房财经网在熟悉的丰台区，中海地产争分夺秒。
12月27日，北京规自委公示了万泉寺村FT00-0613-0024地块的规划设计方案。那是半个月前，北京中海地产拿下的，底价110.54亿元。
中海地产没有为它注册新公司，直接用了甲叁號院的北京中海鑫海房地产开发有限公司，设计单位为香港华艺设计顾问（深圳）有限公司。
这背后也许是有深意的。
在万泉寺，中海地产要再造一个“甲叁號院”——这是一个在西南四环内的豪宅，四年前开售，是中海高端作品的典范。
从区域上看，万泉寺24地块更佳，位于二三环中间，东至规划骆驼湾南路，南至规划丰草河北路，西至规划柳村路，北至规划万泉寺万润北路。
这块地，是北京2024年供地计划里，单幅最大的地块，用地面积6.37万平方米，总建筑面积约25万平方米，其中地上17.8万平方米，建筑高度80米，容积率2.8。
按照总平图显示，它共规划13楼9-26F住宅楼，建筑由北向南呈高低排列。
最北部 1#、2#共26层；中央3#楼王栋24层，首层架空；4#、6#、10#均为17层，5#10层，8#20层，9#13层，11#15层；南部两栋12#和13#为9-11和10-11洋房，顶层为复式。
中海万泉寺24地块是一个标准的“好房子”社区。
它有首层架空层，有南向双阳台，北面送设备平台，部分楼栋边户有飘窗，还有坡屋顶、有顶层退台，有双景观大门，有下沉会所，等等。
下面，花姐逐一来对这个百亿地王的产品进行剖析。
一、双景观大门
有了北京“好房子导则”在先，中海地产要把万泉寺项目做个样板。
它的主要发力点如下：
1、正大门设在东面中央位置，景观大门近70米宽，大门有装饰结构，南侧是车库入口也融为一体设计；大门后面连接大堂；在北侧，还有设有近60米的景观大门，大门之后是车库出入口。
两扇大门，长度加起来就达到130米，在北京楼市绝无仅有。
2、正大门的大堂两侧，有两个下沉庭院，应该是与西面的西侧下沉庭联通，组成一个有机的会所体系，约3000平米。它的下沉庭院很有创意，没有传统意义上的方正，而是流线型，俯瞰像一条鱼，十分灵动。
3、架空层设在3#，楼王的首层，接近1000平米，可以打造成地上会所。
二、坡屋顶造型
前阵子，海淀保利嘉华天珺因消防设计闹得沸沸扬扬，原因是顶层带阁楼，导致消防高度超标。
但，顶层阁楼是个好东西，既能隔热，又能偷面积。
中海地产万泉寺的部分楼栋也有阁楼，而且是带天窗的那种。
主要分别在1#、2#、3#、5#和8#，共计24套房。端户的顶层阁楼带2个天窗，中间户带3个天窗。
这是稀缺产品。保利没干成的事情，中海干成了。
三、五类户型1044套
在北京西南二三环之地，中海地产会打造什么面积段的产品呢？
花姐预计，它有5类面积段产品：120平米、150平米、160平米、170平米和194平米。
具体的分布是：
1、120平米在最南面的12#和14#，共计102套，外加顶层退台复式12套；
2、150平米会有两种户型，具体分布在1#、2#和11#，4#中间户、5#、6#、7#、8#、9#、10#，共计630套，占总户型的60%；
3、160平米在4#端户、9#端户、10#端户，共计94套；
4、170平米在7#东端户、6#西端户和8#，共计114套；
5、194平米在3#，共计92套；
它的总套数，约1044套。这是一个非常大的体量。（了解中海万泉寺想买选房攻略，加花姐微信：louhuar007）
四、实际得房率约93%
北京楼市除了顺义，要数丰台最卷产品了，核心是送面积。
中海万泉寺项目的送面积，并没有发明创造，而是依葫芦画瓢。昨天，丰台区的金茂璞逸丰宜的规划证刚刚下来了，整套户型图也出来了：南向双阳台。
整个中海万泉寺项目，主要的送面积手法为：花池变开敞阳台+南向内嵌式阳台+北向设备平台变室内面积+飘窗。
以楼王3#的194平米端户为例：它的面宽16.1米，进深13.5米。
1、花池宽0.7米，长10米，赠送面积约7平米，开敞阳台，不封闭；
2、内嵌式阳台16.1米，宽1.8米，赠送面积15平米；
3、北侧设备平台宽0.7米，长8.5米，赠送面积约6米；
4、飘窗赠送约2平米；
合计下来194平米建面，加上赠送30平米，总建面达到224平米，实际的得房率约93%。
五、祭祀台在哪？
在万泉寺24地块中，有一个祭祀台存在。北京市考古研究院称它比较罕见，是明代葬俗的重要新发现，建设单位须妥善保护。
前不久，自媒体“辉哥说京房”进入地块实探，祭祀台已被保护起来，用一圈围挡围住，里面安装了三个摄像头，东南角的土坡上有几棵小树。
拿地文件显示，它位于地块的中央位置，狭长，东南30度走向。但在这版图纸上，并没有标注。
或许，这只是一张报规平面图，没有显示出来。
花姐拿它的地形测绘图和总平图对照，发现祭祀台应该在8#附近。至于中海地产如何保护利用，目前还尚不得知。
六、供应空窗期
西南二环属于楼市供应空窗期。
在中海万泉寺西南1公里处，端礼著2022年6月份取证入市，共406套109-180㎡三居四居户型，目前网签366套，去化率约90%，成交均价11万元/㎡左右。
向南2公里，北京瑞府总计550套房源，130-194㎡三居四居户型，目前网签541套，成交均价9.83万元/㎡。
向东2公里，北京悦府总计639套房源，主力111-199㎡三居四居户型，另有20套225-332㎡复式和10多套120㎡以下两居产品。目前累计网签615套，成交均价10.94万元/㎡。
这个三个项目都已进入尾盘，中海0024地块正好可以补货。它的楼面价6.2万元/平米，如果卖11万元/平米——不限价地块、上不封顶，有5万元/平米的缝差，利润客观，直追金茂璞逸丰宜。
但它要小心，后有追兵。南面1公里处的西南角冷库地块已经上架，如果中海地产没有拿下它，有可能会出现打价格战的场面。
