作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

多个朋友问，长沙为什么要搞有机更新？长沙的有机更新总体上有什么特点？有何独特参考价值？为什么西文庙坪不一样？等

对于为何要开展有机更新？

这是一个母问题，也是一个基础问题，简而言之，就是城市、经济何文化等发展的切实需要，就像房子的二次装饰一样，环境再造、内容换新才能展现出新的气象、带来新的希望等，当然这个比喻不能完全反映出长沙有机更新的丰富内涵，但在环境及人文要素这两个基础角度来看差不多。

其他的大背景，就不多说了。

那么，长沙的有机更新总体上有何特点？街区等更新之间有何差异性和独特性？

这倒是一个好问题，可以思考一下，也比较有现实意义。

据睿诚研究院观察：

如果把长沙芙蓉区都正街2013年开始开启有机更新的时间，看成长沙有机更新的起点的话，至今整整10年了。

过程中，政府重点对中心城区的约15条历史文化类街区、小区、道路、背街小巷等进行了综合治理与更新，主要涉及道路交通、地上建筑的分类复建和拆违、历史文化的修缮和强化、人文及生态景观的雕琢、空中如蛛网般电线的清理地埋改造、街区氛围的传统化和商业化营造装饰、生活污水网管的治理、生活或街区功能的完善等，是一个全方面的综合整治和提升。

就像大家常说的那样——留改拆补建，系统改造了老街区等，拂去了文脉的灰尘、再现了繁华的市井烟火气。

整体上看，面貌换新、功能齐备、宜居宜商宜游，而让此类区域焕发出新的生命力。

小结：

上面，睿诚研究院简单说了一下工程、环境和氛围再造方面的情况，当然这是大家共同的手法，也没有什么特别的，但各个街区所承载的历史文化内容要素有许多的不同，各自呈现的气质及故事等差异很大，而造就了各街区等项目不一样的风貌和内涵。

睿诚研究院分析：

整体来看，从2013—2023年，十年弹指一挥间，长沙区域在有机更新的历程上，其实走得并不轻松，从开始的摸索探路、到中期的手法沉淀和复制、到后来的街区+社区+城区治理模式的不同立体化和升级，十年间也在不断提升自己的改造理念和模式。

具体的相关内容和观点，请参考我们以前的相关文章，比如《长沙有机更新实操的主要模式，有哪些特点和价值？》等，此略。

下面，再简单提一下长沙历史文化街区的主要变化：

1.0时代，基本是着眼于单一街区范畴来治理的——基于文化而改造环境；

2.0时代，综合了街区和部分社区的概念来操作的——基于文化和商旅来优化区域功能；

3.0版本，更加强化了街区在整个城市的重要价值和意义——彰显文化和城市治理成果的独特窗口。

这里的主要差别是，以前是为文化而文化、为改造而改造，如今已成为长沙城市发展的强大展现载体和湖湘文脉复兴的核心符号。

江、山、洲、城，是历史文脉的骨架和血脉，街区则是文脉再现的经络，阁、寺、坊、井、树、馆等则为节点性文化符号，点线面体全面架构起湖湘文化的形象。

在这个结构体系中，街区有相对集中且丰富的各类元素，是文化表达的经典符号，也是城市功能完善的强大补充。

更新街区，实际是再现文化、复兴烟火和繁荣。

纵观长沙及国内其他城市的历史文化街区有机更新之历程，立足于区域历史文化内核，再嫁接文商旅产等要素，来进行留改拆等改造，走出了各自不同的道路，，其中，发展历史、改造手法、改造效果千差万别。

长沙路径和发展模式，也是曲径通幽，并非一蹴而就。

因为，客观上比较来看，长沙历史街区改造的起步时间并不太早，属于典型的中后来居上的案例，早先困于产业、人口和产业等强力支撑，一街一片一区的打法，多少有点心有余而力不足的感觉，坡子街、太平街、潮宗街之外，其他街区也未达到理想中的兴盛境界。

