今天，保利珠江天悦出了价格，全网震惊了，单价才五字头。

要知道这可是江景房，隔壁是要卖8-10万的广州幸福湾。

本来那个内港湾是由幸福湾给保利挖的，这下，保利直接还了个大坑给幸福湾。

珠江天悦的位置并不是太好，已经是芳村的边缘，南边又是环城高架，高压线等不利因素，周边还是一片村貌为主，但胜在有江景资源。

按照荔湾的江景房定价，不管是哪里看江，都要卖个8-10万的。

珠江天悦的定价却没有参考现有的江景房定位，而是打出了超级性价比。

这下整个荔湾的江景房，以及海珠西的江景房，甚至包括番禺的江景房都要抖一抖了。

真的是保利到哪卷到哪！

大家如果看过我之前有篇文章：，右边半圆的价值是很难动摇的，只能在容积率和户型上做文章了，成本下不来。

而隐藏在左半边圆的部分因为地多房子多，地价便宜房子更便宜，并不在价值范围内，只要能卖得出去，任何情况都有可能发生。

荔湾最大的产业并不是各类批发市场，而是房地产，只能靠卖房这一条路，如果产业没有升级，供应没有减少，这仅剩的江景价值也都会被稀释掉。

目前海珠西的江景房，以及番禺南天名苑等一线江景，溢价还是比较高。

站在卖方角度肯定是不想便宜卖，但站在买方角度，肯定是越便宜越好。

以前如果需要头排望江，起码得是1000万起，而且只能是西南向或东北向，东南向至少1500万起，因为面积大了，六七百万只能二线望江或者20年楼龄的老破大望江户型，现在六七百万也可以一线望江了。

保利这次实际上是站在买家角度，贴合市场来定价，并没有高开，这个思路在当前的市场是对的，毕竟出货活下去才是关键。

一是地价本身才2.5万，周边虽然有地铁商业，但村貌环境也会劝退一部分买家，二是之前周边的新房基本是高开低走，比如滨江上都从最开始的8-10万到目前的6-8万，与其因为定价太高给他人做嫁衣，不如先行低开抢一波存量客户，后期再通过差异化策略提高售价，给到买家低开高走，买到就是赚到的感觉，越卖越贵的方式让前面的买家更能接受。

此外西边市场不管是刚需还是豪宅在2021年这一波行情是没有吃到红利的，却又受到了整体市场下行的冲击，再加上配套一直不兑现、供应量居高不下的双重夹击，可谓是雪上加霜。

珠江天悦这波操作对广钢花地湾以及海珠西的影响怎么样？

对花地湾的刚需盘肯定没啥影响，他们自己本身的竞争就很大，对广钢的改善盘影响更大一些。

其次，对海珠西高价江景房肯定会有冲击，要知道，海珠西的江景房大平层的价格很少低于十万，而且海珠西是西向望江，二手市场上并不好卖。

荔湾的江景房是东南向望江，整个沿江一带全是改善，海珠西的江景房周边夹着城中村以及厂房之类的，如果非要买江景改善盘，肯定是哪个便宜选哪个。

而且这次保利用的是天悦系的牌子，定位高端，价格低端，不排除会有一部分钱不多又想望江的买家入手。

当然，海珠的贵并不只是房价贵，而是地价贵，海珠的地价几乎是荔湾的两倍，如果是卖5-6万的刚需盘就得做到7以上的容积率和超高层才有钱赚，而低密度或者有江景、花园等溢价的就要去到8-10万。

海珠西并没有因为琶洲的建成而吃到房价的红利，却因为同样身在海珠就被迫影响到了刚需的选择范围和承受能力。

和芳村逻辑类似，本身不在主城区却因为属于荔湾而被估价过高，导致一手好卖二手难卖，缺少接盘主力的中产断层，所以我才把它们同样归结为左半边价值圈。

在10/11号线通车后，海珠西的一些老旧的二手小区，性价比过低的刚需盘，特别是没有学位的东晓南南洲等总价200-400万的小区吸引力就会减弱，只要多坐两三个站就能选到更好的房子了。

在同一个价值板块之内，改善的价格趋同，刚需的价格也会逐渐接近，所有依赖地铁的房子价差也会缩小。

不管怎样，这波降价也是有好处的，让刚需能选到更好的房子，更容易上车。