广州楼市接下来一定大涨

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我更新了近期一些市场的具体情况。珠江新城的热度从嘉裕公馆开始，有逐渐漫延的趋势。这两天嘉裕隔壁的中海花城湾，也开始出现密集的成交。

咱们说实话，中海花城湾南向16万，北向13万5的单价，我并没有觉得非常笋。但没办法，这就是市场价，市场博弈的结果，咱们得认。

估计股票市场的过山车，过去一周让大家的小心脏七上八下，现在对于各种发布会的新闻，已经有了抗药性。

所以今天的会议我发现大家已经没有之前那么激动了，鸡血再浓厚，也有筋疲力尽的那一刻。

但真相往往和大家的感受相反，今天这场会议的内容，才是真正的重头戏，远比1.5成首付，降存量房贷利率对市场的作用要大。

甚至说，今天会议的内容，对于楼市才是有决定性作用的。

这一两年以来，我一直在等待的政策，终于出现了。

01

内容看起来比较多，我摘一些出来。

发行特别国债支持国有大型商业银行补充资本；

中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间；

叠加运用地方政府债等工具，支持推动房地产止跌回稳；

较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务；

鼓励有条件的地方盘活闲置资产，加强国有资本收益管理；

指导地方使用预算稳定调节基金等资金，保障财政支出的需要；

用足用好各类债务资金；

拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务。

内容看起来很多，涉及了很多方面，但实际上核心就是：

一个字“债”。

两个字“发债”。

四个字“开闸放水”。

这次会议，从头到尾都在提一个主题，我们有什么，我们要做什么，我们要达到什么效果，说的非常清楚。

首先我们还有很大的举债空间。

接下来，我们就要用好债务工具。

我们要通过债务工具解决什么问题呢。

要推动房地产止跌回稳，补充商业银行资本，化解隐性债务，保障财政支出，盘活闲置资产，置换地方债务。

看看，要解决这么多问题。而解决这些问题，都需要花钱。钱从哪里来，今天已经说的很清楚了。

至于债务的规模是多少，今天没有提一个具体的数字。

所以我看到很多人觉得不及预期，没什么反响，大家喜欢直截了当，你就直接告诉我你要干嘛。就像前段时间全面解除广州限购那样，打直球。

但凡发个曲线球，绕个弯，大家就失去耐心了。

其实也能理解，还是过去这几年很多人对整体发展，对自己收入预期的失落。上演了一出又一出狼来了的戏码。

但我们可以从一些用词，窥探到一些端倪。

“较大的”，“较大规模”，“用足用好”，“拟一次性”。

特别是这个一次性，为什么是一次，不是两次，不是三次。因为不需要两次，不需要三次。治就要治到根。

大家有兴趣，可以在网上看看今天会议的回放。里面还有个小插曲小彩蛋，看看大家能不能发现。很有意思。

有人觉得财政政策不及预期，其实不是不想刺激，只是变化太快，操盘手们得先跟上节奏。

刺激的三个方向，房地产、地方化债和居民部门。房产和化债还有相应的政策储备，但居民部门，是一个全新的领域。

所以我们只看到留言满天飞，确没有见到实质性的落地政策。

02

我们再聊聊广州楼市。

我可以说之前，包括放开限购，降利率，降首付的政策都是隔靴搔痒，当然有政策总比没有好，有态度总比没有态度强。

毕竟528新政还是让广州6月的楼市热了一波，930新政让广州新房成交来了个银十。

包括这次提到的取消豪宅税。我依然会把这些政策算进添油政策里去。

就像给油灯添油，一次不够，再加点，再加点还不够，那就继续加，加到油灯足够亮为止。

但是添油战术要掌握好战机，不能一条道添到黑。我觉得如果去年3月小阳春的时候，添油战术是适合的。

但现在的情况是一鼓作气，再而衰，三而竭。

我们楼市的根本问题是供需关系。供应量，特别是新房的供给远远大于市场的需求。

要解决这个问题，需要的是系统化的解决目前楼市的问题。一方面缩减供应，一方面扩大需求，双管齐下，两条腿都接起来才能走路。

供应不用主动来降，就广州到现在300多亿的土拍，市场的自动调节已经降下来了。

2022年，全年新开工8.8亿平，同比下跌40%。2023年，全年新开工6.9亿平，同比下跌21%。目前的住宅开工面积数据，回到了2006年的水平。

就这个水平的开工面积，供应短缺是早晚的事情。

而我们提出的收购存量房，因为没有子弹，所以基本上是雷声大雨点小。现在专项债来了，我们可以好好观察一下，各地存量房收购的进展。

另外一条主线就是扩大需求。

之前那种试探性的政策，考虑的是释放之前被政策约束的需求，只是后来发现约束消失了，需求也跟着不见了。

为什么，因为钱都躺在系统里，市场里没有钱在流动。

添油战术的温度，已经没办法烧热这口冒着寒气的锅底。我们要的是干柴烈火，火光烛天，才有烈火烹油，鲜花着锦。

我们经常形容钱如流水一般，随着大坝的泄洪闸缓缓开启，汹涌澎湃的水流如同被释放的巨龙，奔腾而出，势不可挡地沿着河道滚滚向前，激起层层白浪，发出震耳欲聋的轰鸣声。

钱不仅在流动性上和水流相似，还有一点，只要印出来就不会消失的特点也是一样的。水不会消失，只是换一种形态存在。

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（2024.10.13 橙子 yxjcena）