是客观条件未能支撑的原因，也是运营理念未能有效升级升维的原因。

大多将其当作一条普通的区域性历史文化街区，重于改造弱于运营，当然，这个现象不仅仅是长沙的情况，是上一个周期许多城市比较普遍的问题，长沙区域也没有跳出这个束缚。

然而，事实上，基于历史、基于客观、基于现实、基于周期，才能找到有效的路径和趋向更远的未来。

一街可见全城，一城可见趋势和变化。

长沙，也只是中国和世界的不同阶段下的长沙而已。

据睿诚研究院独家观察：

在长沙区域的众多文化街区和片区的有机更新中，一桥南侧的天心区西文庙坪片区，数十年来在规划、开发和改造模式等上几经更迭、故事颇多，最后还是走上了有机更新的道路，而回归于文化和历史的延续之理念上来，在街区的雷同之外，留存了硕果仅存的片区类的城市记忆。

而让市民和游客们，在街区类的体验上，借助城市核心的低矮民居、小路蜿蜒、道冠古今的牌坊、嗲嗲娭毑讲述老故事、臭豆腐香气四溢等市井生活景象，可于繁华与宁静、时尚与传统等之中快速切换，能让人深度体验和感受到不一样的长沙和湖湘文化，对于有效表达湖湘文化，亦是一个很好的载体。

曾经政府和某些企业等，想把这里打造成为太古里，后面变故颇多而流产。

回望过去，想问：

太古里，是成都的，难道一定适合长沙吗？

睿诚研究院认为，原来的抄他人作业的想法，可能并没有看到西文庙平片区对长沙的众多特殊价值。

既是湖湘文脉核心，也是传统民居典型、亦是不同产业形态的独特且充分有效的表达等，在长沙不仅有街区，还有传统民居集聚区，在湖湘文化的呈现上，西文庙片区，就会显得更加丰满不是吗？

难道长沙只需要大美江山、网红和商业化的街区？

我们观察，在城产人的不断发展中，历史街区已经日益城市化、商业化和网红化，寻找历史记忆和感受乡愁等，大多已经物是人非，明清建筑、石板路、翠竹绿水、石库门、飞檐与木窗、深深的局部院落、在大树底下乘凉摇蒲扇与喝茶扯谈的画面等，空间和场景的变化颇多，街区和片区有很不不同。

其他区域不讲，在长沙，西文庙坪在文化地位、建筑形态、文脉要素、城市区位、街巷格局、产经内容等方面，在长沙有机更新的全局体系中，有其特殊性，他人难以复制。

其地位弥足珍贵，难以取代。

因为，在长沙，再也找不出这样既有能有效代表湖湘文脉的原始符号、又能与当前城产人和谐共进的区域，在传统民居和市井生活层面，睿诚研究院认为，西文庙坪片区当仁不让、可以引领。

◢从文化上讲，岳麓书院的“为楚有才于斯为盛”，与西文庙坪的“道冠古今”，在高度上如出一辙，是王冠级的表达；

◢从城产上看，书院及街区等皆为“点与线”式呈现，身处文脉核心区域的西文庙坪，则会以片区性“面”式的独特形态，在长沙区域山水洲城的大框架中，湖湘文脉和老长沙的骨肉血脉及结构更加完善，可从特殊的角度来反映文城产商旅等方面的独特变化及成就。

再者，四边都是繁华商街，河东西文庙坪以其近400亩的宽广胸怀、浓缩湖湘文化精粹的深厚尺度、为城市增光添彩的传统民居形态、与杜甫江阁天心阁坡子街等声气相通等，咖位和形态皆为唯一，他人难以撼动。

在周围皆是不断城市化、都市化和时尚化等的态势中，以片区型民居类建筑风貌和特质等，来张扬文脉和老长沙的繁华烟火气，也很有必要和成为了一个强力补充。

毕竟，好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂才能万里挑一。

而且，对城市、对产业、对繁华的解读，并非只有一个摩肩接踵的表达方式，通过在民居片区中穿街走巷去深度感受和体验湖湘文化的点点滴滴，于城产人的变迁过程中也是一个与城市文脉和时代趋势同步、有效打卡的方式。

