一、物业公司主要业务及税种业务类型
涉及税种
物业管理费
增值税、附加税、企业所得税、印花税
停车费收入
增值税、附加税、企业所得税
代收水电费
增值税（若收取手续费）、企业所得税
房屋租赁收入
增值税、附加税、房产税、企业所得税、印花税（租赁合同）
广告位出租收入
增值税、附加税、企业所得税
二、物业公司的账务和税务处理案例（一）、收入类业务
案例 1：收取物业费
业务描述：2025 年 3 月，A 物业公司收到业主物业费 10 万元（含税）。
一般纳税人（税率 6%）：
借：银行存款 100,000
贷：主营业务收入 94,339.62
应交税费-应交增值税（销项税额） 5,660.38
税务处理：增值税 = 100,000÷(1+6%)×6%=5,660.38 元附加税 = 5,660.38×12%=679.25 元
小规模纳税人（征收率 3%，减按 1%）：
借：银行存款 100,000
贷：主营业务收入 99,009.90
应交税费-应交增值税 990.10
税务处理：增值税 = 100,000÷(1+1%)×1%=990.10 元附加税 = 990.10×6%=59.41 元（减半征收）
案例 2：代收水电费（转售模式）
业务描述：代收业主水电费 10 万元，支付给供水公司 9 万元（取得普票），差额 1 万元作为收入。
一般纳税人：
借：银行存款 100,000
贷：主营业务收入 9,433.96
其他应付款-代收水电费 90,566.04
借：其他应付款-代收水电费 90,566.04
贷：银行存款 90,000
主营业务收入 566.04
税务处理：增值税 = 10,000÷(1+6%)×6%=566.04 元
小规模纳税人：
借：银行存款 100,000
贷：主营业务收入 9,900.99
其他应付款-代收水电费 90,099.01
借：其他应付款-代收水电费 90,099.01
贷：银行存款 90,000
主营业务收入 99.01
税务处理：
增值税 = 10,000÷(1+1%)×1%=99.01 元
（二）、成本费用类业务
案例 3：设备维修费
业务描述：支付电梯维修费 2 万元（含税），取得发票。
一般纳税人（取得专票，税率 13%）：
借：主营业务成本 17,699.12
应交税费-应交增值税（进项税额） 2,300.88
贷：银行存款 20,000
小规模纳税人（取得普票）：
借：主营业务成本 20,000
贷：银行存款 20,000
（三）、税务申报
案例 4：增值税申报
一般纳税人：
销项税额 = 5,660.38（物业费）+566.04（水电费）=6,226.42 元
进项税额 = 2,300.88 元
应交增值税 = 6,226.42-2,300.88=3,925.54 元
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 3,925.54
贷：应交税费-未交增值税 3,925.54
小规模纳税人：
应交增值税 = 990.10（物业费）+99.01（水电费）=1,089.11 元借：应交税费-应交增值税 1,089.11
贷：银行存款 1,089.11
案例 5：企业所得税预缴
假设季度利润 10 万元：
一般纳税人：
借：所得税费用 25,000
贷：应交税费-应交企业所得税 25,000
小规模纳税人（符合小微企业）：
借：所得税费用 5,000（10万×5%）
贷：应交税费-应交企业所得税 5,000
（四）、特殊政策对比
业务类型
一般纳税人
小规模纳税人
增值税税率
6%
3%（减按 1%）
进项抵扣
可抵扣
不可抵扣
附加税
12%（城建税 7%+ 教育费附加 3%+ 地方 2%）
6%（减半征收）
小微企业优惠
利润不超过300万税负5%
年应纳税所得额≤300 万时，实际税负 5%
申报周期
季月
按季
（五）、总结表格
业务场景
一般纳税人分录要点
小规模纳税人分录要点
物业费收入
价税分离（6%）
价税分离（1%）
代收水电费
差额计税
差额计税（1%）
维修费
进项税额抵扣
全额计入成本
增值税申报
销项 - 进项 = 应纳税额
直接按征收率计算
企业所得税
25% 税率
5% 税率（小微企业）
提示：
1.小规模纳税人月度销售额≤10 万或季度≤30 万时，可免征增值税。
2.疫情期间小规模纳税人减按 1% 征收政策延续至 2027 年底（具体以最新政策为准）。
3.需通过 “应交税费 - 应交增值税” 科目核算小规模纳税人增值税，无三级明细。
