天津“430新政”后，楼市反应不及预期，几乎没什么水花。

回想2022年的“916新政”、2023年的“901新政”，出台后楼市至少能有2-3周的波段行情。

为什么今年没反应了？

因为现在的天津楼市，已变成“柴油市场”。

去年、前年的楼市，还是“汽油市场”。

汽油给点儿明火，一下就能着。

但柴油燃烧，需要高温高压，不是点火就能燃起来的。

可一旦点燃，动力比汽油要厉害的多，释放的能量也高的多。

马上，中央就要发动一轮“高温高压”。

已成为“柴油市场”的天津楼市，也正酝酿一波“能量爆发”。

因为楼市的“需求积压率”，有点吓人了。

衍变成“堰塞湖”，高悬于顶。

被“高温高压”引爆后，热能会超预期。

成交量低位徘徊，意味着需求越积越多。

天津楼市，到底积压了多少需求？

以1300多万的人口基数来看，每月新房成交100万方，是基本盘。

2020年、2021年，虽然受疫情影响，但月均也能保持在100万左右。

2022-2024年，月均成交降到60万方左右。

楼市震荡，成交规模也不正常，走向极值。

相比于均值，天津已积压约1000万方的新房需求。

扣除二手房分流和投资客退场，至少还有500万方的需求没释放，大概5万套房的体量。

365淘房每天接受大量买房人的咨询和购房。

大家有个共性——有需求，只是不敢买。

五一后，买房人情绪已经有变化了。

很多人开始问“今年是不是得买了？我几月买最合适？还能等年底吗？”

大量的需求都在，并未消失，只是延后了。

很多声音说：经济不好，大家都没钱，想买也没能力买。

这是“选择性偏见”，被负面流量洗脑了。

天津楼市，不仅有购买需求，也有购买力。

不是没钱，而是把钱都存起来了——超额储蓄。

2021-2023年，天津住户存款余额以10%、18%、14%的增速持续上涨。

2023年末，已达2.22万亿，全国人均存款排名第4。

全国皆如此，房贷与存款此消彼长。

2016-2021年，全国新增房贷非常稳定，每年5-6万亿。

2022、2023年突然降到2万亿的水平。

大家不买房，也并没强消费，反向存钱，存款一直猛涨，创新高。

很多人都在持币观望，等临界点。

遇到危机、恐慌，停止交易“保命式存钱”是人类本能。

买房安家、追求更好的居住条件，也是人类本能。

从六七千年前的石器时代至今，没变过。

社会发展到今天，反而需求更旺盛。

孩子大了，需要个独立房间。

父母老了，怎么忍心看他们天天爬楼。

居住痛点太多，谁不想住大面积、不再抢车位、享受好物业……

楼市下行已全国同频，所以是一定要救的。

五一前，中央定调：全力去库存。

只有涨价，才能去库存。

绝大部分商品，降价意味着更多的需求。

唯独房子降价，会让更多人陷入观望和怀疑，需求被搁置。

因为中国的房子，除了商品属性外，天然自带三倍金融杠杆。

以价换量时有发生，但没有哪个城市是靠降价达到市场反转的。

降价只能带来一时热销，如果趋势蔓延，会陷入量价齐跌的窘境。

这就能解释，为什么现在房价便宜了，反而没以前成交量高。

房价将有一轮上涨，是必然的。

所谓的上涨，并非像2016年的暴涨。

以天津目前积压的需求来算，房价涨5%，市场就炸了。

怎么让房价上涨？

房价短期调节靠供需——减少供应，增加需求。

减少供应，是各城市的事儿。

增加需求要靠中央调节，需要刺激，也就是利率和税费。

5月10日，央行正式表态：

将统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳发展。

这是对政治局会议的及时回应，即将落地大招。

可以对下一轮降息有所期待了。

楼市正在无限向2015年逼近。

已经有房企打算在天津拿地了。

集团内部的判断是“必须抢在楼市触底时补仓”。

这是一个“先行指标”。

本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。