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以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，普陀长风老破小一套自住(已使用首房首贷，目前商贷已还清)，考虑置换，方便工作出行便捷希望还在外环以内二手房，手边流动资金不多+老破小出售后作为置换首付（预计约350w)；请问沪叔有什么好的置换建议，谢谢。

沪叔：你好，目前首付资金350w（房款+中介费+二手房总税费），二贷首套按揭撬动杠杆最多100w，总价对应买450w的房子。450w外环内，可以考虑的产品类型，外环边次新动迁小2房，外环边楼梯商品房2房，市中心老破小2房，次新商品电梯房1房等。对于版块的定位，需要根据您这边的通勤需求，产品定位后具体分析。

提问：沪叔，你好，预算不多，年底或者明年年初想在上海上车，积分在62分左右，本人在市中心上班，可接受投住分离，现在新房限价，感觉远郊新盘比较便宜，买房投资价值大吗？

沪叔：你好，要明白上海内环市中心的地段是不可复制，但是上海远郊新房每年都会有的，投资看重房产背后的价值，而赋予价值是优越的地段、优质学区、发达的商业配套、通勤方便，高新产业。选远郊新房要注意这区域基本成熟，最好周边没有空地可以在建新房，每年也会有大量人口流入，这样的新房区域是值得投资的。

提问：沪叔好，我们新上海人，已经有一套自住叠加房在马桥了，学区就是马桥文来小学和复旦万科中学。新学校，好在非常近，老人接送方便。我们都是上班族。手上200多万现金，苏州无锡分别有一套，卖掉之后手上有400多万。基础分30，社保140个月。我工作在顾戴路七莘路。老公在浦东上班销售工作不考虑他的通勤。我们现在一个孩子2年级一个幼儿园。本来想买七宝或者古美学区房，离公司近，而且我也偏向往前跑。房龄太老加上学区政策，有些犹豫，本人不太喜欢老得房子，二手房也只想买10年以内房龄的。卖掉现在的自住房家人都不太同意，有老人同住。所以第二个方案打新，打新只有46左右个积分看上的达不到。打得到的看不上，本人意向还是投资，初中大不了给孩子试试摇号民办。请给些建议，到底选学区还是投资，投资的话就我的工作地址哪些盘可以关注。贷款我们可以供1.5万左右

沪叔：你好，估计你应该是卓越维港的业主，当下就是550w-600w总价二套房不置换买哪投资合适？如果考虑换学区，那么当下老大学籍固定，建议闵行本区跨板块换。纯投资的话建议优选有消费活力，版块配套成熟，且版块有新地或人群导入的后劲。

提问：你好，我想咨询一下，上海豪都国际花园116平房子，价格435W，96年的商品房，是否值得购买？买徐泾和朱家角哪个更好？

沪叔：你好，徐泾的老楼梯房，这个价格不贵的，市场价，沿着沪青平主干道，自住不论是生活通勤配套都还是比较便利，这个小区20多年前也有部分外销，欧式风格的外立面，从小区整体环境来说还可以的，没什么投资空间，刚需自住可以。如果你已经确认好这两个板块，毫无疑问可以优选徐泾，原因是离市区近，二手市场有交互性，客群不唯一是本地客，未来起码好脱手。

提问：沪叔，你好，今年年底或明年年初上海买二手房合适吗？

沪叔：你好，现在遇到合适的二手房可以买首先放款的速度提速了，从以前的4至6个月，缩短到1至2个月，现在有的银行最快28天就能放款。第二、核验价有所放松，已经有不少的房源核验价高于前几个月，上架房源变多，挑选余地也变大了。第三、评估价开始上涨。有一些房源的评估价已经能比前几个月份高出不少，刚需购房者可以贷到更多的额度。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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