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豪宅盘、改善盘以2-3倍流速快速去化

上海核心区位的项目我选择了保利世博天悦和前滩公馆

前者套均总价在2290-6523万元/套、前滩公馆套均总价在978-1714万元/套

保利世博天悦的客户接待处位于负一层

穿过大厅经过旋转楼梯向下走的时候就能渐渐听到人声越来越嘈杂

果然这里的每张桌子都坐了人，往往是中年青年两代人围着销售紧张交谈

10月3日保利世博天悦售楼处

穿过洽谈区右拐进沙盘区域，我站着的十几分钟里差不多平均3组带看不间断

10月3日保利世博天悦售楼处

保利销售跟我说从9月30日开始客户到访量开始跳涨

从原本的每周十几组客户变成每天十几组，到我去的10月3号这天差不多半天就有十几组客户

销售也直白说这个国庆平均每天去化都有7-8套，这个成交量相当于新政前一周的去化量

成交量翻番的背后是客户对于下定的坚决

有的客户甚至取消度假连夜从扬州返沪直奔售楼处下定，还没完全展开这些销售就非常抱歉跟我说需要离开，因为我后面还有两组客户在等

接着我又来到前滩公馆

这里的售楼处不在项目而是一幢写字楼里面，一楼还摆放着原本开发商为了制造国庆气氛而做的造势活动物料，现场来看也没用上，因为客户都直奔8楼售楼处

拐进里面的客户接待中心，每张桌子都坐着携家带口的客户，公区的水果和蛋糕更替频率也格外快，我站的十分钟的时间，清空了两批

10月3日前滩公馆售楼处

这里最先变化的也是到访量，9月29日新政出台后几乎是第二天售楼处的客户就开始变多，有的是自己搜索的地址找来的，有的是复看的老客户

这里的看房人数也从一周接近十几组到一天的十几组的骤变，甚至有的客户临时取消了国庆假期钻到售楼处站在沙盘这边比对和咨询

销控表上的房源也在快速被去化，去化流速更是来到近三月峰值

保利世博天悦和前滩公馆并不是点状现象

万科中兴傲舍、缦云上海、绿发浦江园、融创外滩壹号院......这些核心区域高端楼盘都在这个国庆收获颇丰，来访量和成交量都来到近三月峰值

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不过变化更大的是外环外刚需盘

说实话我没想到这点，不是没想到成交的上浮，而是没想到新政后最火的是这个维度的楼市

离开内环中环，我最先来到的位置是中外环

首选的板块是普陀桃浦，这两年桃浦的集中供应以及各路房企的神仙打架也让整个板块产品力成为中产改善选择之一

而这里的新盘也都处于尾盘将清的状态，新政也将这个速度提升了好几倍，有点像高中历史老师形容战场上的秋风扫落叶

但让我更没想到的还是再往外环走的刚需盘的表现

这类新盘我去了两个

一个西北方嘉定南翔的时代之城，另一个浦东三林的招商臻境

尤其是时代之城，还没走进售楼处就看到靠窗坐满了客户

10月4日时代之城售楼处

走进去所有圆桌都坐满了人，客群偏年轻，桌子不够用的时候，两路客户拼坐一张桌，沙盘边、样板间的客流量大的有点像过年前的菜市场，就有这么夸张

10月4日时代之城89平样板间

销售说自己也有点懵，28号之前还很清闲，然后一下子客户全来了

这里每天去化速度达到15-20套，现在3天大概就能出清新政前1个月的去化量

销售用自己经验揣测说需求一直在、无非是差点信心差点资格差点钱，现在政策全解决了

真这样么，我带着这个疑问又去了另一个外环外的招商臻境

到这已经是下午3-4点，沙盘边客户流水般一拨接一拨

10月3日浦东三林招商臻境售楼处

销售跟我说新政后售楼处到访量翻番不止

去化速度也从9月的日均2套，跳涨到国庆的日均6-7套

天色将晚也不妨碍客户纷纷落座下定签合同，以往的犹豫似乎瞬间烟消云散

10月3日浦东三林招商臻境售楼处

其实这类外环外新盘的逆势跳涨背后有着更深层面的市场逻辑

首先社保3年改1年意味着更多年轻人有了上车资格

年轻人不是一定买在外环外，但年轻人就算在家人支持下能撬动的总价段也大概率锁定内中环老破小或者外环外新房

尤其政策锁定的范围没变依然是全市二手和外环外新房

这两项叠加能买的就是外环外新房

