全国第一城！石家庄收回房贷优惠，其他城市利率也要涨？但房地产的时代已经变了

万万没想到，当其他城市房贷利率一路下行时，石家庄居然逆势上调了。

3月19日，第一财经报道，一份《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》的文件在业内流传，显示自2024年4月份起，石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限（LPR-20），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

记者拨打了央行石家庄中心支行的电话，得到了肯定答复，是真的。

从2022年到现在，石家庄的利率下限一直是LPR-50BP。

按现在的LPR水平，从4月起，石家庄首套房商贷利率下限，就会从3.45%调整到3.75%。

这个消息让很多人感到诧异，有中介拿着这个消息去逼单，说什么利率马上要涨了，也有人说这是拿捏购房者，过了这村就没这店，怎么涨上去的怎么再掉下来。

从业的咋咋呼呼说楼市见底，旁观的骂骂咧咧。

其实大家不用对这事太诧异，也不用屁股决定脑袋，这就是一次不带目的，按规定执行的，纯粹的利率变动罢了。

原因只有一个：房贷利率和房价变动挂钩。

早在2022年12月，央行就发过《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，其中明确规定：

“对于阶段性下调或取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

看石家庄最近三个月的房价：

2023年12月，新房价格涨0.3%，同比涨1%；

2024年1月，新房环比涨0.1%，同比涨0.9%；2月，新房环比涨0.1%，同比涨0.8%，这是板上钉钉的同环比“三连涨”。

按规定，恢复执行全国统一利率下限很正常。

算法很简单，全国的首套房贷利率下限是减20个基点，石家庄现在减了50个基点，也就是3.95-0.5=3.45%。

收回30个基点，也就是3.45+0.3=3.75%。

所以，问题的关键是，国际庄凭啥连涨三个月？

因为大部分人对石家庄楼市的感知都是凉，凉透了，看二手房，新华、桥西跌到了1万三，长安、裕华供应更多，这两年跌幅也都在20%以上。

但石家庄的新房强，有钱人似乎不受什么影响。

从2023年开始，中海和绿城项目入市价都在25000元/平方米以上，1月份，120~160平方米的商品住宅成交量占整体成交量的比例最高，达45.56%。

这其实是大部分城市的状态，新房供应越来越少，成交清淡，房价非常容易受短期推盘的高端项目出现波动。

但新房才多大体量？

二手房不一样，尤其是二线以上城市，随着二手成交占比不断提高，挂牌量有增无减，更能反映市场真实状况。

大家可以看看2月份的70城房价指数，二线城市新房房价环比下降0.3%，天津、石家庄、昆明、西安环比都是上涨的。

但二手房呢？

2月份，二线城市二手房房价环比下降0.6%，除昆明环比增长0.4%以外，其余所有城市环比均下跌，其中厦门、武汉环比跌幅较大，均超过1%。

石家庄只是二线城市的一个缩影，新房跌的早，跌的快，当市场上买新房的人越来越少，只剩富人买的高端项目拉均价。可更能反映刚需和刚改群体偏好的二手房还在跌。

放到全国范围来看，这次石家庄上调房贷利率，也不会产生什么示范效应。

两个原因。

1，很多城市首套房下限没有突破减20个基点。

比如，上海和西安也是新房同环比三连涨，但这俩城市的房贷利率本来就在减20个基点以内，所以影响不大。

2，最重要的原因，上调几十个基点，对当下楼市的信心、购买力几乎没有什么刺激作用。

如果只论购买目的，哪有什么刚需刚改。

2021年之前，房地产打顺风局，基点加的再多，利率涨的再猛，从5%一路飙到6.3%，照样拦不住入局加杠杆的购房者。

2022年利率大跳水，降LPR，取消加点，又减基点突破下限，一通大招憋出来，我们看到的是成交越来越低，销售额、销售面积、土拍越来越低迷，一连串连锁反应猝不及防。

这还没缓过神来，说什么上调30个基点，百万月供一个月要多还百十块。。。

拜托，多那百十块，少那百十块，就像30%首付和两成首付一样，不管行情好坏，它们从来都不是问题。

真正的问题，是时代不一样了，是对房价的预期不一样了，是收入的预期不一样了。