南沙,开始像个“城市”了

城市争 2024-09-15 04:13:39

今天上午传出一个消息,南沙即日起全面放开限购,不需要社保年限,不不限购套数。

虽然目前还没看到官媒的报道,但从房企和中介疯狂刷屏的阵势来看,应该就等官宣了!

趁此机会,说一下最近到南沙的考察心得。

上周去了一趟南沙,在一个叫做星河cocopark的商场吃饭,商场位于蕉门河边上,无论是装修设计,还是招商档次,都不输广州市区。

我数了一下,南沙城区目前已经有万达广场、环宇城、星河cocopark、悠方、悦方城等多个大型商业体正在运营,其中有三个均为去年新开业。

在我看来,南沙就算建再多住宅,其社会意义也比不上这几个商业体的建成。

另外,南沙还新开了一堆五星级酒店或者网红酒店,比如万豪、喜来登、花园酒店、吉酒店等等。

01

南沙,开始像个“城市”了

作为一个远郊新城,南沙能够撑得起这么多大型商业体和高档酒店,我认为这是一个非常重要的信息。

做商业地产的朋友都知道一句话,从来从来只有人等商业,没有商业等人,意思是商业是最追求确定性的,它们不见兔子不撒鹰,只有当一个片区的发展真正成熟、真正具备购买力的时候,才会进来。

在此意义上,大型商业体、高档商务酒店是一个城市发展的高级形态,对很多人来说,判断一个区域像不像城市、有没有city感,就是看商业档次。

一起吃饭的同事随口说了一句话,让我觉得醍醐灌顶,她说:南沙,开始像个“城市”了。

南沙最成熟的蕉门河片区

想起我2014年第一次来南沙考察的时候,当时整个南沙连一家像样的商场都没有,直到2015年年底,南沙才有了真正意义上的第一家大型购物中心万达广场。

所以,在很长的一段时间里,南沙只是一堆生态绿地+大型开发区的形态,除了几个大公园,再加一堆工厂,就没啥可看的了。

这样的南沙,是不能叫“城市”的,只是广州众多开发区中的其中一个。

02

南沙,从To B到To C

2019年,在南沙区的一个专家座谈会上,我曾提出一个比较尖锐的问题,我说南沙发展最大的一个痛点是:To B的东西多,To C的少。

国家新区、自贸区、期交所、IFF、南沙科学城……这些概念,本质上都是To B的,和普通人的关系不大。

To C的东西少,就会给人一种错觉:人气不足。

但南沙的人口并不算少,总量接达到96.79万人,超过越秀区,也超过美国旧金山,第七次人口普查数据还显示,南沙的常住人口增幅是全市第一,十年翻了一倍。

明明不缺人,为什么又感觉人气不足?因为分散,没有聚起来。

而众所周知,产业可以引人,但聚人,得靠商业。人不聚起来,就不可能有city感。

举个例子,2015年之前的南沙城区,很少堵车,但万达广场开业之后,堵车成为家常便饭。

为啥?万达把分散的南沙人聚起来了,这就是商业的力量。

人只有聚起来,才有人气、有活力、有创造力,才会发生各种连锁反应。

03

南沙比前海、横琴强在哪里?

当然,南沙这些年在To C的方面,除了搞了一堆商业,在教育、医疗方面更是大展拳脚,从越秀区引进了一大堆名校与医疗机构,这些资源至关重要。

如果说产业是“引人”,商业是“聚人”,那教育、医疗就是“留人”,能够让高端人才安安心心地扎根在南沙。

举个例子,以前南沙区的公务员一到下班时间,几乎都坐大巴回城里了,因为南沙没啥好学校,孩子都在城里上学,但如今,这个情况有很大的改善,公务员的孩子们开始在南沙上学了。

所以,我一直认为,这是南沙相比前海、横琴、松山湖这些环珠江口新城的最大优势,因为南沙背靠省城,能够享受到全省一流的教育与医疗资源。

毕竟,越秀区的学校和医院,不太可能往前海或者松山湖大规模输送。

更重要的是,有了优质的产业、交通、商业、教育、医疗等资源的相互连接,南沙才能够真正形成“内循环”效应,从而降低对中心城区的高度依赖,形成一个自成一体的城市区域——这就是我说的“城市”概念。

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几个不足

当然,这篇文章不全是为了给南沙唱赞歌,南沙发展到今天,肯定也有一些不足,比如目前开业的商业体虽多,但不够集中,互相没有形成集聚效应。

这说明,南沙在规划层面的远见不够,没有像珠江新城或者万博那样预留充足的商业用地。

除了商业,写字楼也不够集中,蕉门河、灵山岛、横沥岛、南沙湾各搞了一堆办公楼,太过分散或者说太过着急,资源就那么多,哪能全面开花?

再比如交通,4号线摇摇晃晃的,速度太慢,18号线又没有经过南沙城区,让南沙与中心城区的联系,还是不够顺畅。

当然,南沙的发展,仍在继续,相信这些不足,会在继续发展的过程中逐步得到完善。

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