中建未来方洲入局，老黄埔战况再再再升级
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
我们聊了最新的一次会议内容，这次的热度显然远低于之前几次会议，但是我的观点是，这次会议的内容，远超预期。
昨天晚上，广州老黄埔也发生了一件大事，中建方洲开盘了。
我说的这件大事，绝对不是客套。因为除了买家，周边几个新盘的项目人员，估计也在盯着看中建方洲的开盘价格。
毕竟，在内战打捉对厮杀老黄埔，中建方洲的定价，决定了这场战争的新发展和走向，到底是偃旗息鼓还是血肉横飞，其实没有悬念，一定是后者。
对于未来方洲来讲，当市场进入了一种循环，其实不是能不能，而是没得选。
01
之前关于未来方洲介绍过很多回了。
整个项目的建设总规模大概220万㎡，住宅建筑面积60.85万㎡，预计会向市场提供5000套左右的住宅货量。
货量虽然比海丝城的8000多套要少，但是总建设规模在伯仲之间，都是200万㎡以上这个量级。果然名字里有“洲”的，规模和供应量也不会比带“城”的小多少。
说实话，这个项目只要不是在今年开盘，放在过去的任何一年，开盘即大卖都是板上钉钉的。
我们随便看看配套。
5号线双沙站地铁上盖，华润万象汇商业，学校是华中师大一附中，不远处有三甲医院黄埔中医院，不远处还有龙头山森林公园。
产品设计没什么好说，百分百得房率，79m²就能做三房两卫出来。9栋住宅楼，半合围式布局，这样做到了户户朝南的设计。
但是，我们这里要说，但是，项目开盘选择了现在，多少有点生不逢时的意思。
不仅遇到了市场乍暖还寒的时间节点，还遇到了老黄埔多个新项目同步轰炸的市场环境。
就在短短的一年时间内，五个新盘跑步进场。中央公馆，海丝城，未来方洲，下面还会有黄埔润府，珠江村旧改。
除了新项目进场，由于放开限售的政策，昔日的网红盘万科城市之光和富颐华庭也会有大量的二手房入市。
曾经老黄埔新房和次新房稀缺，如今老黄埔新房和次新房遍地都是。
当然，这个事情有两面性。
对于开发商前方是披荆斩棘，对于买家来讲，却是一个难得的入场机会。
我先不说价格的问题，只说买家可以安心淡定的把每一个项目都看一遍。
坐在营销中心，喝口售楼部的茶水，翘着二郎腿，悠然的和销售谈价格，最后把户型和算价表缓缓放进书包，起身，离开，动作一气呵成，丝毫不拖泥带水。
放在城光的时代，买家买个房，还得抢个头破血流。全款往里走，五成排队，三成出门左转不送的梗，一度成为现实写照。
当然了，项目昨晚的开盘，肯定要搞得很热闹。现场红红火火，人声鼎沸，熬夜选盘这些要素自然一个都不能少。
不论开盘成绩怎么样，氛围感还是要摆足的。
02
我们看看开盘的价格。
79㎡三房两卫：300万左右
95㎡三房两卫：370-410万
108㎡三房两卫：430-480万
128㎡四房两卫：540-580万
142㎡四房两卫：640-660万
还是有惊喜的，比之前吹风价还要低一些。
我们再拿海丝城的价格做个对比。
78㎡三房两卫：3.5-4.1万元/㎡，总价273万-320万
88㎡三房两卫：3.6-4.2万元/㎡，总价317万-370万
107㎡四房两卫：3.7-4.3万元/㎡，总价396万-460万
117㎡四房两卫：3.75-4.3万元/㎡，439万-503万
基本上属于贴脸开大。把选择的困难交给了买家，我相信买家最终的选择，也一定是在一年之差的范畴。
我们再来看看首推的产品。
这次开盘首推的是其中的1、2、4栋。这三栋的户型都不大一样。
其中1号楼，2梯5户，31层高，面积段为79-108㎡。
2号楼，3梯5户，47层高，面积段有95-108㎡。
4号楼，3梯4户，56层高，面积段为108-142㎡。
我预计未来方洲小面积按照这个价格，去化率应该还不错。
但是开发商把小面积安排在了路边，噪声的影响会大一些。把大面积142m²放到最里边的4号楼。
如果我们按照常理来讲，中建这么安排无可厚非。大面积放在楼王单位，采光视野都最优，这样才能卖出更高的溢价。
但是在黄埔，这里不单单是老黄埔，还有科学城和知识城，140m²配上500-600万这个总价格段，都是有点尴尬的。
可能过去黄埔超过600万是错配，现在黄埔超过400万就有点错配的感觉了。142m²可能会面临有点卖不动的风险。
当然，也不排除项目买几个月，市场就开始热起来了，虽然几个月市场产生逆转的可能性不大，需要更长的时间。但行情这事情，具体什么时候起来，也是个未可知的事情。
另外未来方洲主打一个让选择困难症的选择更加困难。首开3栋楼就足足给了11个户型设计，总体秉承着总有一款适合你的思路，我已经很久没见这么丰富的户型选择了。
至于是好是坏，见仁见智，但我觉得众口难调，千人千面，多给买家一些选择，总是件好事。
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（2024.10.14 橙子 yxjcena）
