惠州东莞狂喜，又可以蹭深圳热度了！

昨天，深圳都市圈正式亮相，惠州、东莞全域纳入深圳都市圈。

有粉丝昨晚问，惠州纳入深圳吗？

当然不是。只是一个都市圈罢了，你可以将它理解成细化版的粤港澳大湾区或其他湾区。粤港澳大湾区在2015年被提出来，可是至今，你能说大湾区所有城市都一样发达吗？

在同一个城市群、都市圈里面，不同的城市仍然有不同的定位。

还有粉丝追问，那惠州、东莞的房价会上涨吗？

答案，仍然不会。

这是很多购房者会误解的地方，深圳都市圈这件事，我会在下一期的《一周一课》重点讲，还没进群的同学，记得联系小助理。在当下的行情谈论楼市是有风险的，所以这篇文章，只做一些启发，具体的政策解读，大家可以等下期《一周一课》开课。

先说深圳都市圈是什么。

它是由深圳、东莞、惠州和深汕特别合作区组成的超级城市群。

如果你还没有概念，那我告诉你，它的经济总量超过4.9万亿，相当于一个中等发达国家。

它的人口超过3400万，相当于一个欧洲大国。

可是，它的占地只有1.6万平方公里，人均GDP却有14.3万元。

经济密度，大概是每平方公里3亿元。

听上去很强、很美好，是不是？

可是，这跟房价有什么关系？

深圳都市圈的房价表现在未来，我们可以先看一个早已出现的都市圈：京津冀都市圈，设立于2015年。

京津冀都市圈包括北京、天津两大直辖市，以及河北11省、河南安阳。

去年一整年，京津冀创造的GDP，合计10万亿，比深圳都市圈还要多吧？

可是它们的房价呢？

几个重点城市：北京的二手房均价是7.5万/平，天津2.4万/平，石家庄只有1.4万/平。

京津冀都市圈设立八年，现在，你跑到石家庄买房，谁会跟你讲因为它是“京津冀都市圈”？假如真的讲，唯一的原因是——不讲这个他讲不了别的。

深圳都市圈也是一样。

影响城市房价的，不是概念，不是蹭热度，也不是都市圈。

而是产业、人口和供求关系。

看下面这张图，这是深圳、惠州和东莞的核心数据。

假如深圳的基数是1，面积方面，惠州是5.68，东莞是1.23。

人口，深圳是1，惠州是0.34，东莞是0.61。

GDP，深圳是1，惠州是0.16，东莞是0.33。

意思是什么？

惠州，一个相当于5.68个深圳大的地方，人口只有深圳的0.34倍，GDP只有0.16倍，这样的地方，1万/平的房价还低吗？你还指望它的房价涨？

东莞，一个相当于1.23个深圳的地方，人口是深圳的0.61倍，GDP只有0.33倍，这样的地方，2万/平的房价还低吗？你还指望它的房价涨？

深圳现在的二手房均价，大概在7万/平。

惠州1万/平，东莞2万/平。

有的同学说，它们的发展差距确实有，惠州、东莞确实没有深圳发达。

可是，可以补涨啊！

我不指望惠州的1万/平涨到跟深圳持平，涨到深圳的一半——3.5万/平也可以啊！

可是你想过没有，1万/平涨到3.5万/平，这是翻了两点五倍！可能吗？

2019年，惠州、东莞全域纳入粤港澳大湾区，也没见它们房价翻倍啊！

2023年，惠州、东莞全域纳入深圳都市圈，房价就要翻几倍？

现在，城市已经分化，板块已经分化，甚至楼盘都分化得很厉害。

但从房地产看，深圳、东莞、惠州即便同在一个占地仅1.6平方公里的都市圈——面积确实不大。

可是，城市的核心竞争力没有被重新分配。

深圳的支柱产业，是金融、高科技、现代物流和文化创意产业。

惠州的支柱产业，是大亚湾的石油化工，是仲恺的电子信息。

东莞的是制造业，你指望制造业的工人抬房价吗？

好的产业、好的赚钱机会，该在哪个城市还在哪个城市，并没有什么变化。

以东莞为例，东莞过去的房价是谁撑起来的？是深圳客。未来你还指望谁？你指望下一个深圳客。

可是下一个深圳客，还有深圳都市圈的热点可以蹭吗？

热点结束以后，你该怎么办？