很多人说，现在我们国家的房子已经足够多了，站在任何一座城市，不管是一、二线大城市，还是三、四、五线小城市，放眼望去，到处都是高楼大厦。而且，根据央行的数据显示，截至2019年末，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，还有超过40%的家庭拥有2套及以上住房。

更重要的是，国家统计局的数据也显示，截至2020年末，我国的城镇人均住房面积已经超过了40平方米，远超欧、美等发达国家，位居世界前列水平。

换言之，现在我们国家的房子确实已经足够多了！大家都知道，商品房本质上也属于商品的一种，只不过价值量比较大而已。从经济学的角度来看，当一件商品供给大于需求的时候，价格就会下跌，相反，价格就会上涨，但这套理论放在我国的房地产市场上，似乎不太成立！

从1998年商品房改革初年到2016年这几十年的时间里，国家统计局的数据显示，新建商品房的竣工面积已经达到了97.9734亿平方米，按照70%90平米的原则，大约是9797.34万套房子。要知道，以上只是截止到2016年的数据，2017年~2023年的新建商品房数据还没有统计进来，也就是说，实际的房子只会比9797.34万套更多，不会更少。

除此之外，在我国的房地产市场上，扮演重要角色的还有小产权房以及农村的宅基地自建房，而且两者的总量都要比商品房多，有经济学家判断，我国的小产权房以及农村的宅基地自建房数量大约是商品房的3~4倍，甚至更多，居住人数每户可以达到5~7人，所以，从这个角度来看，现在的房子恐怕已经足够30亿人居住了。

这里需要提醒大家的是，截至现在，我国的商品房开发还没有停止，每年的新建商品房大约在1000万套左右，比如2021年，新建商品房就达到了1463万套以上。

房子已经足够多了，需求是不是也足够多？并非如此！上面我们提到，现在的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中还有超过40%的家庭拥有2套及以上住房！什么意思？简单来说，就是大多数城镇家庭已经不缺房子住了。与此同时，现在的人口老龄化还在不断加剧，新生儿出生率也在逐年降低，也就是说，不仅当下楼市的住房需求已经消耗殆尽，未来楼市住房需求的增长空间也已经非常有限。

重点说一下新生儿出生率。2022年，我国的新生儿出生人数已经降至1000万人以内，约为956万人，达到了1949年以来新生儿出生人数的最低值。

鉴于此，2024年后，房价是“涨”还是“跌”？有人说，房价肯定会涨，理由是2023年以来，楼市利好政策层出不穷，比如降低首付比例、降低贷款利率、提高公积金贷款额度、降存量房贷利率以及认房不认贷等房地产新政全面落地，在楼市利好政策的指引下，房价岂能不涨？当然，也有人说，房价肯定会跌，理由就是我上面提到的两点，一是现在的住房总量已经过剩，二是未来的住房需求增长空间有限，供给大于需求，房价岂能不跌？总之，公说公有理，婆说婆有理，双方给到的理由也都能站住脚。

其实，这个问题的答案，经济学家马光远早就用2句话说透了。1、早在2021年，马光远就曾公开表示，房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了，未来房子将会逐步回归到居住属性。2、也是在2021年，马光远曾在社交平台上表示，房地产调控的目的，不是为了把房地产搞趴下，房住不炒的基调不会变，也不会动摇，未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。

很明显，马光远是不支持房价还会涨的看法，在他看来，未来房子将会逐步回归到居住属性，房价会回归到平民化。当然，我们也可以看出来，虽然马光远认为房价下跌会成为常态，但并不会大跌，稳中有降才是大概率事件，更确切的说，是在稳定的基础上，分化发展。对此，你怎么看？