广州楼市大热，会有外地人冲进来和你抢房吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

买房最理想的状态，当然是你收入的高峰，迎来了房价的低谷。但这本身是一个悖论。

现实往往和理想不同，就像这几年的房价低谷，更多伴随着的是收入的低迷期。房价对整个经济，对大家的收入，影响太过深刻。

房价下跌，并没有出现一鲸落万物生，唯有一鲸落万物衰。

这也是9月底直截了当提出止跌回稳的原因之一。

当然广州国庆周楼市的回暖有目共睹，如果你的微信里有关注几个中介和房产自媒体，那这两天朋友圈除了能刷到景区人山人海外，还能刷到售楼中心的人山人海。

各个开发商的营销海报也是捷报频出。看到的贝壳公布认购量是2000套了，这还仅仅是贝壳这一个平台的，还没有算其他渠道和自然来访最后成交的客户。

在8月和9月楼市最低迷的一段时间，广州新房的成交量平均下来一天就是160套左右，现在日均保守估计，应该是当时的7、8倍。

我们的咨询量和带看量也在上升，不光是新加微信的粉丝，包括之前加了微信的朋友，一直默默不出声，近期的热度起来后，也开始主动联系起来。

有很多刚需需求粉丝开始焦虑和担忧，随着广州彻底放开限购，现在这个行情是不是有很多外地的购房者，跑来和他们抢房子。

我今天就根据这两天市场的情况，和大家聊聊这个问题。

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其实大家对于外地客户来广州抢房子这个问题的焦虑，更深一层应该是现在这个市场热度，房价是不是涨了。

大家对这个问题担忧的逻辑是没问题的。

商品的价格由供需关系决定。买家的竞争对手既不是开发商，也不是卖房的业主。买家的竞争对手，是另外一个买家。

如果短时期楼市涌进来很多额外的购买力，出现几个买家抢一套房的情况，一定会出现价格上涨的情况。

这就是供需关系的改变，从原本的供大于求，变成了供不应求，商品的价格自然会上涨。

但真实的情况，又会受到很多微观层面的影响。

我们先看新房市场，实际上广州的限购政策，在528之后，就基本上属于放开了。当时的政策只是留了一个核心区120m²以内仍然限购的尾巴。

而我们都知道，核心区的新房供应，基本上都是改善为主的大户型面积段。

天河和海珠近几个月新房成交的套均面积都在120m²以上。天河更是在上个月，达到了134m²的套均成交面积。

这里并不是天河海珠没有小面积的刚需购房需求，而是就没有这样的供应。

我相信，如果现在在珠江新城开一个90m²作为主力面积段的新盘，只要价格不是很过分，这个盘在当下市场一定是卖爆的。

但是没办法，目前市场是没有这样的新房供应的。

当然这个有很多因素造成，例如新房限价，开发商为了降低建房成本，开始大户型化。又例如，只有改善产品才有溢价，开发商才有更高的利润等等。

这个不是我们今天要讲的，我们今天要讲的是，放开限购这条政策，其实对于新房的购买力，是没有额外加持的。

说白了，受惠于政策的群体，发现即使自己有了购房资格，也没有办法在市中心找到适合自己的新房产品。

刚需型的产品，基本上都在外围区域，而这些地方已经不受限购约束有4个月的时间了。有购买需求的外地客户，该买的也都已经买过了。

所以说白了，现在这个市场，并不是放开限购政策产生直接产生的热度，更多的还是因为政策扭转了情绪和预期后，产生的购买力。

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真正被政策惠及到的是，核心区面积120m²以内的二手房。

我们在过去几个月，其实有很多外地客户来广州买房，由于没有名额，最终只能退而求其次买了番禺和黄埔。

现在广州限购放开，这部分外地客户就不用再纠结120m²的限制，直接买一些好地段的二手房了。

这也是这两天，我们之前推过的一些性价比高的房源，在短期内被迅速消化的原因之一。

300-500万这个价格区间，新房在核心区没有太多选择，但是在二手房，还是有很多预算范围内的标的物的。

天河公园、金融层、海珠中、海珠西都有的选，甚至珠江新城都能找到一些小面积的产品，这些产品兼顾租金和学位。有很大的市场需求。

但是这部分多的购买力，能不能一举打破目前市场的平衡，重塑整个市场的价格体系。我觉得有点夸张了。

可能现在不论是自媒体，还是官方媒体，都在营造一种不买就要涨的氛围。但是楼市这么大的吨位，仅仅靠几天的热度，就想扭转整个市场的走向，属实有点夸张了。

广州二手房市场的枯荣线是8000套，如果连续3个月，成交量超过这条线，那就意味着楼市的价格，要开始上涨了。

新房的逻辑和二手房不同，开发商的定价不单单是对市场的预判，还会根据公司自身的短期目标来制定。

新政后，我和几家开发商营销负责人都聊过，至少目前他们的策略还是快速出货，争取抓住这波政策利好，迅速回笼资金。

该给优惠的给优惠，并没有涨价的打算，更没有发涨价的营销通知。

如果大家在售楼中心遇到有销售用即将涨价的理由来逼你们单，不用太慌张，一定不要因为担心接下来涨价，左右自己的判断。

在往年，10月不是开发商折扣力度最大的月份，反倒是接下来的11和12月，由于开发商有回款，年度任务，季度销售排名之类的因素，折扣力度会更大。

这里提一嘴，为什么开发商特别重视销售排名，这不是因为开发商好面子，而是排名会直接影响到开发商的融资成本。这远比一套房利润是多少，来的重要。

最后，我给大家的建议是，不要把短期政策的变化，作为自己决策的主要因素。

还是要更多关注自身和家庭需求，是不是真的需要买一套房，解决居住方面的需求。自己家庭现在、未来的收入和手头的现金，是不是可以支撑一套房的开支。

如果把这些因素考虑清楚了，那现在不论新房还是二手房，价格便宜，选择丰富，一套房子的交易和持有成本也处在近十年最优惠的阶段。

放在20年的地产周期来看，都是一个很好的置业窗口期。

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（2024.10.7 橙子 yxjcena）