深圳湾以滨海大道、后海滨路为北、西两边的界限，东、南是海。深圳湾最南边的翡翠海岸，2015年一些80多平、90多平三房，卖9万多/平，现在卖18万/平、19万/平，甚至20多万/平。

与翡翠海岸隔河而望的鸿威海怡湾，2015年89平三房卖7万/平、8万/平，144平以上的卖6万/平、7万/平。现在，稍微好点的户型基本都在16万/平以上。

沿着后海滨路一路向北，靠近东滨路的君汇新天，2015年很多小户型上半年卖5万多/平，大户型卖6万多/平，下半年小户型卖7万多/平，大户型有的卖9万多/平。

2020年大小户型都涨到15万/平上下。

现在，君汇新天7月份成交的一套87平三房，成交单价13.03万/平。5月份成交了一套151平四房，成交单价17.09万/平。

深圳目前的存量商品房大概200来万套，其中深圳湾占比约1/100，但即使是如此小的占比，深圳湾房价分化之激烈，也能从上述几个案例窥见一二。

深圳湾房价暴跌？深圳湾跌成平民价？暴跌的深圳湾沦为“贫民窟”？

最近网上突然兴起“唱衰”深圳湾的论调，单看标题就足够耸人听闻，看见标题都不敢点进去，看了标题还点进去都是浪费时间。

深圳湾的房价一直在上涨，从未有下跌吗？

当然不会这样。

但深圳湾的地段是否足够有价值？深圳湾所受到的认可度是否是深圳最高的一批？

假如深圳湾的房价都不行了，深圳哪里的房价还能撑得住？

一旦深圳的房价起涨，深圳湾受到的利好是不是最大的？

作为深圳五大豪宅板块之一，深圳湾对比另外四个豪宅板块，吸引到的是大量有钱新贵。即使市场偶然出现一些低价成交，我也请大家思考两个问题：

第1，假如豪宅业主自己做生意，亏钱了，不得不贱卖豪宅。这是豪宅不行，还是业主本人不行了？

第2，豪宅的成交活跃度普遍低于普通住宅，一个楼盘上百套房源，可能一个月、两个月都没有1套成交。这时，有1套成交出来，价格浮动上去就会被解读成暴涨，价格下来则被解读成暴跌。

2022年我在南山科技园踩盘的时候，碰到过一位楼市爱好者，他举着手机找我，问为什么深圳湾的三湘海尚在暴跌。

我接过手机一看，里面说的是三湘海尚的一套商铺，并且是被拍卖的商铺。

今年9月份，圈子里面有粉丝发出来一条链接，说深圳湾豪宅跌了近1000万。

点进去，太古城北区，法拍房。

严格说来，太古城不能算豪宅。南区清一色小户型，只能算刚需盘，北区A、B两个楼王单位，DEF上下两层复式，GHJL全是双拼房，即使深圳现在已经可以双拼房双证合一，但房子本身的品质在深圳湾不算出挑。

以偏概全，以个例概括全局，这是市场经常诱导人的地方。

就像有的人说深圳房价跌回到6字头，有的人说深圳房价跌回2016年，其实在一个复杂的市场，是很难以一个统一的数据概括市场分化与变化的。更多的，只是自媒体博眼球的手段。

我希望至少我的粉丝能明白，我们明白市场的分化形势，学习判断房产价值的方法，目的是找到属于我们的那1套或2套房子，而不是被网络舆情牵着鼻子走，今天这里房价暴跌，明天那里房价暴涨。

我们所需要的，仅仅是我们自己买到的房子，符合我们的期望。

房地产一直有“地段为王”的说法，但地段不是相对位置，我们还要看地段范围的房子，是否足够稀缺。

深圳未来的房子一定是越稀缺的越值钱。

深圳湾就是足够稀缺的案例，尤其是沿着中心河两条的一排豪宅，属于绝版的稀缺。

选择深圳湾的豪宅，大方向是不会错的，但板块内部豪宅的价值区别仍然很大，这是深圳湾买房的门槛，也给了有心人扰乱大家思绪的可乘之机。

豪宅板块里面，既不都是豪宅，也不是所有房子都值得以豪宅的价格买进去。

豪宅有三个等级，分别是入门级豪宅、二梯队豪宅、顶豪。我们刚才说的三湘海尚属于二梯队豪宅，太古城则介于普通住宅与豪宅之间。

所有买豪宅的同学，在挑选到价值豪宅之外，我们仍然注意确认价格：不要以顶豪的价格买一套入门级豪宅。这是需要把豪宅板块、豪宅楼盘进一步吃透的关键。

另一个注意事项则是设置安全的买入价格，即使你知道三湘海尚、恒裕滨城属于好房子。但什么样的房子、什么样的价格，在什么样的市场环境里面，属于安全的价格成本线，这也是豪宅买家需要详细了解的关键。