山新城，令更需要地铁对接广州的大沥狮山至今未通地铁。

回过头看，佛山重仓的佛山新城的策略是完全失败的。

02

机关单位迁入

何为可以彻底提振佛山新城？

抛开一直有争议的发展问题，单从自住角度来说，佛山新城足以称得上宜居。

千亿级别的大手笔市政配套，就足以让其它区域难以望其项背了，比如世纪莲体育中心、佛山市图书馆新馆、坊塔、科学馆、文化馆、广东佛山市博物馆新馆……这些外表光鲜亮丽的配套，都是重金堆砌出来的，成为市民平日里休闲的好去处。

加上精心装扮的城市面貌和与生俱来的江景资源，为佛山新城的宜居属性加分不少。

地铁方面也很给力，十年前就已经手握广佛线三个站点了，去年3号线也开通了。

综上，佛山新城的短板，主要体现在人口与产业两方面上。

1）人口差点意思，最新常住人口仅约4万人

缺人！依然是佛山新城最大的痛点。

根据七普统计，顺德区常住人口约326.94万，而佛山新城呢？

4万人，13000户！

这是乐从官方给出的最新数据，常住人口占顺德比例为1.1%。

有一说一，去过佛山新城的朋友会或许有这样的感受，路修好了，树栽上了，高楼大厦鳞次栉比，甚至星耀101都开业了，但就是没什么人。

工作日饭点时间的保利广场，非常冷清，这已经算是板块内人气最高的商业综合体了。

为了进一步了解多少人真正住进佛山新城，淘房君也摸黑蹲点佛山新城，对板块内已交楼项目亮灯率进行了抽样调查，拍下了鲜为人知的一幕。

周末晚上，依云水岸一期、二期的入住率目测大概在两三成左右。

依云水岸一期，周末晚上

继续往东，来到怡翠晋盛。可以看到工作日和周末，不少楼栋亮灯率在四成乃至接近五成左右。

怡翠晋盛，工作日晚上

保利东景花园、保利东悦花园、保利东旭花园、保利东滨花园、东御花园等楼盘，工作日、周末基本亮灯率在三成左右。

保利东悦花园，周末晚上

亮灯率在一定程度上，可以反映出佛山新城的人居成熟度，可见佛山新城要摆脱”睡城“/”鬼城“的骂名，任重道远。

2）产业差点意思，禅城不爱，顺德不管，乐从力不从心。

尽管包括中国移动、建设银行、平安银行、前海人寿等企业总部落户在佛山新城。

但整体而言，佛山新城在产业导入速度依然步履维艰。

写字楼空置率更是高居佛山第一。

产业，尤其是高端产业是能供应财税的稀缺资源，也是各区的重点守护对象，所以佛山新城和禅城以及顺德主城形成了竞争关系。

佛山新城在行政上属于顺德，但在区位上却靠近禅城！

顺德帮不到，禅城不愿帮。

总而言之，佛山新城环境是真的好，但是没有人口与产业以及配套支持的话，房价即使跳的再高，终究也是一场空 。

所以机关单位的迁入正中痛点，一来涌入一大批工作稳定，收入高企的体制内，事业单位人才，这也是当下最有购买力的群体的，二来解决了写字楼空置率问题，一箭双雕。

03

价格互卷

佛新到底如何买？

道尽千万，最后还是要回归到买房这件终身大事上。

目前，佛山新城共有十几个项目在售，选择性较多，货量也相当充足，均价在2.3万/㎡，部分项目最高单价攀至4万+。

从地段价值上看，越靠近世纪莲越值得入手。

因为越靠近世纪莲，意味着越靠近核心资源配套，当然了，得结合项目本身情况分析。

目前，佛山新城共有七个项目在售，选择性较多，货量也相当充足，不过比较出圈的则为以下四个。

以距离世纪莲的远近为排序：碧桂园世纪中心>华发滨江府 >中南春风南岸>首开平湖如院。

碧桂园世纪中心

项目毗邻商业体，小区内双园林，还配建了一所18班幼儿园，解决了部分教育需求。项目产品跨度大，目前主推80-143平的户型，均价为1.7-2.4万/平。

北向望江的320平户型，有望年内入市，案场销售说售价至少3.5万/平，预算足够的朋友可以重点留意。

华发滨江府

在配套资源上，跟碧桂园世纪中心是重合的，小区北向往小布村，北向景观体没有碧桂园世纪中心好，而且社区内也没有配套幼儿园，不过价格会相对便宜点。

这个项目由国企打造，有交楼保障，目前推售超高层14、15栋，89平和129平 ，小高层7、8、11栋为两梯两户，面积段为129平和142平，这个面积段能做2T2，挺难得的。

这个盘就在新城负有对面，出圈的原因是因为便宜，价格一降再降，在售71-113平的二至四房，价格为1.6-1.8万/平。

项目只有4栋，没什么配套，并且离最近的地铁岳步站步行要1.5公里，小盘未来置换流通会比较弱，后续价格较难支撑，自住没问题，投资不建议。

2021年，中南春风南岸刚开盘时，售价2.2-2.4万/平；到了2022年，价格降至1.7-2万/平，现在又继续往下掉，特价房甚至卷到1.4万/平。

首开平湖如院有两次出圈，一次是东平湖不挖了，一次是前两天华师附属学校正式宣布落户，就在项目旁边，可以说教育资源赢麻了。

项目距离在建地铁3号线岳步站约400多米，步行可达，这个算是它的一大卖点。不过，商业资源比较匮乏，要到3公里开外才有大型商超。

缺点也很明显，附近工业园很多，噪音也大，所以也有网友吐槽周边比较杂乱，路上都是大货车。

项目打造成低密度小区，加上首开集团打造的岭南特色园林，居住环境有加分。

如果不考虑公共交通，那推荐购买排序：碧桂园世纪中心>华发滨江府>首开平湖如院>中南春风南岸。

如果对地铁有刚性需求，那么：首开平湖如院>碧桂园世纪中心>华发滨江府>中南春风南岸。