那这时候越靠近外环外的新房项目就越吃香

这时候这些区域的品质新房就吃香了

而这也是时代之城这类项目能在新政后几天内突然爆火的背后的底色

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最让我意想不到的是临港

临港作为这次新政重点辐射地，临港的限购被进一步放开

原本相对全市更为宽松的限购政策现在被执行为

可增购1套

但这是临港，政策真的会有用么，为此我也坐了两小时车去了趟

到那惊呆了

这里的销售跟我说新政来之前这里每天差不多20-30组客户，最后成交1-3套

而10月3日这天他们售楼处来了近百组客户，成交了20-30套

10月4日中建玖合售楼处

销售跟我说以往他们每位销售每天对接1-2组客户

而10月3日这天他们每个人至少得对接10位-15位客户，每天十二点左右才下班，平时难记的销讲内容这回成了肌肉记忆

现场客户多到户型图都不够用，最后换成这种临时打印版

10月4日中建玖合售楼处

这里的销售跟我说在929政策框架之外其实临港还有自己的政策

82家白名单企业

在临港工作的老师和科研企业等等，这些企业只要申报就可以直接解除限购，并且还不占用购房名额

离开前我的销售正在帮下位客户填写带看单，抬头示意的眼睛里满是血丝

等我临离开售楼处天已经快黑了，但依然还有客户不断进入

这样的流量几乎眷顾了临港的所有新盘，不远处的上实听海也是

上实听海的销售跟我说，平时去化速度在单周8套，也就是单日1套左右，而国庆以来他们的去化速度在单日4-5套

前台的小姐姐说这几天的客户是平时客户数量翻番不止，售楼处下班时间也从六点延长到九点

新政后的市场正在发生剧烈变化，临港是我最让我意想不到的

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二手市场目前掌握的情况来看也在变化前夜

这次929沪七条内容整体来看更为利好二手市场

而这也成为很多人关注二手市场的原因，但新政刚发布还看不到成交数据

但我为什么说是变化前夜呢

首先是链家的转定单在9.23-9.29这周跳涨了下

9.29政策是晚上9点出的，但别忘了9.26政治局会议就开过了，从那以后市场就在等政治局会议精神在各地细化方案

如果政治局会议都能在转定单上有所显示

那可想上海929沪七条对于上海二手市场是怎样更为剧烈的影响

点状案例里我已经看到链家中介发布的豪宅短短几日内的集中成交

我自己关注的仁恒滨江园的几套性价比极高房源也在近几日去化

最后就是看房人数

我对比了10月国庆这几日的链家日均看房人数，比平时工作日多

也比过去五年每年10月日均新增看房人数多

目前来看新政后对二手成交量的刺激可能性非常大

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这轮成交潮的一些特征和隐约

这些新盘都在日常的客群之外发现了社保1年的客群入场

而且千万别以为只有年轻人，像张江金茂府因为附近承接的是张江客户，所以这里有部分客户是因为工作调动社保刚满1年的客群

同时让我万万没想到的是也是真的有客户选择15%的首付

而且也不是年轻人因为首付负担而选择的低门槛，而是需要挪钱到股市，而且现在首套利率也只有3%+

但与此同时当我离人声鼎沸的沙盘越来越远的时候

我也在思考三个问题

每轮调控都有自己的有效期，2023年9月1日认房不认贷有效期大概在2-4周、12月14日的放松普宅限制有效期在2-3周、2024年1月放开外环外单身限购有效期在4-6周、最近这次5月27日放开全市二手单身限购有效期来到12周

那这次呢

其二这次从929沪七条内容来看调控核心还在二手市场

目前二手成交数据还没出来，能确定的只有豪宅成交个例以及新增看房人数的增加，并没有全市二手成交数据

而这也带来目前新政后市场反馈里最大未知

残酷点说如果二手不回暖，市场很难说回暖这件事

其三这次政策内容本身可以看到工具箱里还是留有余地的

你很难判断这时候是像广州那样彻底放开为好，还是上海这样留有余地更好

但这又会不会成为购房者观望理由，这点还未可知