西文庙坪，不缺少美食、不缺少文化、不缺少打卡点，而且还有更多的异彩纷呈的独特故事，在此，可以领略不一样的长沙和城市风情。

回去或独自回味间，长沙城内江山的雄浑大气、街区的人声鼎沸、书院阁楼的宁静致远、西文庙坪片区的风貌遗存和隐于城央及闹市的浓烈市井气象等，都是湖湘文化和城市进化的有效表征。

表面的人流如织，内里的街巷纵横、蜿蜒勾连、可亲身聆听老人家讲述几十年前的精彩故事等，在匆忙的打卡和赏游玩等脚步中，立体的长沙就会在心中展现出来，而不会落入以一代万或盲人摸象的迷雾中。

因为，3000余年的长沙，是深厚和丰富多元的，不要简单地以为看了岳麓书院、在火宫殿吃了臭豆腐、在太平街喝了茶颜悦色奶茶、或在黄兴路步行街拍了照等，就认为自己与长沙深度接触了。

行色匆匆，只能说明你来过长沙；

浅尝辄止，只能说明你掠影长沙。

没有全面和深度的感知，长沙与你，依然有着万水千山的隔阂。

老人们，用近百年的岁月才读懂了长沙的深度；

市民们，以数十年的穿行才触摸到长沙的心跳。

长沙，并非走马观花打卡就可以了解的。

所以，我们建议，在走读长沙的过程中，建议你去感受和触摸一下江边的西文庙坪，会体验到不一样的感受，也将丰富你的长沙之旅，和补全你对长沙文化的认知。

小结：

近10年来，据睿诚研究院观察，在老长沙重点项目的有机更新中，因其众多变迁和特质等而成为了长沙的唯一，西文庙坪有许多的故事，逐步令其化蝶而来。

睿诚研究院分析，在湖湘文脉的核心载体中，道冠古今的地位，无人可以替代，西文庙坪有深厚的底蕴。

在数条街区过度商业化的烟火气熏蒸中，西文庙坪项目，其西边湘江的千年流水和诗圣的唯美诗句、东边长郡中学的朗朗读书声、南边可可清吧的灯光、北边超级文和友的龙虾香辣味等，西文庙坪占尽天时地利文商之和，又以不同于他人的独特方式，在无声阐述着自己的过往、讲述着自己独一无二的令人心动的故事等，而让长沙变得更加丰满传神、可见可感可触可亲。

街区15条，各有古今故事，难分伯仲；

片区只1个，民居中有往事，独此一家。

今天下午，有朋友来探讨城市发展、产业变迁、城市更新、商业运维等方面的话题，她们提到城市内的存量商业和土地资产到底该怎么搞？目前历史类文化街区的发展模式是不是最好的打法等？

通过有效沟通，我们在趋势变化、产城结构和运维手法等方面，逐步形成相对一致的看法及观点，表明企+研两大角度，在产城演化和城市更新等范畴，虽各自入口和渠道不同，而认识逐步趋同——周期所致，和而不同。

这个情景，简单提一下。

最后，就长沙区域的有机更新、历史文化街区、建筑风貌的保护、不同项目的差异化改造与运营等方面来讲，天心区的西文庙坪片区，与其他街区及景点等，差异很大，从民居、民生和日常市井烟火等层面，以及在比较完善的体系中，而清晰区别于那些文化街区等，而成为湖湘文化的独有区域和见证载体。

即使在有机更新和城市更新中，湘江东岸核心的西文庙坪片区，据睿诚研究院观察，因其特殊性，而变成了长沙老城区的相对特立独行的“乡愁地”与核心文化打卡符号和见重要证者。

黄帝内经《素问·上古天真论》曰:“独立守神，肌肉若一”。

照此思路，我们睿诚研究院认为，就长沙西文庙坪片区而言，在区域和文化底蕴的特质上，她是“独立守神”的；就放映和表达整体湖湘文脉和长沙城区的文产城的发展和成就上，她与其他元素协和一体而“肌肉若一”。

街区和片区，毕竟不同；

时空与凭依，各有差异。

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08  长沙都正街：在有机更新10年后仍然乏力，如何破圈雄起？

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